Hallitus on työstänyt osakasremonttien valvontakäytäntöä tämän vuoden aikana ja toivomme palautetta käytäntöön. Uusi valvontakäytäntö on otettu käyttöön 15.11 alkaen ja sitä päivitetään saadun palautteen perusteella. Voit antaa palautetta sitä lähettämällä kommenttisi osoitteeseen: kyselyt@saastokenno.com 15.1.2022 mennessä. Voit ladata valvontakäytännön kuvauksen tästä.
Valvontakäytännön kehittämisen tarkoituksena on selkeyttää osakkaille milloin ja millaisia toimenpiteitä vaaditaan ja ohjeistaa osakkaita heidän remonteissaan siten, että muutostöiden aiheuttamat häiriöt ja ongelmat ovat harvinaisempia ja remontit sujuvampia. Olemassa olevaa käytäntöä on tarkasteltu ja pyritty keventämään käytäntöjä, jotta valvonnan kustannukset eivät estäisi remonteista ilmoittamista tai niiden tekemistä. Käytäntöä kehitettäessä erityinen huomio on kohdistettu muutostöihin, jotka saattavat lisätä naapurien kokemaa häiriötä esim. kasvaneina askelääninä, sillä yhtiön asukkaiden kokema häiriö on yhtiössä valitettavan arkipäiväistä.
Ehdotettu käytäntö rakentuu kolmeen tasoon, joista ensimmäinen on remontteja, jotka eivät aiheuta riskiä yhtiön rakenteille tai lisää häiritsevää naapurieloa. Näistä ei tarvitse ilmoittaa yhtiölle lainkaan. Toinen taso on ilmoitettavat asiat, jotka saattavat aiheuttaa häiriötä tai vahinkoa. Näissä tapauksissa ohjeistetaan osakasta huomioimaan erilaisia asioita, mutta myös dokumentoimaan vahinkojen välttämiseksi remontin kriittisiä vaiheita. Näin urakoitsijaa ja osakasta ohjataan kiinnittämään huomiota riskipaikkoihin. Näissä tapauksissa yhtiölle myös toimitetaan urakoitsijan allekirjoittama vahvistus, että muutostyöt on tehty hyvän rakennustavan mukaisesti.
Kolmannelle tasolle menevät muutostyöt, joissa on merkittävä riski yhtiön rakenteille tai naapureihin kohdistuvalle vahingolle. Näiden kohdalla tekninen isännöitsijä tarkastaa suunnitelmat, toimitetut dokumentit kriittisistä vaiheista ja lopputuloksesta, jotta varmistutaan, että työ vastaa suunnitelmia ja on tehty hyvän rakennustavan mukaisesti. Jossain tapauksissa yhtiö edellyttää erillisen valvojan palkkaamista, mutta useimmiten pätevä urakoitsijan palkkaaminen ja hyvät suunnitelmat riittävät.
Kaupunki suunnittelee Puotinharjun alueelle ja erityisesti Puhoksen ympäristöön merkittävää täydennysrakentamista. Suunnitelmat ovat tällä hetkellä kommentoivatava. Erityisesti suosittelemme osakkaita ja asukkaita tutustumaan suunnitteluperiaatteisiin, jossa myös kuvataan Puhoksen aluetta lähemmin. Lisätietoa löytyy täältä.
Hallitus kävi 27.10 kokouksessaan läpi kaupungin suunnitelmat ja ne vastaavat pääosin keväällä 2021 saatuja tietoja. Hallitus ei näe tarvetta keskustelun aloittamiseksi kaupungin kanssa nyt esitettyjen suunnitelmien perusteella. Pääosin kaupungin suunnitelmat ovat positiivisia ja toteutuessaan parantavat Puhoksen ja Puotinharjun ilmettä ja asumisviihtyvyyttä.
Täydennysrakentamishankkeen aikana käydyn keskustelun perusteella, Hallituksen käsityksen mukaan tonttia ei olla merkittävästi pienentämässä 2025 vuokrasopimuksen uusimisen yhteydessä. Mahdollisesti tapahtuu tontin leikkaamista joiltain rajoilta. Todennäköisesti 4A rapun päädystä tontti saattaa pienentyä Puhoksen ja 4AB talon välille tulevan täydennysrakentamisen takia. 4D:n päätyy, kääntöpaikan läheisyyteen todennäköisesti tulee lisärakennus. Tämä ei todennäköisesti vaikuta yhtiön tonttiin. Arvion mukaan myös 3A:n päätyyn ja 3E:n päätyy saattaa tulla rakennus, mutta sijainnit ovat hankalia ja hallitus pitää näitä epätodennäköisinä. Näistä 3A:n päätyyn tuleva epätodennäköisen rakentaminen vaikuttaisi yhtiön tonttiin ja estäisi yhtiön itsensä toteuttaman täydennysrakentamisen.
Poraus- ja maatyöt ovat valtaosin valmiina. Työt jatkuvat lämmönjakohuoneissa alkaen 3 A-C talon äänieristyskaton asennustöillä tällä viikolla. Asennustyöt aiheuttavat äänihaittaa yläpuolella olevissa asunnoissa. Lämpöpumppulaitteiston asennustyöt alkavat viikolla 37 3 A-C talossa äänieristyskaton valmistumisen jälkeen.
Työjärjestys lämmönjakohuoneissa seuraavasti: 3 A-C → 3 D-E → 4 A-B. Asennustöistä myöhemmin aiheutuvista lämpö- ja vesikatkoksista tiedotetaan erikseen näiden tullessa ajankohtaiseksi.
HUOM. voit jättää paperisen vastauslomakkeen myös yhtiön postilaatikkoon A-rapun välikössä 8.6 mennessä.
Kokouskutsuun oli eksynyt väärä isännöitsijän numero. Oikea numero on 09 4778 1381.
Tähän artikkeliin päivittyvät kokouksen sisältö ja linkitetään päätöksentekoa tukevat aineistot. Voit ladata koko infopaketin pdf-muodossa tästä. Mikäli sinulla on kysymyksiä voit jättää niitä tämän artikkelin loppuun tai lähettää hallitus@saastokenno.com.
Voit osallistua kokoukseen lähettämällä vastauksenne sähköpostilla satu.ingstrom@astala.fi. Voit kopioda vastauslomakkeen tämän artikkelin lopusta.
Yhtiökokouksen järjestämisaika ja -tapa
Täydennysrakentamisen ja maalämpöurakan valmisteluiden aikataulujen takia sekä Korona tilanteen vuoksi yhtiökokous järjestetään kesäkuussa. Kokous järjestetään edellisvuoden tapaan monimuotokokouksena. Etäkokoukseen pääset liittymään linkillä: saastokenno.com/yhtiokokous2021linkki
HUOM! Jos osakkaalla on etäosallistuminen täysin mahdotonta, eikä hyväksy yhtiökokouksen pitämistä etänä, toivon että otatte välittömästi yhteyttä isännöitsijään. Sopikaa siis asiasta pikaisesti isännöitsijän kanssa, jos ette voi osallistua etäyhteydellä, ettekä halua vastata esitettyihin kohtiin kirjallisesti. satu.ingstrom@astala.fi tai p. 09 4778 1381.
Monimuotokokous tarkoittaa, että pääsääntöisesti osallistutaan etäyhteydellä, osa osallistuu kirjallisesti vastauslomakeella ja osa paikan päällä. Liitteenä on vastauskaavake. Täytetyn vastauskaavakkeen pyydämme lähettämään (toimitetaan kokouskutsun liitteenä) isännöitsijälle 8.6.2021 mennessä osoitteeseen satu.ingstrom@astala.fi tai Astala Isännöinti Oy, Insinöörikatu 3, 00880 Helsinki. Toivomme ensisijaisesti vastauslomakkeiden lähetystä s-postilla.
Kokoukselle on kuitenkin myös varattu paikka Astala Isännöinnin toimistolta, osoitteessa Insinöörinkatu 3 B, 00880 HELSINKI. Fyysiseen osallistumiseen paikkoja on rajoitetusti.
Laki antaa hallitukselle mahdollisuuden hyväksyä etäosallistuminen. Jotta mahdollistetaan myös sellaisten osakkaiden osallistuminen päätöksen tekoon, joilla ei ole laitteita tarjotaan lomake muotoista osallistummista. Kun lomakkeella osallistuminen on mahdollista, tämä rajoittaa, että kokouksen aikana ei voi esittää uusia ehdotuksia. Täten etäosallistuminen rajoittaa osakkaiden mahdollisuuksia vaikuttaa päätöksentekoon rajaamalla päätösvaihtoehdot hallituksen etukäteen määrittelemiin. Monimuotisena toteutetussa kokouksessa tiedon saanti etukäteen on erityisen tärkeää, jotta osakkaat pystyvät muodostamaan kantansa etukäteen, jos eivät pysty osallistumaan kokoukseen reaaliaikaisesti. Tämän takia maalämpöjärjestelmästä toteutetaan infotilaisuus 31.5. Tilaisuus on etätilaisuus. Infoon pystyt liittymään linkillä saastokenno.com/maalampoinfolinkki.
Hallitus pyytääkin, että osakkaat ovat aktiivisia; esittävät kommentteja ja kysymyksiä ennen infoa ja kokousta verkkosivujen (saastokenno.com/yhtiokokous2021) tai sähköpostin (hallitus@saastokenno.com) kautta.
Olemme kutsuneet kokoukseen Kai Haarman, Kuhanen, Asikainen & Kanerva-lakitoimistosta olemaan kokouksessa puheenjohtajana, jos yhtiökokous tämän hyväksyy.
Osakaskysely 2021, tiivistelmä tuloksista
Kyselyyn vastasi 114 eli noin puolet osakkaista. Löydät vastaukset saastokenno.com/osakaskysely-2021-tulokset/. Pieni osa osakkaista oli tyytymättömiä yhtiön palveluihin (n. 4%), hallituksen työskentelyyn (n. 7%), tiedon saatavuuteen (n. 5%), huollon toimintaan (n. 5%) ja isännöinnin toimintaan (n. 4%). Huomattavan iso osa ei osannut vastata (n. 20%) näihin.
Noin. 80% kannatti siirtymistä kaukolämmöstä maalämpö + poistoilmantalteen ottoon. Hallitus ehdottaa siirtymistä yhtiökokkoukselle. Noin 40% piti tärkeänä tai jossain määrin tärkeänä mahdollistaa sähköautojen lataaminen. Tämä on huomioitu, kun sähkökeskuksien uusimista on suunniteltu osana lämmistysjärjestelmän uusimista.
Vesimittareiden hankinta jakaa vastaajia. Enemmistö n. 50% vastustaa mittareiden hintaa ja 28% kannattaa. Hallitus katsoi, että mittareiden hankintaa ei edistetä.
Ympäristöystävälliset investoinnit saivat myös maksaa vähän enemmän n. 50% mielestä kun 2017 luku oli 25%. Tämä huomioidaan tulevia investointeja suunnitellessa ja kun perustellaan investointeja.
Täydennysrakentamisen tuloksia on käsitelty omassa kohdassaan. Voit lukea kyselyn tuloksista lisää täältä.
Esityslista keskeisiltä osin
Esitetään tilinpäätös ja toimintakertomus 31.12.2020 päättyneeltä tilikaudelta sekä tilintarkastuskertomus Toimintakertomus löytyy täältä. Tilikohtaisen tuloslaskelman saat tästä.
Yhtiön taloudellinen tilanne lähivuosina Lämmityksen säästötoimenpiteet ovat laskeneet yhtiön kuluja ikkunaremontin jälkeen. Nykyinen vastiketaso on riittänyt hyvin yhtiön tarpeisiin eikä korotuspainetta ole ollut. Mikäli maalämpöön ei siirrytä kaukolämmön hinnan nousu aiheuttaa tuleville vuosille korotuspaineen. 2025 yhtiön tonttivuokrasopimus uusitaan. Korostuksen tasosta ei ole varmaa tietoa, mutta arvion mukaan tonttivuokra kaksikertaistuu nykyisestä. Ensimmäisenä vuonna 50% ja sen jälkeen 10% nousu vuosittain viiden vuoden ajan. Tällä hetkellä vastikkeesta 11% 58000€ (n. 0,044€/kk/osake) menee tonttivuokra maksuun. Mikäli arvio 100% korotuksesta toteutuu nostaa se vastiketta n. 0,04€ /kk/osake. Mikäli lämmitysjärjestelmässä siirrytään maalämpö -järjestelmään saatava säästö olisi arvion mukaan 95 000€ (0,073€/kk/osake). Tästä valtaosa menee investoinnin takaisin maksuun, mutta nykyisen suunnitelman mukaisesti laina otetaan takaisinmaksu aikaa pidemmäksi, jolloin se laskee asumiskuluja, jo ennen takaisinmaksuajan päättymistä. Tämä osaltaan kompensoi tulevaa nousua.
Esitellään kunnossapitotarveselvitys
Vuosi
Toimenpide
2021
Lämmitysjärjestelmän uusinta
2021
Lisärakentamisen selvitys jatkuu
2021
Porraskäytävien ja yleisten tilojen korjauksia ja korjausmaalauksia
Julkisivukorjauksia (mm. elementtisaumat, halkeamien korjaus)
2022-
Hissien peruskorjauksia (tarvittaessa)
2022-
Autotallit ja jäteasemat (aikataulut tarkentuvat lisärakentamisselvityksen jälkeen)
Yhtiössä on yhä useita korjaustarpeita. Hallitus pyrkii siirtämään ei-kiireellisiä remontteja tulevaisuuteen 2025 jälkeiseen aikaan. Näitä ovat julkisivun maalaukset ja hissien korjaukset, joihin ryhdytään tarpeen mukaan. Näiden lisäksi on pienempiä korjaustarpeita kuten porraskäytävien ja kellarien säilytystilojen kunto, joka on päässyt rapistumaan.
Kaukolämmön siirtimet ovat tulleet teknisen elinikänsä päähän vuonna 2017, mutta ne eivät oireile vielä. Lämmönsiirtimet tulisi uusia tai korvata muulla järjestelmällä ennen kuin ne alkavat vaatia suurempia korjauksia. Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle 2021 siirtymistä maalämpöön. Lämmitysjärjestelmän uusimisen yhteydessä kannattaa vaihtaa patteriventtiilit ja tasapainottaa lämmitysjärjestelmä, jotta kulutus vastaa tarvetta, joka muuttui ikkunaremontin jälkeen. Maalämmöstä on erillinen tiedote.
Julkisivun korjaustarpeesta on tehty kartoitus ja pyydetty toteutussuunnitelma. Elementtien saumojen korjaamista ja elementtien halkeamien korjaamista on suositeltu tehtäväksi 2019 mennessä. Sadeveden tuloa rakenteisiin ei ole tiedossa. Mikäli rakenteisiin pääsee kosteutta se saattaa nopeutta betonin rapautumista tai näkyä vesivahinkona huoneistossa. Hallitus katsoi, että hankeen toteutusta ei voida tehdä samaan aikaan, kun pihoilla tehdään maalämpö -järjestelmään liittyviä töitä. Tämän takia korjauksien toteuttamista ehdotetaan kesä 2022 ja päättämistä 2022 yhtiökokouksessa. Vuonna 2014 tehdyllä hinta-arviolla kustannus olisi 2,54 €/osake.
Autotallien, osin asfaltoinnin ja pihan sadevesijärjestelmän kunto on heikko. Myös jäteasemien kapasiteetti on ongelma. Näiden kustannusarvio on 1 €/osake. Näiden korjausaikataulu tarkentuu sen jälkeen, kun on päätetty, miten täydennysrakentamisen suhteen edetään. Näistä kiireisin on sadevesijärjestelmä, joka aiheuttaa tällä hetkellä eroosiota 3ABC ja 4AB talojen läheisyydessä.
Hoitovastikkeeseen eikä käyttökorvauksiin ehdoteta muutoksia.
Päätetään maalämpöhankkeeseen ryhtymisestä
Hallitus esittää yhtiökokoukselle lämmitysjärjestelmän uusimisen yhteydessä siirtymistä maalämpö + poistoilmanlämmönkeräykseen (myöhemmin maalämpö -järjestelmä). Kaukolämmöstä siirtyminen maalämpö -järjestelmään arvion mukaan puolittaa yhtiön lämmityskulut. Hanke on taloudellisesti kannattava. Mikäli taloyhtiö saa ARA:n energia-avustusta urakkaan, paranee taloudellinen kannattavuus merkittävästi. Investoinnin seurauksena tulevaa yhtiövastiketta laskettaisiin. Investointi rahoitettaisiin siten, että kerättävä investoinnin rahoitusvastike jää pienemmäksi kuin yhtiövastikkeen lasku, jolloin asumiskulut laskevat pian investoinnin jälkeen. Osakaskyselyssä 2021 80% vastaajista kannatti siirtymistä maalämpö -järjestelmään.
Päätetään kerhohuoneen vuokraamisesta talon ulkopuolelle
Hallitus esittää, että kerhohuonetta voidaan vuokrata muillekin, kun talon asukkaille
Aktiivisen osakkaan toimesta hallituksen tietoon tuli, että 3DE talossa sijaitseva tila, jota on vuokrattu vuosia ulos ”toimistona” ei ole toimistotila vaan kerhotila. Tila on kooltaan XX neliötä ja sijaitsee pääosin maan tason alapuolelle. Tilassa on ikkunat katonrajassa. On jäänyt myös epäselväksi, onko kerhotilan vuokraamiseksi ulkopuolelle aikanaan haettu yhtiökokouksen päätös.
Näiden tietojen pohjalta hallitus irtisanoi vuokrasopimuksen vuokralla olevan yhdistyksen kanssa pitkällä irtisanomisajalla. Yhdistyksellä on halua jatkaa tilassa. Hallituksen arvion mukaan uskonnolliset pienimuotoiset kokoontumiset ja kerhotoiminta sopii hyvin kerhotilassa tapahtuvaksi. Kerhotilaan lienee vaikeampaa löytää vuokralaisia kuin toimistotilaan. Hallitus tuli siihen tulokseen, että tilan käyttötarkoituksen muutosta ei kannata hakea tässä vaiheessa.
Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että yhtiökokous antaa hallitukselle oikeuden vuokrata kerhotilaa ulkopuolisille käypään hintaan tai ottaa takaisin yhtiön käyttöön.
Yhtiökokous voi myös kieltää tämän ja palauttaa tila takaisin asukkaiden käyttöön. Tässä menetetään noin 10 000€ vuositulot. On myös epäselvää millaiseen käyttöön tila sopisi.
Päätetään säästösuihkupäiden ja säästösuuttimien hankinnasta jokaiseen asuntoon, missä niitä ei ole ennestään.
Hallitus esittää, että säästösuihkupäitä ja säästösuuttimia hankitaan ja asennetaan jokaiseen asuntoon, missä niitä ei ole ennestään.
2020 alussa n. 30% asunnoista asennettiin vettä säästävät suihkut ja hanojen suuttimet. Korona vuosi on vaikeuttanut investoinnin vaikutusten arviointia. Kyseisenä vuonna asukkaiden määrä on kuitenkin kasvanut ja veden kulutus on laskenut. Näin vaikuttaa, siltä, että säätösuihkulla on ollut vettä säästävä vaikutus. Hallitus ehdottaa, että kaikkiin huoneistoihin asennetaan säästösuihkut ja -suuttimet. Investoinnin kustannus on n. 13 000€ ja se maksetaan korjausbudjetista. Investoinnin takaisinmaksuaika-arvio on kolme vuotta. Veden säästö osaltaan laskee myös lämmitysenergian tarvetta ja pienentää asumisen hiilijalanjälkeä.
Päätetään täydennysrakentamisen jatkosta
Hallitus esittää, että yhtiö lopettaa täydennysrakentamisen selvitystyön. Kaupungilta ei ole saatu sitovia kantoja niihin reunaehtoihin, jotka määrittelevät mitä hintaa rakennusoikeudesta voitaisiin saada. Toukokuun alussa kaupunki ehdotti, että keskustelua voitaisiin jatkaa syksyllä. Hallitus katsoo, että täydennysrakentamisen selvitys ei etene siihen laitettujen ponnistuksista huolimatta ja se, että päätös on avoin haittaa yhtiön muita toimia, kuten hulevesijärjestelmän ja jäteasemien uusimista.
Mikäli yhtiökokous hylkää hallituksen ehdotuksen selvitystä jatketaan neuvotteluilla kaupungin kanssa. Mikäli kaupungilta saadaan reunaehdot ajoissa, voidaan asia tuoda 2022 yhtiökokoukseen.
Tehdyt toimet
Yhtiöllä on viime syksynä saatu suunnitelma rakennusmassoista ja sitä on päivitetty kevään aikana. Yhtiö ei ole saanut kaupungilta kantaa mahdollisen täydennysrakentamisen hallintamuodosta (vapaarahoitteista, ARA-tuettua, vuokra-asuntoja). Mm. tällä on vaikutus rakennusoikeudesta maksettavaan hintaan, jonka takia hallitus ei voi tuoda asiaa yhtiökokouksen päätettäväksi 2021 yhtiökokouksessa.
Täydennysrakentamiseen liittyviä näkemyksiä kysyttiin osakaskyselyssä 2021. Yleisimmäksi eduksi koettiin, että rakennusoikeuden myynnistä saadaan tuloja, joita voidaan käyttää yhtiön korjausvelan maksamiseen. Saatava korvaus ja siitä mahdollisesti syntyvä veroseuraus on edelleen auki. Lisätietoja kyselyn tuloksista saastokenno.com/osakaskyselyn-tulokset-taydennysrakentaminen/
Täydennysrakentamisen yleisimmäksi ongelmaksi koettiin vaikutus näkymiin, jonka osa myös arvioi vaikuttavan negatiivisesti asuntojen arvoon. Jopa enemmän kuin mitä rakennusoikeudesta saadaan tuloa. Tästä lisää verkkosivuilla. Hallitus totesi, että nykyiset hahmotelmat eivät anna riittävää kuvaa arvioida lisääkö täydennysrakentaminen pihojen viihtyisyyttä tai missä määrin ne ovat esteettisiä. Tämän takia ulkoisesta ilmeestä tulisi teetetään kuvat, jotta osakkailla on paremmat keinot arvioida täydennysrakentamisen vaikutusta pihapiirissä. Saadun palautteen perusteella hallitus myös päivitti suunnitelmaa siten, että talojen keskellä ovat uudet rakennukset olisivat pienempiä. Talojen asentoa pyrittiin myös kääntämään, pihojen avartamiseksi, mutta tämä ei sopinut kaupungille.
Päätetään hallituksen jäsenten ja tilintarkastajan palkkioista
Kulunut vuosi lämpöjärjestelmän uusimisen, täydennysrakentamisen valmistelun sekä yllättäneiden asioiden takia on ollut tavanomaista kuormittavampi ja kompensaatio suhteessa tehtyyn työhön jäi vähäiseksi. Yhä suurempi osa hallitustyöstä tapahtuu sähköisesti hallituksen kokousten ulkopuolella. Nykyinen palkkiomalli huonosti kohdistuu tälle työlle. Nykyinen palkkiotaso ei rohkaise hakemaan hallitukseen.
Hallituspalkkio ei määrittele selvästi koskeeko palkkio vain hallituksen kokouksia vai myös hankekokouksia. Hallitus tulkitsi yhtiökokouksen 2020 päätöstä siten, että palkkio maksetaan myös hankekokouksista. Hallitus ehdottaa, että hankekokoukset, infotilaisuudet, neuvottelut mahdollisten yhteistyötahojen kanssa, missä hallituksen jäsenellä on aktiivinen rooli oikeuttaa palkkioon. Näin määriteltynä palkkion määräytymisessä on vähemmän tulkinnan varaa.
Tiedotuspalkkio on summa, jonka hallitus voi maksimissaan jakaa jäsenilleen näiden tekemästä tiedottamistyöstä, kun vaihtoehtona on ostaa tämä toimi palveluntarjoajalta. Tiedotuspalkkio käytäntö on koettu pääosin toimivaksi. Se auttaa kohdistamaan palkitsemista työmäärän perusteella.
Palkkiot 2020:
Hallituksen puheenjohtaja 1500€/v, 200€/kokous
Hallituksen jäsen 100€/kokous
Tiedotuspalkkio: 2000€
Valitaan hallituksen jäsenet ( 7 kpl)
Hallituksen jäsenistä osa on lopettamassa ja osa haluaisi vetäytyä. Mikäli sinulla on kiinnostusta hallitukseen ilmoitathan siitä meille. Voit kysellä lisätietoja hallituksen jäseniltä, esim. lasse.granroth@gmail.com
Mikäli osakas haluaa ilmoittaa olevansa käytettävissä hallitukseen, tulee hänen ilmoittaa siitä isännöitsijälle kirjallisesti 8.6.2021 mennessä, myös etäyhteydessä voi kertoa halukkuudestaan tulla hallitukseen.
2021 YHTIÖKOKOUKSEN VASTAUSLOMAKE SÄHKÖPOSTILLA TOIMITETTAVA VERSIO
Kopio alla alla oleva lista sähköpostiisi. Poista kohdat, joita et kannata. Lähetä sähköposti satu.ingstrom@astala.fi.
8. Tuloslaskelma ja tase
– kannatan tuloslaskelman ja taseen vahvistamista hallituksen esittämässä muodossa – en kannata tuloslaskelman ja taseen vahvistamista hallituksen esittämässä muodossa
Vahvistetun taseen mukaisen vuosituloksen käyttö
– kannatan tuloksen kirjaamista hallituksen esityksen mukaisesti (tuloksen kirjaaminen vapaaseen pääomaan, eikä osinkoa jaeta) – en kannata tuloksen kirjaamista hallituksen esityksen mukaisesti (tuloksen kirjaaminen vapaaseen pääomaan, eikä osinkoa jaeta)
9. Vastuuvapauden myöntäminen hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle
– kannatan vastuuvapauden myöntämisestä hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle – en kannata vastuuvapauden myöntämisestä hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle
11. Hallituksen antaman talousarvioehdotuksen tilikaudelle 2021 ja yhtiövastikkeen vahvistaminen.
– kannatan talousarvion vahvistamista hallituksen esittämässä muodossa – en kannata talousarvion vahvistamista hallituksen esittämässä muodossa
12. Hallituksen valtuudet periä tai olla perimättä enintään kahden kuukauden hoitovastikkeet.
– kannatan hallitukselle myönnettäväksi valtuudet tarvittaessa periä ylimääräiset tai olla perimättä enintään kahden kuukauden hoitovastikkeet – en kannata hallitukselle myönnettäväksi valtuutusta tarvittaessa periä ylimääräiset tai olla perimättä enintään kahden kuukauden hoitovastikkeet
– kannatan, että lainanlyhennysrahastoa kartoitetaan enintään lainanlyhennysten määrällä tarpeen niin vaatiessa – en kannata,että lainanlyhennysrahastoa kartoitetaan enintään lainanlyhennysten määrällä tarpeen niin vaatiessa
15. Päätetään maalämpöhankkeeseen ryhtymisestä
Kohta 1. – Kannatan maalämpöhankkeeseen ryhtymistä ja valtuuksien antamista hallituksen esityksien mukaisesti – En kannata maalämpöhankkeeseen ryhtymistä hallituksen esityksen mukaisesti
Kohta 2. – Kannatan hallituksen esitystä tehdä tarvittaessa hankkeen edetessä urakkaan vähäisiä täsmennyksiä ja muutoksia – En kannata hallituksen esitystä tehdä tarvittaessa hankkeen edetessä urakkaan vähäisi täsmennyksiä ja muutoksia
Kohta 3. – Kannatan hallituksen esitystä antaa valtuudet nostaa enintään 1.700,000 € suuruinen laina kyseisen korjauksen maksamiseksi. Kannatan, että hallitukselle annetaan valtuudet luovuttaa tarvittavat vakuudet edellä mainitun lainan vakuudeksi, päättää lainan lopullinen määrä urakan lopullisten kustannusten selvittyä, päättää lainan takaisinmaksuaika ja määrittää kerättävän rahoitusvastikkeen suuruus ja keräämisen aloittamisen ajankohta – En kannata hallitukselle myönnettäviä valtuuksia nostaa enintään 1.700,000 € suuruinen laina kyseisen korjauksen maksamiseksi. En kannata, että hallitukselle annetaan valtuudet luovuttaa tarvittavat vakuudet edellä mainitun lainan vakuudeksi, päättää lainan lopullinen määrä urakan lopullisten kustannusten selvittyä, päättää lainan takaisinmaksuaika ja määrittää kerättävän rahoitusvastikkeen suuruus ja keräämisen aloittamisen ajankohta
16. Päätetään kerhohuoneen vuokraamisesta talon ulkopuolisille
– Kannatan hallituksen esitystä vuokrata kerhohuonetta muillekin, kun talon asukkaille – En kannata hallituksen esitystä vuokrata kerhohuonetta muillekin, kun talon asukkaille
17. Päätetään säästösuihkupäiden ja säästösuuttimien hankinnasta jokaiseen asuntoon, missä niitä ei ole ennestään – kannatan hallituksen esitystä hankkia säästösuihkupäitä ja säätösuuttimia – en kannata hallituksen esitystä hankkia säästösuihkupäitä ja säästösuuttimia
18. Päätetään täydennysrakentamisen jatkosta
– kannatan hallituksen esitystä, että täydennysrakentamista ei jatketa – en kannata hallituksen esitystä täydennysrakentamishankkeen lopettamisesta
19. Hallituksen ja tilintarkastajien palkkiot.
– kannatan hallituksen esitystä palkkioista (Hallitus esittää, että hankekokoukset, infotilaisuudet, neuvottelut mahdollisten yhteistyötahojen kanssa, missä hallituksen jäsenellä on aktiivinen rooli, oikeuttaa palkkioon) – en kannata hallituksen esitystä palkkioita
Ehdotukseni: hallituksen puheenjohtaja ____ €/kokous ___€/vuosi hallituksen jäsen ____ €/kokous ___€/vuosi Tiedotuspalkkio ____ €/vuosi
Tilintarkastajalle maksetaan yleisesti kohtuullisen korvauksen mukaan laskulla.
20.Hallituksen jäsenet (7) valinta
– Kannatan seuraavia henkilöitä. Seuraavat nykyisen hallituksen jäsenet ovat ilmaisseet halukkuutensa jatkaa tilikaudella 2021 ( 4 hlöä) Lasse Granroth, Ritva Kemppainen, Hannu Lunkka, Markku Etsola – ________________________ – ________________________ – ________________________ – ________________________ – ________________________ – ________________________ – ________________________
(lupa ehdotettavalta jäseneltä tulee olla saatu etukäteen)
Tervetuloa osallistumaan As Oy Säästökennon maalämpöhankkeen infotilaisuuteen, missä suunnittelija ja urakoitsija kertovat hankkeesta ja vastaavat osakkaiden kysymyksiin.
Vain muutama henkilö voi kokoontumisrajoituksien vuoksi tulla paikalla, eli jos ette voi osallistua Teamsilla, olkaa yhteydessä viim. 29.5.2021 isännöitsijään.
Hallitus esittää yhtiökokoukselle lämmitysjärjestelmän uusimisen yhteydessä siirtymistä maalämpö + poistoilmanlämmönkeräykseen (myöhemmin maalämpö -järjestelmä). Kaukolämmöstä siirtyminen maalämpö -järjestelmään arvion mukaan puolittaa yhtiön lämmityskulut. Hanke on taloudellisesti kannattava. Mikäli taloyhtiö saa ARA:n energia-avustusta urakkaan, paranee taloudellinen kannattavuus merkittävästi. Investoinnin seurauksena tulevaa yhtiövastiketta laskettaisiin. Investointi rahoitettaisiin siten, että kerättävä investoinnin rahoitusvastike jää pienemmäksi kuin yhtiövastikkeen lasku, jolloin asumiskulut laskevat pian investoinnin jälkeen. Osakaskyselyssä 2021 80% vastaajista kannatti siirtymistä maalämpö -järjestelmään.
Tausta
Taloyhtiön nykyinen lämmitysjärjestelmä on kaukolämpö vesikiertoisilla seinäpattereilla. Kaukolämmönvaihtimet ovat vuodelta 1997, eli käyttöikänsä päässä. Ilmanvaihto on toteutettu koneellisella poistolla rakennusten ullakoilla olevista kammiohuoneista. Talossa 3 A-C on kaksi kammiohuonetta ja muissa taloissa yksi.
Vaihtoehtona kaukolämmössä pysyminen
Mikäli maalämpöhankkeeseen ei lähdetä, joudutaan uusimaan:
Kaukolämmönvaihtimet arvio 70 000 €
Huippuimurit arvio 35 000 €
Lämpökanaalit arvio 60 000 €
Patteriventtiilit noin 140 000 €
Yhteensä: Noin 305 000 €
Hallituksen arvion mukaan kaukolämmön hintaan kohdistuu lähivuosina nousupainetta, sillä päästöoikeuksien hinnat ovat nousseet merkittävästi ja Helenillä on mittavia investointeja edessään. Helen on nostanut kesälle 2021 kaukolämmön hintaa 25%. Helen tuottaa fossiilisilla energialähteillä 88% energiastaan. Tähän osuuteen päästöoikeuksien hinnan nousu vaikuttaa nousupaineen. Näistä 46% on kivihiiltä, joista Helen joutuu luopumaan 2030 mennessä, joka aiheuttaa investointipaineen ja todennäköisesti johtaa hintojen nousuun. Lisää aiheesta https://yle.fi/uutiset/3-11917622.
Maalämpö-järjestelmän kuvaus
Jokaiseen taloon rakennetaan oma maalämpölaitteisto sekä kaivokenttä. Kaivokentän rinnalle rakennetaan lisäksi poistoilman lämmöntalteenotto (LTO), jolla saadaan kerätty rakennusten lämpimästä poistoilmasta lämpö talteen.
Hiilidioksidipäästöiltään maalämpö on nykyistä kaukolämpöä selvästi alhaisempi. Kaukolämmön hiilidioksidipäästöjen kehitystä tulevaisuudessa on kuitenkin haastava arvioida.
Lämpöpumppujen vaikutus asumiselle
Maalämpöpumput saattavat aiheuttaa matalataajuista ääntä, jos ne pääsevät resonoimaan. Häiritsevää ääntä syntyy vain poikkeustapauksissa ja hyvällä suunnittelulla se voidaan estää. Urakkaa suunniteltaessa ja urakoitsijaa valitessa on erityistä huomiota laitettu siihen, että uusi järjestelmä ei aiheuta häiriötä asuntoihin.
Poistoilman talteenoton asennuksen yhteydessä asennettaisiin myös uudet poistoilmapuhaltimet. Vanhat laitteet ovat aiheuttaneet häiriötä joissain tapauksissa. Uudet laitteet vähentävät poistoilmakoneiden aiheuttamaa äänihaittaa.
Lämpöpumput voivat vikaantua. Järjestelmä on kuitenkin suunniteltu siten, että jokaiseen taloon tulee useampia lämpöpumppuja ja sähkökattila, jolloin vikaantuessaan huoneistojen lämmön saantiin ei tule katkosta. Järjestelmää etävalvontaan, jolloin vikatilanne havaitaan välittömästi.
Sähkökeskuksia päivitettäessä huomioidaan yhtiöön mahdollisesti asennettavat sähköautojen latauspaikat. Osakaskyselyssä 2021 40% piti sähköautojen lataamisen mahdollistamista jossain määrin tärkeänä tai tärkeänä.
Sähkökeskuksia päivitettäessä tehdään myös varaus aurinkosähkön käyttöönotolle. Mikäli sähkön hinta nousee voidaan järjestelmän kuluja pienentää aurinkosähköä hyödyntämällä.
Urakan toteutusaikataulu
Mikäli hankkeeseen päätetään lähteä, urakka aloitetaan kesällä 2021 ja syksyllä 2021 oltaisiin pääosin valmiita. Urakka alkaa kaivojen poraamisella. Urakoitsija tekee viimeistelytöitä vuoden loppuun.
Urakan aikainen asumisen haitta
Merkittävin asumishaitta hankkeesta aiheutuu maalämpökaivojen porauksesta sekä kaivokentän vaakaputkituksesta kaivuineen. Maalämpökaivo porataan Kastelholmantie 3:n tontilla yhteensä 14 kpl ja Kastelholmantie 4:n tontilla 18 kpl. Yhden kaivon poraaminen vie aikaa noin yhden päivän, joten kokonaisuudessaan kaivojen poraaminen vie aikaa noin 1-1,5 kk. Yhden talon läheisyydessä tehtävät kovaa ääntä aiheuttavat työt kestävät reilun viikon. Kaivuutöitä voidaan tehdä osittain samanaikaisesti kaivojen porausten kanssa, joten kokonaisuudessaan aikaa kaivokentän rakentamiseen kuluu noin 2kk. Kaikki maalämpökaivot ja vaakaputkitukset jäävät piiloon maan alle. Kaivokentän rakentamisen lisäksi asumishaittaa aiheuttaa lyhyet vesi- ja lämmityskatkot. Ne ovat kuitenkin tyypillisesti yhden työpäivän mittaisia.
Siirtymisen taloudellinen kannattavuus
Maalämmön ja poistoilman lämmöntalteenoton yhdistelmällä saadaan taloyhtiön lämmityskustannukset laskettua hieman yli 50 % nykyisestä tasosta.
Alla olevassa laskelmassa on otettu varovainen energian hinnan muutos 2% koko ajalle. Hallituksen arvion mukaan lähivuosina sähköhinta on laskussa, joka parantaa investoinnin kannattavuutta. Kaukolämmönhinta saattaa nousta 2% nopeammin, joka myös parantaa investoinnin kannattavuutta. Investoinnin kannattavuutta heikentäisi kaukolämmön halpeneminen tai sähkön hinnan raju nousu.
Maalämmön säästö/investointilaskelma
Maalämpöurakka
1 290 000 €
Ylimääräiset maasuojaputket kaivoihin
5 000 €
Kaukolämpöliittymien purku (Helen Oy)
10 000 €
Sähköliittymien korotukset
40 000 €
Louhintavaraus
30 000 €
Suunnittelu ja valvonta
25 000 €
Patteriventtiilien uusiminen
140 000 €
Lupamaksut, lisätyövaraus
50 000 €
Maalämpösaneeraus yhteensä (sis. Alv 24%)
1 590 000 €
Laskennallinen säästö on noin 95 000 €/vuosi, kun ei huomioida energioiden hintojen nousua, lainanhoitokustannuksia ja huoltokustannuksia. Alla kuvaaja, jossa nämä on pyritty huomioimaan.
ARA:n energia-avustuksen määrään liittyy avoimia kysymyksiä. Kaukolämmöstä siirryttäessä tuen määrä on noin 25%, kuitenkin voi olla, että yhtiö on oikeutettu korkeampaan 50% tukeen. Myös patteriventtiilien uusimisen tuettavuus on auki. Näin ollen laskelmissa on tehty varovainen olettama, että saadaan 25%, eikä patteriventtiilien uusimista tueta. Näin tuki olisi noin 360 000 €. Investointikustannukseksi jäisi silloin noin 1 230 000 €.
Alla 30 vuoden elinkaarilaskelma maalämmölle, kun investointisumma on 1 230 000 €.
Investoinnin rahoitus
Maalämpöhanke rahoitettaisiin lainalla, joka on pidempi kuin takaisinmaksuaika, jolloin asumissäästöjä syntyy jo ennen kuin investointi on maksettu takaisin. Investoinnin jälkeen yhtiövastiketta lasketaan ja laskua pienempää rahoitusvastiketta aletaan kerätä. Laina-aika selviää vasta kun ARA:n päätös selviää. ARA:n tukea voidaan hakea yhtiökokouksen jälkeen.
Tässä on esitetty 2021 toteutetun osakaskyselyn tulokset. Tuloksia täydennetään myöhemmin hallituksen saaman palautteen perusteella, jota ei vielä ole käsitelty. Täydennysrakentamista koskeva palaute on käsitelty omassa artikkelissaan, jonka löydät täältä. Artikkelia on päivitetty 4.5 palautteiden osalta.
Kyselyyn tuli 114 vastausta, eli noin puolet osakkaista vastasi kyselyyn. Iso kiitos annetuista kommenteista!
Pahoittelemme, että kuvissa oleva teksti on pientä. Klikkaamalla kuvaa saat suurennettua kuvan.
Tyytyväisyys
Osakkaiden tyytyväisyys on pysynyt hyvänä verrattuna vuoden 2017 palautteeseen. Sanalliseen palautteeseen on vastatattu artikkelin lopussa kohdassa kehitysideat.
Kannatatko maalämpö+poistoilmapumpun hankintaa?
Vastaajat selkeällä enemmistöllä kannattavat lämpöjärjestelmän vaihtamista maalämpö+poistoilmapumppu -järjestelmään. Palautteessa mainittiin myös huolia mm. lämmön riittävyydestä. Suunnitelman mukaan järjestelmän muutoksesta järjestetään infotilaisuus ennen yhtiökokousta, jossa suunnittelija ja urakoitsija vastaavat osakkaiden kysymyksiin.
Sähköautojen lataamisen mahdollistaminen
Vastaajilta kysyttiin miten tärkeänä vastaaja kokee sähköautojen latauksen mahdollistamisen seuraavan kolmen vuoden sisällä. Aihe jakaa osakkaiden mielipiteitä. Palautteessa kommentoitiin, että sähköautojen latauksen mahdollistaminen ei ole tärkeää yhtiössämme, koska iso osa asukkaista on senioreita tai asukkailla ei ole varaa sähköautoon. Yksi näkökulma on, että sähköautojen latauspaikat voivat toimia myös vetotekijänä, jonka perusteella yhtiö kiinnostaa omistusasujia ja siten nostaa asuntojen kysyntää ja parantaa yhtiön mainetta. Nykyisessä tilanteessa sähköautoa voidaan ladata ”luvatta” lämmitystolpista, joka lisää riskiä yhtiön sähköverkon toiminnassa ja aiheuttaa lisäkustannuksia osakkaille.
Hallitus tarkastelee mahdollisuutta sähköistää osan autopaikoista maalämpöhankkeen yhteydessä mikäli täydennysrakentamiseen ei lähdetä. Mikäli täydennysrakentamiseen lähdetään tässä yhteydessä rakennettaisiin valmius.
Vesimittareiden hankinta
Myös vesimittareiden hankinta jakaa osakkaita. Enemmistö kuitenkin vastustaa hankintaa. Palautteessa annettiin kritiikkiä siitä, että tietoja veden kulutuksesta ei annettu, jonka takia oli vaikea arvioida missä määrin mittarit voisivat laskea kulutusta. Enemmistön mukaisesti hallitus päätti, ettei edistä mittareiden hankintaa.
Ympäristöystävällisyys
Osakkaiden suhtautuminen ympäristöystävällisyyteen on selvästi muuttunut vuoden 2017 tuloksista. Tuolloin vain noin 25% oli sitä mieltä, että investoinneissa ympäristöystävälilset ratkaisut saavat myös maksaa hieman enemmän. Nyt noin puolet on tätä mieltä. Tämän pohjalta tulevien hallituksien tulisi tarkastella ja viestiä ehdotusten ympäristövaikutuksista enenevässä määrin.
Kehitysideat
Sanallista palautetta tuli runsaasti, josta suurin osa oli positiivista ja kiitoksia. Osa oli huoneistokohtaisia ongelmia, jotka on viety eteenpäin. Alla on vastattu osaan saaduista kehitysideoista.
Uusia asukkaita pitäisi informoida tarkemmin taloyhtiön järjestyssäännöistä (talon tavoista) sekä valvoa niiden noudattamista.
Jokaiseen asuntoon toimitetaan järjstetyssäännöt, kun huolto saa ilmoituksen sisäänmuutosta. Valitettavasti kaikissa tapauksissa ilmoitusta ei tehdä, eikä sitä voida velvoittaa. Näin kaikki eivät saa tietoa. Vuokranantajia helpottamaan on tehty sisäänmuuttajan muistilista https://saastokenno.com/sisaanmuuttajanmuistilista/
kyselyssä vesimittareista ei mainita veden kulutuksen määrää tai hintaa eli vastaaminen on melko summittaista.
Pahoittelemme tätä puutetta. Seuraavalla kerralla kun kysely toteutetaan esitetään luvut, jotta vastaaja voi helposti tehdä omat päätelmänsä tilanteesta.
Asukasosakkaana toivoisin, että meidä asukkaiden asioita ja etuja ajettaisiin paremmin. Nyt tuntuu, että mennään pitkälti sijoitusasuntojen omistajien ehdoilla.
Ikävää, että koet näen. Voidaksemme korjata toimintaamme tarvitsemme esimerkkejä millä tavoin toivoisit, että asukkaiden etuja edistettäisiin.
Tiedotteet tulisi saada myös ruotsinkielellä
Ehdotus on hyvä. Tämä on ensimmäinen kerta, kun ruotsin kieltä on kaivattu. Kääntäminen jo nyt vie melkoisesti resursseja. Mikäli pyyntöjä tulee useampia mietimme asiaa uudelleen.
Hissit (ainakin 4 A-rapun) ovat aikansa eläneitä ja hyvin epäsiistissä kunnossa.
Hissien epäsiisti ilme on tiedossa ja se on valitettavaa. Tällä hetkellä, kun yhtiössä on muita remonttitarpeita toimivien hissien uusimista viivästetään. Siisteyden osalta käymme keskustelua huoltoyhtiön kanssa.
Nykyiset ”kanakopit” voisi vaihtaa lukollisiin teräksisiin varastokoppeihin
Nykyiset varastokopit eivät tarjoa juurikaan omaisuuden suojaa. Hallitus selvittää millaisia kustannuksia teräksisten koppien asentaminen aiheuttaisi tai voitaisiinko kulkua varastohuoneisiin rajoittaa omaisuuden tehokkaammaksi suojelemiseksi.
Yhdessä toisessa yhtiössä oli mahdollista muuttaa vanhat lämmitystolpat ”hidaslatureiksi”.
Maalämpö -järjestemän uusimisen yhetydessä kapasitettia on, jotta lämmitystolpat voisivat toimia hidaslatureina. Tässä tulee haasteena sähkönkulutuksen seuranta, jotta kaikki osakkaat eivät maksa sähköautojen omistajien synnyttämää kustannusta. Tämän takia nykyisten tolppien käyttö ei ole mielekästä ellei niihin saada energia mittaavia toimintoja. Mikäli tällaisesta mahdollisuudesta on tietoa laitathan meille viestiä.
moitteet käsillä olevien monisteiden kielestä.
Kiitos palautteesta. Hallitus kävi keskustelua ja tuli siihen tulokseen, että ei ole mielekästä käyttää kielentarkastajaa tiedotteiden tekemisessä. Mikäli osakkaista tai asukkaissa on halukkaita tähän ilmoitathan siitä hallitus@saastokenno.com
roskahuone on pieni ja nyt jo täynnä eri lajittelulaatikoita, mutta ne tulevat jatkuvasti hyvin täyteen, etenkin kartonkikeräys, pitäisikö se tyhjentää useammin?
Roskahuoneiden ongelmat ovat tiedossa ja se on yksi asia johon tartutaan, mikäli täydennysrakentamista ei jatketa. Kartongin osalta, yhtiö ei voi vaikuttaa astian tyhjennyskertoihin sillä emme maksa tyhjentämisestä.
Onko hallitus harkinnut yhteistarjouksen pyytämistä parvekelaseista?
Yhteishankinnan järjestämistä ei ole harkittu. Olemme tukeneet, että ulkopuoliset toimijat voivat järjestää hankintoja.
Vinttiin valoa lisää!
Vintit ovat hieman hämäriä. Käsityksen mukaan, kuitenkin riittäviä tavaroiden viemiseksi ja hakemiseksi. Mikäli asiaa koetaan laajemmin ongelmaksi hallitus palaa asiaan.
Kaadettujen puiden tilalle uusia puita ja muita istutuksia.
Pihojen viihtyisyys on jäänyt viime vuosina vähäiselle huomiolle muiden kiireiden takia. Yritimme saada pihatoimikuntaa pystyyn, mutta se ei ottanut tuulta alleen. Nyt hallitus tutkii mahdollisuutta tehdä suunnitelma ja palkata puutarhayritys ylläpitämään pihojen tilaa.
Näissä nykyisissä taloissa on edelleen katot maalaamatta loppuun
Talojen katot on maalattu, miksi uusi maali ei ole saman väristä kuin vanha on mysteeri.
Rappukäytävien ja kellareiden kunto on päässyt rapistumaan. Osittain kyse on myös siisteydestä. Hallitus on aloittanut keskustelut siivouksen parantamiseksi ja remontoinnin aloittamiseksi.
Ikkunaremontin tilaaminen ja maksaminen olisi pitänyt hoitaa niin, että osakas olisi saanut kotitalousvähennyksen
Meillä ei ole tietoa, että nykyisessä toimintamallissa olisi mahdollista, että osakas saisi kotitalousvähennyksen. Tällä hetkellä Suomen hallitus selvittää asiaa, joten asia saattaa muuttua lähivuosina. Mikäli sinulla on parempaa tietoa miten tämä onnistuisi, oletahan yhteydessä.
Tällä hetkellä muutamat etuoikeutetut ovat saaneet autotallin käyttöön Helsingin hintatasoon verratuna ”ilmaiseksi”
Autotallien nykyinen kunto on erittäin huono. Tallipaikkojen hintoja tarkastetaan autotallien korjauksen jälkeen.
pesutupa….vaatteita joutuu vahtimaan ettei niitä varasteta…siihen tulisi jotain keksiä
Meidän tietojemme mukaan varkaudet ovat verrattain harvinaisia. Voi kuitenkin olla että tieto ei ole tullut hallitukselle asti. Meillä ei myöskään ole tiedossa hyviä keinoja parantaa pyykkitupien ja kuivaushuoneiden turvallisuutta.
Kaikkia toimintoja tulisi tehostaa ja avoimuutta sekä valvontamahdollisuuksia lisätä. Esim. huoltoyhtiön ja siivouspalvelun toimenkuvaa/sopimusta tulisi avata osakkaille, jotta puutteisiin olisi helpompi puuttua. Samoin isännöintisopimuksen sisältö olisi hyvä avata osakkaille.
Tehostamisen osalta ehdotus ei aukene. Keskustelimme sopimusten julkaisemisesta ja siihen ei sellaisenaan ole mahdollisuutta. Sopimukset sisltävät kuitenkin listoja tehtävistä, jota sisältyvät sopimukseen ja nämä julkaistaan yhtiön sivuilla mahdollisimman pian.
Siivouksesta tuli useampia kommentteja
Siivouksesta keskustellaan ja siihen etsitään parempia keinoja. Mikäli havaitse puutteita voit laittaa huoltoyhtiölle suoraan viestiä ja halutessasi laittaa viestisi cc:nä hallitukselle.
Hallitus on toteuttanut täydennysrakentamisen selvitystä 2020 yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti. Tätä varten osakkailta kysyttiin näkemyksiä suunnitelmaluonnokseen. Kyselyyn tuli 114 vastausta, eli noin puolet osakkaista vastasi kyselyyn. Vastaajista 82 vastasi jompaankumpaan tai molempiin täydennysrakentamista koskevaan kysymykseen. Useissa vastauksissa perusteltiin näkemyksiä pitkästi, joka auttoi ymmärtämään koettuja uhkia ja mahdollisuuksia paremmin. Iso kiitos annetusta kommenteista!
Täydennysrakentaminen selvästi jakaa osakkaita. On olemassa joukko, joka vaikuttaa tukevan täydennysrakentamista ja toinen, joka ehdottomasti vastustaa sitä. Näiden välillä on iso joukko osakkaita, jotka näkevät erilaisia ongelmakohtia, mutta myös hyötyjä. Alla kuvataan toistuvasti mainittuja asioista, korjataan väärinkäsityksiä, esitellään hallituksen toimet kommenttien pohjalta ja lopuksi nostetaan esille tutkimusta täydennysrakentamisen mahdollisesta vaikutuksesta asuntojen arvoon.
Edut
Nykyisen suunnitelman yleisimpänä hyötynä koettiin sen tuovan lisätuloja (25 mainintaan), jotka yhtiö voi käyttää yhtiön korjaustoimiin. Osa koki, että täydennysrakentaminen mahdollistaa, saatavien tulojen kautta, nykyisen kulutason pitämisen tulevaisuudessa nousevien kulujen, kuten tonttivuokran, aikana.
Osa näki, että täydennysrakentamisen tuloilla voitaisiin maksaa maalämmön kustannukset. Maalämpö investoinnin kustannukset syntyisivät pääosin 2021 ja täydennysrakentamisen tulo aikaisintaan 2023. On epävarmaa voiko yhtiö käyttää täydennysrakentamisen tuloa maalämmön kustannuksiin jälkikäteen ilman veroseuraamuksia. Yhtiöllä on seuraavan 10 vuoden sisällä toteutettavia korjauksia n. 1m€ (julkisivujen maalaus 500t€, hissien peruskorjaus 400t€, autotallien peruskorjaus 100t€), jonka lisäksi on pienempiä remontteja. Näin ollen on kohteita mihin rahaa voidaan käyttää ja siten pienentää mahdollista veroseuraamusta. Veroseuraamuksista yhtiö saa tilintarkastajalta lausunnon ennen yhtiökokousta.
Useat tulkitsivat myös, että täydennysrakentaminen laskisi yhtiön tulevaa tonttivuokraa. Tämä ei nykytiedon mukaan pidä paikkaansa. Uusi vuokra perustuu tontilla käytettyyn kerrosalaan eikä maa-alaan. Näin ollen pienentyvä tontti ei vaikuttaisi tontin vuokraan. Tontti pienenisi kun siitä erotetaan uusi tontti uusille taloille, mutta vuokra pysyisi samana riippumatta täydennynrakentamisesta.
Ehdotettua suunnitelmaa osa piti hyvänä siksi, että se minimoi haitat näkymille ja ahtauden tunteen tontilla (9 mainintaa). Myös katettujen autopaikojen lisäys koettiin suunnitelmassa hyvänä asiana (5 mainintaa).
Haitat
Vaikka kyselyssä ei kysytty suoraan haitoista, useat perustelivat koetuilla haitoilla suunnitelman muutostarpeita. 28 osakasta mainitsi yhden tai useamman rakennuksen haittaavan näkymiä ja siksi toivoi niihin muutoksia.
Asuntojen arvon alenemisen mainitsi kaksi vastaajaa. Tämän uskottiin tapahtuvan, kun näkymät muuttuvat, kun piha-alue muuttuu luonnon vähetessä tai alue slummiutuu tiiviin rakentamisen seurauksena. Toisaalta muutamat vastaajat uskoivat, että täydennysrakentaminen voisi nostaa nykyisten asuntojen hintoja. Tästä lisää viimeisessä osassa.
Rakentamisen aikaisen haitan mainitsi 3 vastaajaa. Kolmen vuoden työnmaa-alueella asumista kuvattiin kestämättömänä. Rakentamisen aikainen haitta asumiselle on huomattava tekijä. Nykyisen käsityksen mukaan rakennukset rakennettaisiin vaiheissa ja siten riippuen mitä rakennusta kulloihin rakennetaan eri talojen asukkaan kokevat haittaa. Kun parkkihallia rakennetaan molempien 4 talojen asukkaiden kulkureitit muuttuvat. Rakennusmeteli haittaa keskeisesti sitä taloa, jonka lähellä rakennetaan. Tontilla joudutaan tekemään muutoksia myös talojen välisiin vesi ja viemäriputkiin. Osa pelkäsi myös, että täydennysrakentaminen aiheuttaisi vaurioita huoneistoissa esimerkkisi halkeamina, kuten tapahtui väestönsuojaa rakennettaessa. Nykyisen käsityksen mukaan täydennysrakentaminen ei vaadi merkittäviä räjäytystöitä.
Toivotut muutokset ja hallituksen toimet
Kyselyssä pyydettiin sanallistamaan mitä muutoksia vastaaja haluaisi nähdä suunnitelmassa. Eniten kannatusta (18 vastaajaa) sai, että B taloa madallettaisiin ja vastaavasti A taloa korotettaisiin. Tämän lisäksi toivottiin, että A taloa madallettaisiin (3 mainintaa), C talo madallettaisiin (4 mainintaa), B talo poistettaisiin (3 mainintaa) tai C talo poistettaisiin (4 mainintaa). Yleisesti vähemmän taloja toivoa 3 vastaajaa. Tämän perusteella hallitus päätti seuraavista muutoksista suunnitelmaluonnokseen: 1) A taloa korotetaan 1-2 kerrosta, 2) B taloa madalletaan 2 kerrosta ja 3) C taloa madalletaan yhden kerroksen verran. Tämän toimen taloudellinen vaikutus on noin -200t€, mutta hallitus katsoi sen pienemmäksi kuin saatavan hyödyn.
Kyselyn esille nostama huoli piha-alueiden ahtaudesta ja vaikutuksesta näkymiin puhututti paljon. Tämän keskustelun perusteella hallitus päätti esittää arkkitehtitoimistolle, että uudet rakennukset käännetään kadun suuntaisiksi ja siirretään mahdollisimman lähelle katua. Näin piha-alueet kasvavat ja ikkunat eivät ole vastakkain. Se onko tämä mahdollista linjaa kaupunki myöhemmin käytävissä keskusteluissa.
Palautteen perusteella syntyi myös vaikutelma, että uusien rakennusten vaikutus näkymiin oli niin keskeinen tulevalle päätöksen teolle, että sen tueksi todennäköisesti tarvittaisiin muutakin kuin ”laatikkomalleja,” jotka kuvaavat rakennusten kokoa ja sijaintia. Laatikkomallit eivät kerro ovatko uudet rakennukset visuaalisesti miellyttäviä vai eivät: parantavatko ne viihtyvyyttä vai eivät tai miten rakennukset istuvat nykyiseen miljööseen. Tämän pohjalta halllitus selvittää mahdollisuutta teettää rakennusten ulkoisen ilmeen suunnittelu ennen yhtiökokousta, jotta osakkailla olisi parempi käsitys millaisia rakennuksia tontille olisi tulossa, jos täydennysrakentamiseen lähdetään.
4 vastaajaa myös esitti, että uusien talojen asunnot tulee olla vapaarahoitteisia tai osaomistus asuntoja, jotta pihapiiri ei muutu levottomaksi tai synny mainehaittaa. Tämä on ollut oletuksena.
16 vastaaja ehdotti, että täydennysrakentamiseen ei lähdetä. Hallitus ei ottanut tähän kantaa, sillä asiasta päättää yhtiökokous.
Huoneistojen arvonkehitys
Huoneistojen arvonkehitys on tärkeä näkökulma huomioida täydennysrakentamista harkitessa, jonka osa vastaajista nosti esille. Palautteessa kommentointiin, että saatava lisätulon hyöty katoaa nopeasti, jos sen seurauksena oman huoneiston arvo laskee samassa suhteessa tai enemmän.
Kattavaa tutkimusta siitä miten täydennysrakentaminen vaikuttaa asuntojen hintakehitykseen ei ole saatavilla tai sitä ei löydetty. Helsingin yliopiston Pro-gradu tutkielma tarkastelee Myllypuron kehitystä (Miettinen, 2017) ja Turun Ammattikorkeakoulussa 2010 tehdyssä opinnäytteessä tutkittiin asuntojen hinnan määritystä teorian ja kiinteistönvälittäjien näkemysten perusteella (Tuomi, 2010). Tuomen tutkimuksessa haastateltuja välittäjiä on 29, joten aineisto on verrattain pieni, mutta sitä voidaan pitää suuntaa-antavana ja saattaa helpottaa osakkaita, jotka miettivät miten täydennysrakentaminen vaikuttaa asuntojen arvoon.
Tuomen tutkimuksessa korostui useita tekijöitä, joita kilpailutilanne oli yksi tekijä: ” Kilpailevien kohteiden hinnoilla taas on aina merkitystä, sillä luultavasti se on seikka, jonka ostajat ensimmäisenä tarkistavat.” (s.34). Uudet kohteet saattavat nostaa myös vanhojen hintoja, kun niitä tarkastellaan rinnan, mutta myös laskea niitä, jos tarjontaa on runsaasti myyntihetkellä.
Keskeiseksi tekijäksi nousi sijainti maineen kautta: ”alueen yleinen maine miellettiin sekä tuloksissa että kirjallisuudessa tärkeäksi hintaan vaikuttavaksi tekijäksi.” Tätä avattiin seuraavasti: ”Maine voi liittyä rikollisuuteen, vilkkauteen tai rauhallisuuteen, johonkin vahvasti läsnä olevaan luontoon liittyvään asiaan tai vaikkapa alueen muihin asukkaisiin, esim. ”rikkaiden alue”. Tuloksista ilmeni, että vuokratalojen läheisyys vaikutti alueen muita asukkaita enemmän hintaan.” (Tuomi, 2010:35) Tämän havainnon vahvistaa Miettisen pro-gradu tutkielma: kerrotaan: ”Itä-Helsingissä sijaitseva Myllypuro on muiden metsälähiöiden tapaan kärsinyt jo pitkään huonosta maineesta ja kaupungin keskiarvoa suuremmasta työttömyysasteesta.” Myllypuron maineeseen vaikutettiin useilla kaupungin toimilla, jonka seurauksena ”Myllypuron 1960- luvun kerrostaloasuntojen keskineliöhinnat ovat nousseet 62 % vuodesta 2005 vuoteen 2016” (2017:73), mikä on suurempaa kuin alueen pientalojen hintojen nousu. Miettisen tutkimuksessa selvisi, että uuden ostoskeskuksen valmistuminen 2013 osaltaan selitti hintojen nopeampaa nousua Myllypurossa. Hän havaitsi, että myös alueen työttömyysprosentti laski tutkimusjaksolla. Myllypurossa ”täydennysrakentaminen on tapahtunut alueen reunoilla ja toisaalta sen keskustassa (ostoskeskuksen ympäristö)” (Miettinen, 2017:48).
Tuomen mukaan toinen hintaan vaikuttava tekijä on taloyhtiön vaikutus: ” Yhtiön kunto näytti merkitsevän hyvin paljon asunnon hintaan ” (s. 37). Kunnolla viitataan tehtyihin ja tuleviin remontteihin, jonka välittäjät vastasivat olevan erittäin tärkeä tekijä (4-5, 0-5 skaalalla). ”Vastike/asumiskustannukset näyttivät merkitsevän asunnon hintaan melko paljon ” (s.39). Nämä molemmat tekijät indikoivat, että täydennysrakentaminen voisi nostaa hintaa.
Kolmantena tekijänä Tuomen tutkimuksessa nostetaan esille itse asunnon vaikutus hintaan. Tässä yhteydessä tarkasteltiin myös näkymien vaikutusta, mutta Tuomen tutkimuksen löydökset ei korostanut niiden vaikutusta keskeisenä tekijänä hinnan muodostuksessa. Asunnon vaikutus kauppa hintaan näyttäytyi muodostuvan useiden tekijöiden seurauksena: ”asunnon kunto, asunnon sijaintikerros talossa, näkymät ikkunoista ja tilojen toimivuus ja pohjaratkaisu olivat merkittävimpiä seikkoja.” (s. 43). Tuomi kirjoittaa muiden havainnoista: ” Arvostetuin näkymä on pääsääntöisesti esteetön merinäköala hyvin korkealta. Vähiten arvostettu näkymä lienee nuhruinen teollisuusalue katsottuna maan tasalla sijaitsevasta asunnosta. Näkymissä arvostetaan ennen kaikkea niiden avaruutta ja kauneutta. … Näkymät asunnosta kertovat myös asunnon suhteesta sen ympäristöön. Jos näkymät ovat avarat, ei ikkunanaapureita ole. Pahimmassa tapauksessa näkymät ovat vastapäisen talon ikkunoihin, jolloin asumisviihtyvyys ja sen myötä asunnon toteutuva hinta laskee siksi, että viereisestä talosta näkee suoraan asunnon sisälle” (2010:16). Välittäjät antoivat vastaukseksi 3-4, 0-5 skaalalla, missä 0 on ei-lainkaan vaikutusta ja 5 on suuri vaikutus. Suora näkymä naapuriasuntoon sain samankaltaisen vastauksen. Tämän perusteella voidaan olettaa, että täydennysrakentamisella voi olla jonkin asteinen negatiivinen vaikutus nykyisten asuntojen myyntihintaan.
Tutkimusten löydösten pohjalta osakkaat voivat arvioida täydennysrakentamisen mahdollista vaikutusta huoneistojen arvoon. Varsinkin mietittäessä alueen maineen kehitystä kannattaa huomioida Itäkeskuksen alueen lähivuosien kehitys, jossa aluetta täydennysrakennetaan vahvasti (katso: https://www.itahelsinginkeskusta.com/), Säästökenno voi olla mukana tässä tai jättäytyä siitä sivuun.
LÄHTEET
Miettinen Anniina, 2017, ALUEKEHITTÄMISTOIMENPITEIDEN VAIKUTUKSET MYLLYPURON ASUNTOJEN HINTAKEHITYKSEEN 2000- JA 2010-LUVUILLA, pro grady tutkielma. Helsingin yliopisto
Tuomi, Meri-Tuuli, 2010, Asunnon hinnan muodostuminen -toteutuvaan kauppahintaan vaikuttavat asiat, kiinteistönvälittäjän näkökulma, Opinnäytetyö AMK, Turun ammattikorkeakoulu
(esitelty on luonnos, joka muokataan osakkaiden mielipiteiden pohjalta)
Tässä on kuvattu täydennysrakennussuunnitelma siinä muodossa, kun se on hallitukselle annettu. Suunnitelma on keskeneräinen, mutta hallitus haluaa esitellä sen nykyisessä muodossaan, jotta osakkaat pystyvät kommentoimaan, sekä tekemään muutos ehdotuksia ja siten vaikuttamaan suunnitelman lopulliseen muotoon ennen täydennysrakentamisesta päättämistä.
Nykyisen suunnitelman mukaan yhtiön tontille rakennettaisiin neljä rakennusta ja parkkitalo. Alla olevassa kuvassa 1 suunnitellut rakennukset näkyvät oranssilla. Rakennukset ovat oikeassa koko ja korkeus suhteessa olemassa oleviin rakennuksiin. Kuvassa 2 rakennukset ovat karttapohjalla ja tästä kuvasta havaitaan muutokset parkkipaikkoihin. Seuraavaksi käydään läpi suunniteltujen rakennusten koot, vaikutus näkymiin ja varjostus. Omanaan käsitellään muutoksia parkkipaikkoihin, leikkipaikkoihin ja jätehuoltoon.
Kuva1: Suunnitelman mukaiset rakennukset
Kuva 2: karttakuva rakennuksista.
Rakennukset
Kuvassa 2 näkyvät asuinrakennukset kirjaimilla A-C. Rakennus A sijaitsee 3AC talon päädyssä isolta puolittain nykyisen parkkipaikan päällä. Rakennus on suunniteltu 6 kerroksiseksi siten, että alin kerron on parkkikerros. Talo B sijaitsee 4CD talon edessä. Rakennus on suunniteltu 7 kerroksiseksi siten, että alin kerron on parkkikerros. Talo C sijaitsee 3AC talon edessä, osittain nykyisen parkkipaikan tilalla ja se on suunniteltu 5 kerroksiseksi.
Näiden lisäksi nykyinen 4AB talon edessä oleva parkkipaikka katetaan siten, että syntyy parkkitalo, jossa autoja on kahdessa tasossa.
Rakennusten vaikutus näkymiin
Uudet talot on sijoiteltu siten, että ne istuvat nykyisten talon kanssa alueen miljööseen. Tämän takia uudet talot eivät ole kadussa kiinni vaan sijoittuvat samaan koordinaatistoon nykyisten talojen kanssa. Tällä on haluttu pitää avoimet näkymät kadulle ja pihoille. Suunnitelmassa ei ole otettu kantaa verhoiluun. Kuvissa 3-8 näkymän muutoksia on kuvattu suuntaa antaen ja kuvissa ei ole huomioitu nykyistä puustoa, joka vaikuttaa näkymiin. Uusissa taloissa suunnitelman mukaan kaikilla sivuilla on ikkunoita ja mahdollisesti parvekkeita.
Talon A vaikutus näkymiin on arvioitu vähäiseksi. Se on verrattain kaukana 4AB talosta ja se vaikuttaa vain laitimmaisiin 3A-rapun asuntojen näkymiin. Kuvasta 3 näet miten rakennus näyttää 4 B talosta katsoessa. Kuvassa 4 A taloa katsotaan 3A parvekkeella katsoen suoraan taloa kohti.
Kuva 3: Talo A keltaisella katsottaessa 4 A:n ylimmästä kerroksesta.
Kuva 4: Talo A vasemmalla katsottaessa 3A ylimmän kerroksen parvekkeelta vinosti kohti uutta taloa.
Talo B näkyy sekä taloon 3AC ja 4CD. Näistä merkittävämpi muutos on talossa 4CD, sillä talo B on huomattavasti tätä lähempänä. Rakennus on kuitenkin kapeampi, jolla on pyritty vähentämään vaikutusta. Talo on matalampi kuin 4CD ja sijaitsee rinteen alla, jonka takia useista 4CD ikkunoista näkyy rakennuksen yli. Kuvasta 5 näet miten rakennus näyttää 4C ylimmästä kerroksesta katsoessa. Kuvassa 7 näkymä on 3 A rapun ylimmästä kerroksesta.
Kuva 5: Talo B vasemmalla katsottaessa 4C talon ylimmästä kerroksesta. Taustalla näkyy talo A.
Kuva 6: talo B vasemmalla ja talo A oikealla katsottuna 4C alimmasta kerroksesta.
Kuva 7: talo B keskellä, talo A vasemmalla ja talo C oikealla katsottuna 3A ylimmästä kerroksesta.
Talo C vaikutus vaikuttaa 3AC ja 4CD näkymään, kuitenkin enemmän 3AC asuntojen näkymiin sillä rakennus on lähempänä sitä. Rakennus on kuitenkin kapeampi, millä on pyritty vähentämään vaikutusta. Talo on matalampi kuin 3AC ja sijaitsee rinteen alla, jonka takia useista 3AC ikkunoista näkyy rakennuksen yli. Kuvasta 8 näet miten rakennus näyttää 3C ylimmästä kerroksesta katsoessa. Talo C näkyy myös 3D rapun parvekkeille, jota ilmenee kuvassa 10.
Kuva 8: talo C vasemmalla katsottaessa 3C ylimmästä kerroksesta.
Kuva 9: talo C vasemmalla katsottaessa 3C alimmasta kerroksesta.
Kuva 10: talo C:n kulma vasemmalla katsottaessa 3D ylimmän kerroksen parvekkeelta.
Parkkitalolla ei ole merkittävää vaikutusta näkymiin, sillä se sijaitsee nykyisen parkkipaikan kohdalla ja on nykyisen taloja matalammalla.
Rakennusten varjostusvaikutus
Talo A varjostaa 3AB parvekkeita talvella auringon ollessa alhaalla etelässä. Muuten varjostus kohdistuu 3AC pihaan aamupäivisin.
Talo B:llä ei ole varjostusvaikutusta nykyisiin taloihin.
Talo C varjostaa 3DE päädyn parvekkeita aamupäivisin talvella auringon ollessa alhaalla etelässä. Muuten varjostus kohdistuu 3DE pihaan aamupäivisin ja 3AC pihaan iltapäivisin.
Parkkitalolla ei ole varjostusvaikutuksia.
Parkkipaikkojen muutokset
Suunnitelmassa 3-puolen talojen parkkipaikat siirtyvät. Nyiskyiset 3-puolen parkkipaikat eivät enää ole käytössä vaan niiden tilalle tulisi 3DE talon eteen 13 parkkipaikan rivi. Tämä näkyy kuvassa 2 ylhäällä. Parkkipaikka rakennetaan leventämällä nykyistä ajotietä ja toteuttamalla kääntöpaikka.
4-puolen parkkipaikkojen määrä yli kaksinkertaistuu tekemättä nykyisestä parkkipaikasta kaksi kerroksinen parkkitalo. Taloon ajetaan joko nykyistä ramppia pitkin tai 4A talon edestä.
Myös kahteen uuteen taloon tulee parkkipaikkoja ja sisäänajoluiskat. Näin myös kadunvarsipaikoitus pienenee. Talo C taakse tulee myös kaksi inva-parkkipaikkaa.
Autotallit säilyvät nykyisellään. Roskahuoneet siirtyvät autotalleista, joten autotallipaikkoja tulee käyttöön kaksi nykyistä enemmän.
Autopaikkojen jakautuminen (esim. katettujen paikkojen määrä) uuden taloyhtiön ja säästökennon väliltä sovitaan myöhemmin.
Leikkipaikat ja pyykkien kuivatus
Suunnitelman mukaan uusi taloyhtiö jakaa piha-alueen Säästökennon kanssa ja siten leikkipaikat ja pyykkien kuivaustelineen ovat molempien talojen asukkaiden käytössä
Jätehuolto
Nykyisen suunnitelman mukaan molemmilla yhtiöllä on oma jäteasemansa tien vieressä. Aseman sijainti näkyy kuvassa 2 keskellä.
Taustatietoja
Yllä oleva suunnitelma on keskeneräinen ja sitä kehitettään osakkaiden kommenttien perusteella.
Talojen määrä ja saatava tulo
Kolmen talon lisärakentamisen kokonaisuus on valittu siten, että rakennukset istuvat ympäristöönsä eli nykyisiin taloihin, mutta rakennuksiin saadaan riittävästi neliöitä, joiden pohjalta investoija maksaa yhtiölle korvauksen. Nykyisen suunnitelman mukainen kerrosneliömäärä on 5000kem2, josta saatava tulo on arvioitu olevan 1 750t€. Investoijien näkökulmasta alle 4000kem2 kohteet eivät ole kiinnostavia kohteista. Muuttamalla talojen kokoa (esim korkeutta) tai määrää vaikutetaan siihen miten paljon yhtiö voisi saada tuloa täydennysrakentamisesta.
Yhtiön saamaan tulo riippuu investoijan maksamasta korvauksesta, joka kilpailutetaan kun suunnitelma on valmis. Tähän korvaukseen vaikuttaa myös kaupungin asettamat rahoitusmuotovaatimukset, eli tuleeko uusiin rakennuksiin esim. vapaarahoitteisia asuntoja vai tuettua vuokra-asumista. Yhtiö olettaa, että täydennysrakentaminen on vapaarahoitteista.
Kolmas tekijä, joka vaikuttaa saatavaan tuloon on mahdollinen veroseuraamus. Lisärakentamiskorvaus on verollista tuloa. Yhtiö voi kuitenkin pienentää ja mahdollisesti estää verot verosuunnittelulla. Tästä on pyydetty kirjanpitäjältä selvitys, joka on osakkaiden käytössä yhtiökokoukseen mennessä.
Talojen sijainti
Täydennysrakentamisessa talon sijainnissa on huomioitu 1) kohtaan voidaan rakentaa helposti, jolloin rakentaminen on helpompaa ja siten halvempaa. Tämä nostaa yhtiön saamaa korvausta ja 2) rakentamisen aikaisen haitan minimointi, minkä takia rakennuksen on sijoitettu lähelle tietä ja 3) valmiiden rakennusten näköhaitan minimointi. Rakennusten sijaintia on mietitty siten, että ne olisivat mahdollisimman kaukana nykyisten rakennuksien ikkunoista.
Rakentamisen aikainen häiriö
Jos täydennysrakentamiseen lähdetään rakentaminen todennäköisesti tapahtuu n. 3 vuoden aikana vaiheittain talo kerrallaan. Kastelholmantien päädyn kääntöpaikka tulee rakennustyömaan käyttöön.
Täydennysrakennusprosessi
Osakaskyselyn vastausten perusteella hallitus ohjeistaa arkkitehtitoimistoa päivittämään suunnitelman.
Tämän ehdotuksen perusteella keskustellaan kaupungin eritoimijoiden kanssa mm. kuinka paljon täydennysrakentamista voidaan tehdä. Kun kerrosneliömäärä ylittää 4000m2 kaupunki arvioi rahoitusvaihtoehtoja eli tulisiko vuokra-asuntoja, omistusasuntoja tai näiden välimuotoja. Nämä linjaukset huomioidaan suunnitelmassa, jota tarjotaan investoijalle. Investoijalta saadaan hinta, mitä taloyhtiö voisi saada. Näiden tietojen perusteella yhtiökokous tekee päätöksen 2021 lähteekö yhtiö viemään täydennysrakentamista eteenpäin. Jos lähtee tämä johtaa asemakaavamuutos prosessiin.
Asemakaavassamuutos prosessissa ensimmäinen vaihe on luonnosvaihe. Tästä suunnitelma kerätään palautetta naapureilta ja erilaisilta kaupungin toimijoilta mm. teknisiä edellytyksiä. Tässä tulee mielipiteitä esim. uusien talojen korkeuteen. Kun tästä tulee yksimielisyys, viranomainen tekee kaavaehdotuksen. Lautakunta tekee päätöksen ehdotuksen hyväksymisestä. Ehdotus tulee voimaan heti jos siitä ei valiteta. Valitusprosessit voivat viedä 6 -10kk. Kaavamuutos prosessi vie n. 2-3 vuotta.
Tämän jälkeen tapahtuu tonttijako. Siinä kohdassa vuokrasopimus uusitaan. Uudisrakentajat saa vuokrasopimuksen, jonka perusteella tehdään rakennuslupa. Kaava ohjaa ja rakennuslupa sinetöi millainen rakennus siihen lopullisesti tulee. Taloyhtiö voi sopimuksilla varmistaa, että on mukana myös rakennussuunnittelussa, jolloin se maksimoi mahdollisuudet vaikuttaa lopullisiin rakennuksiin. Rakentaminen alkaisi näin ollen aikaisintaan 3 vuoden kuluttua.
Jotta sivuston käyttö olisi sinulle sujuvaa käytämme evästeitä. Jatkamalla lukemista hyväksyt evästeet. HyväksyLue tietosuojasta
Privacy & Cookies Policy
Privacy Overview
This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Out of these cookies, the cookies that are categorized as necessary are stored on your browser as they are essential for the working of basic functionalities of the website. We also use third-party cookies that help us analyze and understand how you use this website. These cookies will be stored in your browser only with your consent. You also have the option to opt-out of these cookies. But opting out of some of these cookies may have an effect on your browsing experience.
Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. This category only includes cookies that ensures basic functionalities and security features of the website. These cookies do not store any personal information.
Any cookies that may not be particularly necessary for the website to function and is used specifically to collect user personal data via analytics, ads, other embedded contents are termed as non-necessary cookies. It is mandatory to procure user consent prior to running these cookies on your website.
