Täydennysrakennussuunnitelma Kastelholmantie 3-4

(esitelty on luonnos, joka muokataan osakkaiden mielipiteiden pohjalta)

Tässä on kuvattu täydennysrakennussuunnitelma siinä muodossa, kun se on hallitukselle annettu. Suunnitelma on keskeneräinen, mutta hallitus haluaa esitellä sen nykyisessä muodossaan, jotta osakkaat pystyvät kommentoimaan, sekä tekemään muutos ehdotuksia ja siten vaikuttamaan suunnitelman lopulliseen muotoon ennen täydennysrakentamisesta päättämistä.

Nykyisen suunnitelman mukaan yhtiön tontille rakennettaisiin neljä rakennusta ja parkkitalo. Alla olevassa kuvassa 1 suunnitellut rakennukset näkyvät oranssilla. Rakennukset ovat oikeassa koko ja korkeus suhteessa olemassa oleviin rakennuksiin. Kuvassa 2 rakennukset ovat karttapohjalla ja tästä kuvasta havaitaan muutokset parkkipaikkoihin. Seuraavaksi käydään läpi suunniteltujen rakennusten koot, vaikutus näkymiin ja varjostus. Omanaan käsitellään muutoksia parkkipaikkoihin, leikkipaikkoihin ja jätehuoltoon.

Kuva1: Suunnitelman mukaiset rakennukset

Kuva 2: karttakuva rakennuksista.

Rakennukset

Kuvassa 2 näkyvät asuinrakennukset kirjaimilla A-C. Rakennus A sijaitsee 3AC talon päädyssä isolta puolittain nykyisen parkkipaikan päällä. Rakennus on suunniteltu 6 kerroksiseksi siten, että alin kerron on parkkikerros. Talo B sijaitsee 4CD talon edessä. Rakennus on suunniteltu 7 kerroksiseksi siten, että alin kerron on parkkikerros. Talo C sijaitsee 3AC talon edessä, osittain nykyisen parkkipaikan tilalla ja se on suunniteltu 5 kerroksiseksi.

Näiden lisäksi nykyinen 4AB talon edessä oleva parkkipaikka katetaan siten, että syntyy parkkitalo, jossa autoja on kahdessa tasossa.

Rakennusten vaikutus näkymiin

Uudet talot on sijoiteltu siten, että ne istuvat nykyisten talon kanssa alueen miljööseen. Tämän takia uudet talot eivät ole kadussa kiinni vaan sijoittuvat samaan koordinaatistoon nykyisten talojen kanssa. Tällä on haluttu pitää avoimet näkymät kadulle ja pihoille. Suunnitelmassa ei ole otettu kantaa verhoiluun. Kuvissa 3-8 näkymän muutoksia on kuvattu suuntaa antaen ja kuvissa ei ole huomioitu nykyistä puustoa, joka vaikuttaa näkymiin. Uusissa taloissa suunnitelman mukaan kaikilla sivuilla on ikkunoita ja mahdollisesti parvekkeita.

Talon A vaikutus näkymiin on arvioitu vähäiseksi. Se on verrattain kaukana 4AB talosta ja se vaikuttaa vain laitimmaisiin 3A-rapun asuntojen näkymiin. Kuvasta 3 näet miten rakennus näyttää 4 B talosta katsoessa. Kuvassa 4 A taloa katsotaan 3A parvekkeella katsoen suoraan taloa kohti.

Kuva 3: Talo A keltaisella katsottaessa 4 A:n ylimmästä kerroksesta.

Kuva 4: Talo A vasemmalla katsottaessa 3A ylimmän kerroksen parvekkeelta vinosti kohti uutta taloa.

Talo B näkyy sekä taloon 3AC ja 4CD. Näistä merkittävämpi muutos on talossa 4CD, sillä talo B on huomattavasti tätä lähempänä. Rakennus on kuitenkin kapeampi, jolla on pyritty vähentämään vaikutusta. Talo on matalampi kuin 4CD ja sijaitsee rinteen alla, jonka takia useista 4CD ikkunoista näkyy rakennuksen yli. Kuvasta 5 näet miten rakennus näyttää 4C ylimmästä kerroksesta katsoessa. Kuvassa 7 näkymä on 3 A rapun ylimmästä kerroksesta.

Kuva 5: Talo B vasemmalla katsottaessa 4C talon ylimmästä kerroksesta. Taustalla näkyy talo A.

Kuva 6: talo B vasemmalla ja talo A oikealla katsottuna 4C alimmasta kerroksesta.

Kuva 7: talo B keskellä, talo A vasemmalla ja talo C oikealla katsottuna 3A ylimmästä kerroksesta.

Talo C vaikutus vaikuttaa 3AC ja 4CD näkymään, kuitenkin enemmän 3AC asuntojen näkymiin sillä rakennus on lähempänä sitä. Rakennus on kuitenkin kapeampi, millä on pyritty vähentämään vaikutusta. Talo on matalampi kuin 3AC ja sijaitsee rinteen alla, jonka takia useista 3AC ikkunoista näkyy rakennuksen yli. Kuvasta 8 näet miten rakennus näyttää 3C ylimmästä kerroksesta katsoessa. Talo C näkyy myös 3D rapun parvekkeille, jota ilmenee kuvassa 10.

Kuva 8: talo C vasemmalla katsottaessa 3C ylimmästä kerroksesta.

Kuva 9: talo C vasemmalla katsottaessa 3C alimmasta kerroksesta.

Kuva 10: talo C:n kulma vasemmalla katsottaessa 3D ylimmän kerroksen parvekkeelta.

Parkkitalolla ei ole merkittävää vaikutusta näkymiin, sillä se sijaitsee nykyisen parkkipaikan kohdalla ja on nykyisen taloja matalammalla.

Rakennusten varjostusvaikutus

Talo A varjostaa 3AB parvekkeita talvella auringon ollessa alhaalla etelässä. Muuten varjostus kohdistuu 3AC pihaan aamupäivisin.

Talo B:llä ei ole varjostusvaikutusta nykyisiin taloihin.

Talo C varjostaa 3DE päädyn parvekkeita aamupäivisin talvella auringon ollessa alhaalla etelässä. Muuten varjostus kohdistuu 3DE pihaan aamupäivisin ja 3AC pihaan iltapäivisin.

Parkkitalolla ei ole varjostusvaikutuksia.

Parkkipaikkojen muutokset

Suunnitelmassa 3-puolen talojen parkkipaikat siirtyvät. Nyiskyiset 3-puolen parkkipaikat eivät enää ole käytössä vaan niiden tilalle tulisi 3DE talon eteen 13 parkkipaikan rivi. Tämä näkyy kuvassa 2 ylhäällä. Parkkipaikka rakennetaan leventämällä nykyistä ajotietä ja toteuttamalla kääntöpaikka.

4-puolen parkkipaikkojen määrä yli kaksinkertaistuu tekemättä nykyisestä parkkipaikasta kaksi kerroksinen parkkitalo. Taloon ajetaan joko nykyistä ramppia pitkin tai 4A talon edestä.

Myös kahteen uuteen taloon tulee parkkipaikkoja ja sisäänajoluiskat. Näin myös kadunvarsipaikoitus pienenee. Talo C taakse tulee myös kaksi inva-parkkipaikkaa.

Autotallit säilyvät nykyisellään. Roskahuoneet siirtyvät autotalleista, joten autotallipaikkoja tulee käyttöön kaksi nykyistä enemmän.

Autopaikkojen jakautuminen (esim. katettujen paikkojen määrä) uuden taloyhtiön ja säästökennon väliltä sovitaan myöhemmin.

Leikkipaikat ja pyykkien kuivatus

Suunnitelman mukaan uusi taloyhtiö jakaa piha-alueen Säästökennon kanssa ja siten leikkipaikat ja pyykkien kuivaustelineen ovat molempien talojen asukkaiden käytössä

Jätehuolto

Nykyisen suunnitelman mukaan molemmilla yhtiöllä on oma jäteasemansa tien vieressä. Aseman sijainti näkyy kuvassa 2 keskellä.

Taustatietoja

Yllä oleva suunnitelma on keskeneräinen ja sitä kehitettään osakkaiden kommenttien perusteella.

Talojen määrä ja saatava tulo

Kolmen talon lisärakentamisen kokonaisuus on valittu siten, että rakennukset istuvat ympäristöönsä eli nykyisiin taloihin, mutta rakennuksiin saadaan riittävästi neliöitä, joiden pohjalta investoija maksaa yhtiölle korvauksen. Nykyisen suunnitelman mukainen kerrosneliömäärä on 5000kem2, josta saatava tulo on arvioitu olevan 1 750t€. Investoijien näkökulmasta alle 4000kem2 kohteet eivät ole kiinnostavia kohteista. Muuttamalla talojen kokoa (esim korkeutta) tai määrää vaikutetaan siihen miten paljon yhtiö voisi saada tuloa täydennysrakentamisesta.

Yhtiön saamaan tulo riippuu investoijan maksamasta korvauksesta, joka kilpailutetaan kun suunnitelma on valmis. Tähän korvaukseen vaikuttaa myös kaupungin asettamat rahoitusmuotovaatimukset, eli tuleeko uusiin rakennuksiin esim. vapaarahoitteisia asuntoja vai tuettua vuokra-asumista. Yhtiö olettaa, että täydennysrakentaminen on vapaarahoitteista.

Kolmas tekijä, joka vaikuttaa saatavaan tuloon on mahdollinen veroseuraamus. Lisärakentamiskorvaus on verollista tuloa. Yhtiö voi kuitenkin pienentää ja mahdollisesti estää verot verosuunnittelulla. Tästä on pyydetty kirjanpitäjältä selvitys, joka on osakkaiden käytössä yhtiökokoukseen mennessä.

Talojen sijainti

Täydennysrakentamisessa talon sijainnissa on huomioitu 1) kohtaan voidaan rakentaa helposti, jolloin rakentaminen on helpompaa ja siten halvempaa. Tämä nostaa yhtiön saamaa korvausta ja 2) rakentamisen aikaisen haitan minimointi, minkä takia rakennuksen on sijoitettu lähelle tietä ja 3) valmiiden rakennusten näköhaitan minimointi. Rakennusten sijaintia on mietitty siten, että ne olisivat mahdollisimman kaukana nykyisten rakennuksien ikkunoista.

Rakentamisen aikainen häiriö

Jos täydennysrakentamiseen lähdetään rakentaminen todennäköisesti tapahtuu n. 3 vuoden aikana vaiheittain talo kerrallaan. Kastelholmantien päädyn kääntöpaikka tulee rakennustyömaan käyttöön.

Täydennysrakennusprosessi

Osakaskyselyn vastausten perusteella hallitus ohjeistaa arkkitehtitoimistoa päivittämään suunnitelman.

Tämän ehdotuksen perusteella keskustellaan kaupungin eritoimijoiden kanssa mm. kuinka paljon täydennysrakentamista voidaan tehdä. Kun kerrosneliömäärä ylittää 4000m2 kaupunki arvioi rahoitusvaihtoehtoja eli tulisiko vuokra-asuntoja, omistusasuntoja tai näiden välimuotoja. Nämä linjaukset huomioidaan suunnitelmassa, jota tarjotaan investoijalle. Investoijalta saadaan hinta, mitä taloyhtiö voisi saada. Näiden tietojen perusteella yhtiökokous tekee päätöksen 2021 lähteekö yhtiö viemään täydennysrakentamista eteenpäin. Jos lähtee tämä johtaa asemakaavamuutos prosessiin.

Asemakaavassamuutos prosessissa ensimmäinen vaihe on luonnosvaihe. Tästä suunnitelma kerätään palautetta naapureilta ja erilaisilta kaupungin toimijoilta mm. teknisiä edellytyksiä. Tässä tulee mielipiteitä esim. uusien talojen korkeuteen. Kun tästä tulee yksimielisyys, viranomainen tekee kaavaehdotuksen. Lautakunta tekee päätöksen ehdotuksen hyväksymisestä. Ehdotus tulee voimaan heti jos siitä ei valiteta. Valitusprosessit voivat viedä 6 -10kk. Kaavamuutos prosessi vie n. 2-3 vuotta.

Tämän jälkeen tapahtuu tonttijako. Siinä kohdassa vuokrasopimus uusitaan. Uudisrakentajat saa vuokrasopimuksen, jonka perusteella tehdään rakennuslupa. Kaava ohjaa ja rakennuslupa sinetöi millainen rakennus siihen lopullisesti tulee. Taloyhtiö voi sopimuksilla varmistaa, että on mukana myös rakennussuunnittelussa, jolloin se maksimoi mahdollisuudet vaikuttaa lopullisiin rakennuksiin. Rakentaminen alkaisi näin ollen aikaisintaan 3 vuoden kuluttua.

Hallituksen tiedote marraskuu 2020

Vuodoista ja vesivanhingoista ilmoittaminen

Muistattehan aina ilmoittaa välittömästi huoltoyhtiölle, jos havaitsette vesivuotoja tai muuta akuuttia vikaa asunnossa.

Pyytäisimme myös ilmoittamaan huollolle mahdolliset vuotavat vesikalusteet (hanat, pöntöt).

Säästäviä suihkupäivä ja hanoja saatavissa

Huollolta voit tilata vettä säästävän suihkupään ja hanan suuttimen huoneistoihin, joihin niitä ei ole jo asennettu. Näiden suihkupäiden hankinnan ja asennuksen kustantaa taloyhtiö. Ilmoitathan asiasta 15.12 mennessä sähköpostilla: info@helsinginkiinteistopalvelu.fi tai puhelimitse.

Tupakointikielto yhtiössä

Parveketupakointikielto on nyt käsittelyssä viranomaisilla, käsittelyaika on noin 9 kk. Järjestyssääntöjen mukainen tupakointikielto 10m etäisyydellä taloista on jo voimassa.

Tule mukaan kehittämään kierrätystoimintamme

Kierrätystoimikunta on talon asukkaiden muodostama ryhmä, jonka jäsenet voivat yhdessä kehittää kierrätystä Säästökennossa parhaaksi katsomallaan tavalla. Toimintaan voi kuulua esimerkiksi pihakirpputorin järjestäminen tai kierrätys- ja lainauskulttuurin edistäminen taloyhtiössä.

Jos kiinnostuit, laita sähköpostia kierratystoimikunta@saastokenno.com

Sisäänmuuttajan muistilista

Taloyhtiön verkkosivuille on lisätty muuttajien muistilista. Pyydämme myös sijoittajaosakkaita muistuttamaan vuokralaisiaan mm. muuttoilmoituksen tekemisestä huoltoyhtiölle. Linkki saastokenno.com/sisaanmuuttajanmuistilista

Swecon selvitys maalämmöstä Helsingin kaupungille

Swecon selvitys maalämmön sopivuudesta Helsingissä on ladattavissa täältä.

Selvityksessä kuvataan tekniikka, soveltuvuutta kaupunkiolosuhteisiin ja sen vaikutuksia ympäristöön. Raportti ei nosta esille asioita, joilla olisi vaikutusta Säästökennon projektiin, mutta se taustoittaa asiaa ja on suositeltavaa luettavaa niille, jotka haluavat ymmärtää maalämpövaohtoehdosta tarkemmin.

Maalämpökaivon poraaminen viikko 47

Rototec Oy tulee poraamaan viikolla 47 taloyhtiöönne maalämpökaivon. Poraus kestää n. 2 työpäivää (7.00-22.00).
Työalue rajataan aidoin/lippusiimoin.
Poraustyön aikana parkkialuetta rajataan työmaan käyttöön, silloin rajattua aluetta ei voi käyttää ajoneuvojen pysäköintiin.
Työmaa-alueelle asiattomilta on pääsy kielletty.
Töiden aikana kiinteistön alueella liikkuu isoja ja raskaita ajoneuvoja, joten pihalla liikuttaessa tulee noudattaa erityistä varovaisuutta.
Pyrimme tekemään työn yhtäjaksoisesti, jotta työstä aiheutuva haitta olisi mahdollisimman lyhytaikainen. Pahoittelemme työmaasta aiheutuvaa tilapäistä häiriötä.
Työnjohtaja: Matti Raatikainen 041 4476733 Rototec Oy

Täydennysrakentamisen jatko

Päivitetty 21.10.2020

Hallitus päätti 14.10 kokoukseen pyytää arkkitehtitoimistoa alloittamaan neuvottelut kaupungin kanssa mallin VE 8 perusteella. Mallin löydät täältä. Hallitus nosti viestissään toimistolle mahdollisuuden muuttaa rakennukset samaan koordinaatistoon parkkitalon kanssa, jotta katselukulmat rakennusten välillä eivät olisi suoraan toisia kohti. Asia jää keskusteltavaksi kaupungin kanssa.

Alustavasti hallitus linjasi, että osakkaille tehdään kysely, jolla kartoitetaan näkemyksiä mallista. Tämä tehdään, kun kaupungin kanta on selvillä. Olettettavasti vuodenvaihteen tienoilla.

Olemme saaneet joukon kysymyksiä täydennysrakentamiseen liittyen tilaisuuden jälkeen. Pyydämme, että osakkaat odottaisivat kysymyksineen, jotta saamme tähän kerättyä tietopakettia, jotta samoihin kysymyksiin ei tarvitse vastata useampaan kertaan.

Täydennysrakentamisen työpaja

Kiitos kaikille etänä ja paikan päällä olleille osallistumisesta!

Työpajassa esitellyt mallit löytyvät täältä. Hallitus ottaa kantaa lokakuussa minkä mallien pohjalta keskustelua jatketaan kaupungin kanssa.

Lämmitysjärjestelmän uusiminen 2021

Päivitetty kysymyksillä ja vastauksilla.

2019 aikana hallitus tilasi selvityksen mahdollisuuksista ottaa käyttöön maalämpö- ja poistoilman lämmön talteenotto (myöhemmin poistoilmapumppu) ‑teknologioita. Selvityksen mukaan edellä mainitut ovat mahdollisia kiinteistössämme ja saatujen laskelmien perusteella maksaisivat itsensä takaisin noin 10 vuodessa. Kuitenkin osassa tapauksissa tarkempia selvityksiä vielä tarvitaan. 

Hallitus punnitsi vaihtoehtoja kaukolämmön ja edellä mainittujen teknologioiden väliltä. Hallitus päätyi suosittelemaan yhtiökokoukselle, että yhtiö lähtisi edistämään maalämpö + poistoilmapumppu ‑yhdistelmäjärjestelmän hankintaa. Vaikka kaikki mainitut teknologiat tuovat säästöjä, maalämpö + poistoilmapumppu ‑yhdistelmän arvioitu säästö on suurempi, joskin myös investointi on suurempi. Keskeistä on, että maalämpö vapauttaa yhtiön sidoksesta käyttää Helenin kaukolämpöä, missä pelkkä poistoilmapumppu tarvitsee kaukolämmön rinnalleen. Näin Helenin tulevien vuosien investointipaine ei siirry osakkaiden vastikkeisiin. Hanke voidaan rahoittaa siten, että osakkaille ei synny ylimääräisiä kuluja nykytilanteessa ja tulevina vuosina vastike ei nouse kaukolämmön mukana.

Hallitus nostaa esille, että maalämpöön liittyy vielä avoimia kysymyksiä. Maaperän lämmönantokyky tulee mitata ja sitä varten tulee tehdä koeporaus, joka on kallis (15 t€), minkä takia hallitus katsoo, että yhtiökokouksen tulee tehdä päätös etenemisestä ennen kuin porausta voidaan lähteä hankkimaan. Porauksen tulos vaikuttaa tarvittavien porausmetrien määrään ja siten jossain määrin hankkeen lopulliseen hintaan. Kun tulos on saatu voidaan urakoitsijat kilpailuttaa, minkä jälkeen hankintapäätös tuodaan yhtiökokouksen päätettäväksi, oletettavasti ylimääräisessä yhtiökokouksessa 2020 tai varsinaisessa yhtiökokouksessa 2021. 

Tarkemmat tiedot päätöksen takaa löydät täältä.

Mikäli sinulla on kysymyksiä hankkeeseen liittyen voi jättää niitä tämän artikkelin keskusteluosioon tai mailitse hallitus@saastokenno.com

Kysytyt kysymykset

Mikä on laitteiden käyttöikä ja uusimiskustannus?

  • Oikein suunniteltu maalämpökenttä on käytännössä ikuinen eli uusia kaivoja ei tarvitse porata mutta muovisille lämmönkeruuputkistoille luvataan vähintään 50-vuoden käyttöikää ja liuoksia ei käytönnössä tarvitse vaihtaa ellei jotain uusia tehokkaampia aineita keksitä.  Lämpöpumpun kompressori on kuluva osa ja se kustantaa noin 5000€/kpl ja käyttöikä on noin 20 vuotta. 

Miten varmistetaan lämmitys silloin, jos maalämpölaitteet rikkoutuvat tai tarvitsevat huoltoa? 

  • Maalämmön osalta taloyhtiö itse on vastuussa järjestelmästä. Mikäli maalämpö ei tuota riittävästi lämpöä eli myös silloin jos järjestelmä on rikki, lämmitetään sähköllä.  Mikäli sähkölämmitysosa hajoaa tämä tarkoittaa, että sillä hetkellä ei järjestelmässä ole korkeaa lämpöistä vettä mutta lämpöä kuitenkin on. Näin ollen ei ole riskiä että huoneistoissa palettuttaisiin. 

Yhtiökokous 15.6.2020

Kokousaika on 15.6.2020 klo 18. Kokous järjestetään monimuotoisena, tarkoittaen että kokoukseen voi osallistua etänä, lomakkeella ja paikan päällä. Kokoukselle on kuitenkin myös varattu paikka Paiste-talosta, osoitteessa Suolakivenkatu 1, 00820 HELSINKI. Kokouskäytäntönä toimii osakkaiden lähettämät ennakkoilmoitukset ja -vastaukset kokouksen esityslistan kohtiin, sekä myös etäyhteydellä ja paikan päällä osallistuvien osakkaiden kannanotot. Kokoukseen osallistuvalle hallituksen jäsenelle tai osakkaalle voi myös lähettää valtakirjan.

LINKKI ETÄKOKOUKSEEN – kokoustilaan voi liittyä 15.6.2020 klo 17.45 alkaen. Tietokoneella osa selaimista ei tarvitse Teams sovellusta, mutta osa tarvitsee. Testaa tämä klikkaamalla linkkiä kokoukseen. Mikäli selaimesi ei tue Teamsiä saat klikkaamalla linkkiä kokoukseen linkin, josta voit ladata sovelluksen koneellesi. Voit asentaa sovelluksen myös puhelimeesi.

HUOM! Jos osakkaalle on etäosallistuminen täysin mahdotonta, eikä hyväksy yhtiökokouksen pitämistä etänä, toivon että otatte välittömästi yhteyttä isännöitsijään.

Fyysiseen osallistumiseen paikkoja on rajoitetusti turvavälien vuoksi. Ilmoita osallistumisesta mahdollisimman pian isännöitsijälle (satu.ingstrom@astala.fi tai p. 09 47781 1831). Huom. voimme myös avustaa miten etäyhteyttä käytetään ja/tai vastataan lomakkeella. Mikäli tarvitset apua, ole yhteydessä isännöitsijään.

Voit osallistua vastaamalla sähköpostilla. Vastauslomake, jolla voit osallistua kokoukseen etukäteen löytyy täältä.

Mikäli osakas haluaa ilmoittaa olevansa käytettävissä hallitukseen, tulee hänen ilmoittaa siitä isännöitsijälle kirjallisesti 14.6.2020 mennessä.

Koska osa osallistuu kokoukseen lomakkeella, hallitus toivoo, että osakkaat esittävät kommentteja ja kysymyksiä hyvissä ajoin ennen kokousta kommentoimalla tätä postausta tai sähköpostilla (hallitus@saastokenno.com). Näin hallitus ja isännöitsijä ehtivät etsiä tietoa ennen kokousta ja jakaa sitä sivuston kautta, jolloin se tukee kaikkien päätöksentekoa. 

Yhtiökokouksen järjestämisaika ja -tapa

Korona-kevät aiheutti tilanteen, jossa hallitus katsoi, että yhtiökokouksen järjestäminen aiemman suunnitelman mukaisesti toukokuussa ei ollut mielekästä. Huhtikuussa ei ollut kokemusta etäkokousten toimivuudesta ja oletuksena oli, että perinteinen kokous ei olisi mahdollinen hallitusten rajoitusten takia. Tämän takia kokous siirrettiin kesäkuulle.

Monimuotinen kokous tarkoittaa, että osa osallistujista on mukana paikan päällä, osa osallistuu etäyhteyden kautta ja osa ilmoittaa etukäteen kantansa vastaamalla kutsun mukana toimitettuun lomakkeeseen. HUOM! Toivomme, että käytätte ensisijaisesti etäyhteyttä tai kirjallista tapaa osallistua kokoukseen. Jos em. vaihtoehdot ovat mahdottomia ja tahdotte osallistua paikan päällä kokoukseen, ottakaa viipymättä yhteys isännöitsijään satu.ingstrom@astala.fi tai p. 09 47781 1831, paikkoja turvavälien vuoksi on rajallisesti.

Laki antaa hallitukselle mahdollisuuden hyväksyä etäosallistuminen, mutta edellyttää, että tuolloin mahdollistetaan osallistuminen lomakkeella. Kun lomakkeella osallistuminen on mahdollista, tämä rajoittaa, että kokouksen aikana ei voi esittää uusia ehdotuksia. Täten etäosallistuminen rajoittaa osakkaiden mahdollisuuksia vaikuttaa päätöksentekoon rajaamalla päätösvaihtoehdot hallituksen etukäteen määrittelemiin. Jotta riskiryhmiin kuuluvat henkilöt voisivat osallistua yhtiön päätöksentekoon, hallitus päätti, että kokous toteutetaan monimuotoisena.  Monimuotisena toteutetussa kokouksessa tiedon saanti etukäteen on erityisen tärkeää, jotta osakkaat pystyvät muodostamaan kantansa etukäteen, jos eivät pysty osallistumaan kokoukseen reaaliaikaisesti. Hallitus pyytääkin, että osakkaat ovat aktiivisia; esittävät kommentteja ja kysymyksiä ennen kokousta verkkosivujen (saastokenno.com/yhtiokokous2020) tai sähköpostin (hallitus@saastokenno.com) kautta.

ESITYSLISTA

1. Kokouksen avaus

2. Valitaan kokoukselle puheenjohtaja ja sihteeri

3. Valitaan kaksi pöytäkirjan tarkastajaa ja ääntenlaskijat

4. Todetaan läsnäolijat

5. Todetaan kokouksen laillisuus ja päätösvaltaisuus

6. Vahvistetaan kokouksen työjärjestys

7. Esitetään tilinpäätös ja toimintakertomus 31.12.2019 päättyneeltä tilikaudelta sekä tilintarkastuskertomus

8. Päätetään tuloslaskelman ja taseen vahvistamisesta sekä toimenpiteistä, joihin vahvistetun taseen mukainen voitto/tappio antaa aihetta

9. Päätetään vastuuvapauden myöntämisestä hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle

10. Esitellään kunnossapitotarveselvitys

2018-2019Ikkuna- ja parvekeoviurakka
2019Julkisivun kuntotutkimuksen päivitys
2019Kiinteistön eri lämmitysmuotojen vertailu
2019Lisärakentamisen selvitys
KUNNOSSAPITOTARVESELVITYS VUOSILLE 2020-2024
VuosiToimenpide
2020Kiinteistön eri lämmitysmuotojen vertailu jatkuu
2020Lisärakentamisen selvitys jatkuu
2020Hissin korjaus E-rappu
2020Julkisivukorjauksien aikataulun selvitys
2021Lämmitysjärjestelmän uusinta
2021-Hissien peruskorjauksia
2021-Autotallit ja jäteasemat (aikataulut tarkentuu lisärakentamisselvityksen jälkeen)

Yhtiössä on yhä useita korjaustarpeita. Hallitus pyrkii siirtämään ei-kiireellisiä remontteja tulevaisuuteen 2025 jälkeiseen aikaan. Näitä ovat julkisivun maalaukset, hissien korjaukset ja patteriventtiilien vaihto, joihin ryhdytään tarpeen mukaan. Näiden kustannusarvio on noin 10 €/osake.

Kiireellisiä korjauksia on yhden hissin uusiminen varaosien saamiseksi yllättävän rikkoutumisen varalta (toukokuu 2020). 3E:n hissi korjataan toukosuussa 2020. Hissin korjaus rahoitetaan hoitoylijäämällä. Lisätietoja täältä.

Kaukolämmön siirtimet ovat tulleet teknisen elinikänsä päähän vuonna 2017, mutta ne eivät oireile vielä. Lämmönsiirtimet (100 t€, 0,93 €/osake) tulisi uusia lähivuosina tai korvata muulla järjestelmällä ennen kuin ne alkavat vaatia suurempia korjauksia. Tämä on suunniteltu toteutettavaksi 2021. Aiheesta on erillinen kohta alla.

Julkisivun korjaustarpeesta on tehty kartoitus ja pyydetty toteutussuunnitelma, jonka perusteella 2020 aikana hallitus esittelee korjaussuunnitelman. Tällä hetkellä oletetaan, että korjaus tapahtuisi 2021 tai 2022. Vuonna 2014 tehdyllä hinta-arviolla kustannus olisi 2,54 €/osake. Lisätietoja löytyy täältä.

Autotallien, osin asfaltoinnin ja pihan sadevesijärjestelmän kunto on heikko. Myös jäteasemien kapasiteetti on ongelma (lisätietoja). Näiden kustannusarvio on 1 €/osake. Näiden korjausaikataulu tarkentuu sen jälkeen, kun on päätetty, miten täydennysrakentamisen suhteen edetään.

3DE -talo tarvitsee muita enemmän lämpöä, sillä osa huoneistoista on huomattavan kylmiä. Arvioin mukaan tämä johtuu ongelmallisesta rakenteesta ulkokuoressa. Asiaa selvitetään lämpökuvauksin tulevana talvena.

Lisää tulevista remonteista: http://saastokenno.com/kategoriat/remontit/tulevat-remontit/

11. Päätetään talousarvion vahvistamisesta tilikaudelle 1.1.-31.12.2020 ja määrätään osakkeenomistajien yhtiölle suoritettavien vastikkeiden suuruudet

Hallitus esittää talousarvion hyväksymistä

Yhtiön talous on hyvin tasapainossa. Merkittävimmät kuluerät ovat lämmitys ja korjauskustannukset. Tilikohtaisen tuloslaskelman löydät tästä. Toimintakertomus löytyy täältä.

12. Päätetään valtuuksista hallitukselle periä tai jättää perimättä enintään kaksi ylimääräistä hoitovastiketta yhtiön taloudellisen tilanteen niin vaatiessa

Hallitus esittää valtuuksien hyväksymistä

13. Päätetään hallituksen jäsenten ja tilintarkastajan palkkioista

14. Valitaan hallituksen jäsenet ( 7 kpl)

15. Valitaan tilintarkastaja ja varatilintarkastaja. Mikäli varsinaiseksi tilintarkastajaksi valitaan tilintarkastusyhteisö, ei varatilintarkastajaa tarvitse valita.

 Hallitus esittää APK Auditing, päävastuullisena Aarto Hirvi, HT

16. Päätetään lainanlyhennysrahaston kartuttamisesta.

Hallitus esittää, että lainalyhennysrahastoa kartutetaan enintään lainanlyhennysten määrällä, mikäli muut tuloksen laatimisen keinot on käytetty

Tämän hetkisen arvioin mukaan yhtiö pystyy tulouttamaan pääomavastikkeet 2020 ja 2021.

17. Päätetään koeporauksen teettämisestä maalämpöhankkeeseen liittyen, kustannus n. 20 000 € , rahoitus tapahtuu hoitobudjetin rajoissa.

Hallitus esittää koeporauksen hyväksymistä

2019 aikana hallitus tilasi selvityksen mahdollisuuksista ottaa käyttöön maalämpö- ja poistoilman lämmön talteenotto (myöhemmin poistoilmapumppu) -teknologioita. Selvityksen mukaan edellä mainitut ovat mahdollisia kiinteistössämme ja saatujen laskelmien perusteella maksaisivat itsensä takaisin noin 10 vuodessa. Kuitenkin osassa tapauksissa tarkempia selvityksiä vielä tarvitaan. 

Hallitus punnitsi vaihtoehtoja kaukolämmön ja edellä mainittujen teknologioiden väliltä. Hallitus päätyi suosittelemaan yhtiökokoukselle, että yhtiö lähtisi edistämään maalämpö + poistoilmapumppu -yhdistelmäjärjestelmän hankintaa. Vaikka kaikki mainitut teknologiat tuovat säästöjä, maalämpö + poistoilmapumppu -yhdistelmän arvioitu säästö on suurempi, joskin myös investointi on suurempi. Keskeistä on, että maalämpö vapauttaa yhtiön sidoksesta käyttää Helenin kaukolämpöä, missä pelkkä poistoilmapumppu tarvitsee kaukolämmön rinnalleen. Näin Helenin tulevien vuosien investointipaine ei siirry osakkaiden vastikkeisiin. Hanke voidaan rahoittaa siten, että osakkaille ei synny ylimääräisiä kuluja nykytilanteessa ja tulevina vuosina vastike ei nouse kaukolämmön mukana.

Hallitus nostaa esille, että maalämpöön liittyy vielä avoimia kysymyksiä. Maaperän lämmönantokyky tulee mitata ja sitä varten tulee tehdä koeporaus, joka on kallis (20 t€), minkä takia hallitus katsoo, että yhtiökokouksen tulee tehdä päätös etenemisestä ennen kuin porausta voidaan lähteä hankkimaan. Porauksen tulos vaikuttaa tarvittavien porausmetrien määrään ja siten jossain määrin hankkeen lopulliseen hintaan. Kun tulos on saatu voidaan urakoitsijat kilpailuttaa, minkä jälkeen hankintapäätös tuodaan yhtiökokouksen päätettäväksi, oletettavasti ylimääräisessä yhtiökokouksessa 2020 tai varsinaisessa yhtiökokouksessa 2021. 

 

18. Päätetään uusista järjestyssäännöistä

Hallitus esittää järjestyssääntöjen hyväksymistä

Taloyhtiöllä ei ole ollut käytössä järjestyssääntöjä, ainoastaan suosituksia. Hallitus esittää järjestyssääntöjen käyttöönottoa kahdesta syystä. 1) Ikkunoiden lähellä tapahtuvan tupakoinnin kieltämistä ei voida toteuttaa kaupungin kautta, vaan se tulee tehdä järjestysääntöjen kautta. Tästä lisää edellisessä kohdassa. Ehdotetut järjestyssäännöt löytyvät täältä.

2) Selkeyttää teknistä valvontaa ja sanktioiden antamista. Yhtiö on 2016 toteuttanut kameroiden ja tallentavan lukkojärjestelmän asennuksen. Näiden tiedot ovat olleet käytössä rikosten selvittämiseksi tähänkin asti poliisin pyynnöstä. Kuluneen vuoden aikana nähtiin tarpeelliseksi käyttää näitä tietoja pesutupien oikeellisen käytön selvittämiseksi ja todettiin, että hallituksen oikeudellinen asema on epäselvä tältä osin. Uusi järjestyssääntö määrittelee sallitun käytön ja mahdollistaa, että hallitus voi väärinkäytöksen vuoksi asettaa sanktion eli estää palvelun käyttö määräajaksi.

Sääntöjä varten tarkastettiin nykyiset suositukset ja päivitettiin ne. Nämä olivat esillä ilmoitustauluilla ja verkkosivuilla joulukuusta 2019 helmikuuhun 2020. Tänä aikana ei tullut muutosehdotuksia. Hallitus täydensi ehdotusta keväällä 2020.

 

19. Päätetään tupakointikiellosta taloyhtiössä

Hallitus ehdottaa tupakointikiellon hakemista yhtiön omistaman rakennuksen kaikille huoneistoparvekkeille ja talon seinustoille.

Tupakansavu voi kulkeutua tupakkalaissa säädetyin tavoin rakenteiden tai muiden olosuhteiden vuoksi huoneistoparvekkeelta toiselle huoneistoparvekkeelle/terassille tai huoneistoon muutoin kuin poikkeuksellisesti.

2019 toteutetussa asukaskyselyssä 13 % vastaajista mainitsi, että heidän huoneistossaan oli usein tupakan savua. Talon ilmanvaihto on suunniteltu siten, että se ottaa korvausilman ikkunoiden kautta, mikä aiheuttaa tilanteen, että parvekkeilta tuleva savu voi siirtyä naapurihuoneistoon eikä huoneiston asukkaalla ole keinoa estää tätä. Asukas voi tukkia korvausilmakanavat, mutta tämä heikentää ilman laatua huoneistossa, voi aiheuttaa kosteusvaurioita ja sekoittaa ilman kiertoa koko kiinteistössä.

Nykyisessä tilanteessa huoneistoissa ja niihin kuuluvilla parvekkeilla asukkailla on lupa tupakoida. 2016 voimaan tullut tupakkalaki antaa mahdollisuuden hakea kaupungin terveysviranomaisilta parveketupakoinnin kieltoa. Viranomaiset valvovat ja voivat sakottaa kieltoa rikkovaa henkilöä. Tämä antaa tupakansavusta kärsivälle asukkaalle mahdollisuuden puuttua asiaan, mikä aiemmin ei ollut mahdollista. Syksyllä 2019 hallitus päätti ehdottaa kieltoa yhtiökokoukselle, jota varten järjestettiin kysely. Kyselyn alustavien tulosten mukaan noin 1/4 vastustaa ja 3/4 kannattaa tupakointikieltoa.

Hallitus ehdottaa myös järjestyssääntöjen hyväksymistä. Näissä säännöissä tupakointi yhteisissä tiloissa ja 10 metrin säteellä rakennuksista on kielletty. Tupakan savu on koettu ongelmana myös alimpien kerroksien huoneistoissa, joihin savua kulkeutuu pihalta. Tähän ei voida puuttua viranomaisten toimesta, mutta järjestyssääntöjen kautta yhtiö voi antaa varoituksen tupakoitsijalle. Virheellisesti toteutetussa kyselyssä puhutaan talonseinustoista ja maaterasseista. Näistä ei tarvitse välittää. 

Kokonaisuudessaan nämä kaksi muutosta pyrkivät vähentämään tupakoinnin haittoja. Tämä saattaa ohjata tupakoitsijan muuttamaan pois, mutta samalla tavalla nykyinen tilanne ohjaa tupakasta kärsivän asukkaan muuttamaan pois.  

Tälle hetkellä ei ole suunnitelmissa varata erityisiä tupakkapaikkoja.

 

20. Päätetään lisärakennusselvityksen jatkosta

Hallitus esittää, että sille myönnetään valtuudet jatkaa selvitystä noin 20 000 € hintaan, rahoitus tapahtuu hoitobudjetin rajoissa.

Vuoden 2017 osakaskyselyssä tiedusteltiin osakkailta heidän näkemyksiään lisärakentamiseen. Noin 75 % kannatti lisärakentamisen selvittämistä. Hallitus on selvittänyt mahdollisuuksia. Täydennysrakentaminen, jossa tontille rakennettaisiin lisärakennus, on mahdollinen ratkaisu. Alueelta saatujen korvausten perusteella taloyhtiö voisi saada 1-2 miljoonaa (9-18 €/osake) luopuessaan osasta tontin käyttöoikeutta. Uusi rakennus tulisi omaan yhtiöönsä ja siten tontista lohkottaisiin osa. Tämä ei vaikuta yhtiön maksamaan nykyiseen tai tulevaan vuokraan.

Hankkeeseen palkattiin konsultti ja käytiin alustava keskustelu kaupungin kanssa. Tarkemmat kaupungin linjaukset selviävät 2020 syksyllä, kun Itäkeskuksen alueen suunnittelukilpailu on päättynyt (lisätietoa itahelsinginkeskusta.com).

Kaupungin kanssa käydyn keskustelun perusteella on ilmennyt, että kaupunki ei näe yhtiön tonttia kiinnostavana kaupungin toteuttaman täydennysrakentamisen kohteena. Mikäli kaupunki päättää kaavoittaa alueelle lisärakentamista, se saattaisi johtaa siihen, että tontistamme otettaisiin ohut siivu joltain laidalta. Aiempi huoli, että tontti jaettaisiin vastoin yhtiön tahtoa, ei vaikuta todennäköiseltä tai tontin pienentyminen merkittävältä.

Vaikka kaupunki ei näe tonttia potentiaalisena omalle täydennysrakentamiselleen, yhtiö voi itse löytää paikan täydennysrakentamiselle mm. tontin keskeltä. Esimerkiksi Kastelholmantie 4:n puolella talojen välinen tila tai parkkipaikan pääty voisi olla sijainti, jossa täydennysrakentaminen ei luo uutta rakennusta nykyisten ikkunoiden eteen. Todennäköisesti täydennysrakentaminen edellyttää, että uusi ja nykyinen yhtiö joutuisivat jakamaan ja yhteishallitsemaan joitain alueita, kuten pihaa ja parkkipaikkoja.

Hallituksen tekemä selvitys on pysähtynyt, sillä hallitus haluaa yhtiökokouksen kannan, tuleeko selvitystyötä jatkaa. Seuraava vaihe edellyttää tarkempia suunnitelmia, joiden perusteella voidaan suunnitella täydennysrakennuksen tai rakennuksien sijainti ja koko siten, että nykyisten asukkaiden ja osakkaiden näkemykset tulee huomioiduksi. Tämän suunnitelman perusteella voimme saada kaupungilta arvion millaisia hallinta- ja rahoitusmuotovaatimuksia kaupungilla on tontin lohkomiseksi. Nämä muotovaatimukset vaikuttavat keskeisesti saatavaan hintaan. Tämän vaiheen seurauksena syntyy suunnitelma, jonka jälkeen yhtiökokous voi päättää, lähdetäänkö kaupungilta hakemaan kaavamuutosta ja tehdä sopimus rakennuttajan kanssa. Hallitus esittää, että yhtiökokous myöntää hallitukselle luvan käyttää 20 000 € selvitystyöhön. Mikäli lupaa tähän selvitykseen ei myönnetä, hallitus päättää täydennysrakentamisselvityksen.

 

21.Keskusteluasiat

22. Kokouksen päättäminen

Vastauslomake yhtiökokous 2020

Tämä lomake on toimitettu kirjeitse osakkaille. Voit myös osallistua kokoukseen kopiomalla alla olevan vastauslomakkeen sähköpostiisi poistaen ne kohdat joita et kannata, sekä täydentäen ehdotuksesi niihin kohtiin missä ehdotuksille on paikka. Huomioithan että sinun tulee ottaa kantaa jokaiseen kohtaan. Jokainen pallo on yksittäinen vastausvaihtoehto, joista sinun tulee valita. Toimita vastauksesi, nimesi ja huoneistotietosi satu.ingstrom@astala.fi 14.6.2020 mennessä .

Vastauslomake

8. Tuloslaskelma ja tase

  • kannatan tuloslaskelman ja taseen vahvistamista
  • en kannata tuloslaskelman ja taseen vahvistamista

Vahvistetun taseen mukaisen vuosituloksen käyttö

  • kannatan tuloksen kirjaamista vapaaseen pääomaan eikä osinkoa jaeta
  • en kannata tuloksen kirjaamista vapaaseen pääomaan eikä osinkoa jaeta

9. Vastuuvapauden myöntäminen hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle

  • kannatan vastuuvapauden myöntämisestä hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle
  • en kannata vastuuvapauden myöntämisestä hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle

11. Hallituksen antaman talousarvioehdotuksen tilikaudelle 2020 ja yhtiövastikkeen vahvistaminen.

  • kannatan talousarvion vahvistamista
  • en kannata talousarvion vahvistamista

12. Hallituksen valtuudet periä tai olla perimättä enintään kahden kuukauden hoitovastikkeet.

  • kannatan hallitukselle myönnettäväksi valtuudet tarvittaessa periä ylimääräiset tai olla perimättä enintään kahden kuukauden hoitovastikkeet
  • en kannata hallitukselle myönnettäväksi valtuutusta tarvittaessa periä ylimääräiset tai olla perimättä enintään kahden kuukauden hoitovastikkeet

13. Hallituksen ja tilintarkastajien palkkiot. (voit valita useamman kohdan)

  • kannatan että hallituksen palkkiot pidetään ennallaan (puheenjohtajalle 200€/kokous ja 1500€/vuosi, jäsenille 100€/kokous, lisäksi myönnettiin hallitukselle 2000€ tiedotuskorvaus, josta hallitus voi jakaa jäsenilleen tiedotukseen käytetyn ajan korvauksena)
  • en kannata hallituksen palkkioiden pitämistä ennallaan

Ehdotukseni:

hallituksen puheenjohtaja    ____ €/kokous, ____€/vuosi

hallituksen jäsen                  ____ €/kokous, ____€/vuosi

  •   kannatan, että tilintarkastajalle maksetaan kohtuullisen korvauksen mukaan laskulla

14. Hallituksen jäsenet (7) valinta

  • Kannatan, että edellisen tilikauden hallitus (seuraavat jäsenet (6) voivat jatkaa hallituksessa Lasse Granroth, Eila Aronranta, Eila Hilpi, Ritva Kemppainen, Hannu Lunkka, Antti Honkasalo)
  • Ehdotan seuraavia jäseniä: (etunimi + sukunimi, lupa ehdotettavalta jäseneltä tulee olla saatu etukäteen)
  1. _____________________________________
  2. _____________________________________
  3. _____________________________________
  4. _____________________________________
  5. _____________________________________
  6. _____________________________________
  7. _____________________________________

15. Tilintarkastajien valinta

  • kannatan APK Auditing, päävastuullisena Aarto Hirvi, HT
  • en kannata, APK Auditing, päävastuullisena Aarto Hirvi, HT

Ehdotukseni on _________________________________

16. Lainanlyhennysrahaston kartuttaminen

  • kannatan, että lainanlyhennysrahastoa kartoitetaan enintään lainanlyhennysten määrällä, mikäli muut tuloksen laatimisen keinot on käytetty
  • kannatan, että lainanlyhennykset tuloutetaan, vaikka siitä seuraisi veroseuraamuksia yhtiölle

17. Päätetään koeporauksesta teettämisestä maalämpöhankkeeseen liittyen (kustannus n 20 000 €, rahoitus hoitobudjetista)

  • kannatan, että koeporaus teetetään maalämpöhankkeeseen liittyen
  • en kannata, että koeporaus teetetään maalämpöhankkeeseen liittyen

18.    Päätetään uusista järjestyssäännöistä

  • kannatan uusia järjestyssääntöjä
  • en kannata uusia järjestyssääntöjä

19.   Päätetään lisärakennusselvityksen jatkosta, hallitus esittää, että sille annetaan valtuudet jatkaa selvitystä (kustannus n. 20 000€, rahoitus hoitobudjetista),

  • kannatan hallituksen ehdotusta jatkaa lisärakennusselvitystä
  • en kannata hallituksen ehdotusta jatkaa lisärakennusselvitystä

20.                 Päätetään tupakointikiellosta taloyhtiössä

                      Hallitus ehdottaa tupakointikiellon hakemista yhtiön omistaman rakennuksen kaikille huoneistoparvekkeille ja talon seinustoille. Tupakansavu voi kulkeutua tupakkalaissa säädetyin tavoin rakenteiden tai muiden olosuhteiden vuoksi huoneistoparvekkeelta toiselle huoneistoparvekkeelle/terassille tai huoneistoon muutoin kuin poikkeuksellisesti.

  • kannatan hallituksen ehdotusta tupakointikiellosta
  • en kannata hallituksen ehdotusta tupakointikiellosta

KESÄ TULEE – KORONASTA HUOLIMATTA

Kulunut talvi on koetellut meitä kaikkia ennenkokemattomalla tavalla. Maailmanlaajuinen koronavirusepidemia on mullistanut arkea ja muuttanut tuttuja rutiineja. Yhteisestä kerrostalostamme tuli hetkessä etätyöpaikka, päiväkoti, koulu, musiikkiopisto ja joogasali… Se on luonnollisesti aiheuttanut enemmän elämisen ääniä myös päiväsaikaan. ”Uusi normaali” vaatii sopeutumista jokaiselta asukkaalta. Muistathan kuitenkin kunnioittaa naapureita ja välttää ylimääräistä häiriötä.

  • Vaikka rajoituksia asteittain puretaankin, huolehdithan edelleen riittävästä käsihygieniasta ja turvaväleistä, kun liikut yleisissä tiloissa.
  • ”Kotikaranteenissa” ruoan valmistaminen, valmiiden annosten tilaaminen ja nettitilaukset on lisääntynyt, joten roska-astiat täyttyvät vauhdilla. Muistathan kierrättää ja pakata kotitalousjätteet tiiviisti, etteivät laatikot täyty turhan nopeasti.
  • Yhteisiä pihatalkoita emme tänä keväänä voi järjestää, mutta voit halutessasi omaehtoisesti huolehtia yleisten tilojen ja piha-alueiden siisteydestä.

HUONEISTOTIETO.FI – TIETOPANKKI OSAKKAALLE

Isännöitsijätoimiston ylläpitämä tietopankki löytyy nyt osoitteesta: www.huoneistotieto.fi

Jos et ole vielä rekisteröitynyt, tee se heti!  Palvelusta löydät mm.

  • Huoneistosi kuukausimaksut, maksuhistorian ja lainaosuuden
  • Taloyhtiön sähköistä materiaalia
  • Yhtiökokouspöytäkirjat
  • Muita asumiseen liittyviä ajankohtaisia aiheita

Sivu toimii myös mobiilisti. Sovellutuksen voit ladata ilmaiseksi sekä AppStoresta että PlayKaupasta laittamalla hakusanaksi ’huoneistotieto’.

Taloyhtiön kotisivu löytyy osoitteesta saastokenno.com, mistä löydät tietoa mm. tulevista remonteista, voit tehdä aloitteita ja lukea yhtiön tarjoamista palveluista. 

HOIDA KOTISI VIIHTYISÄKSI JA TURVALLISEKSI

Huoneiston huolellinen hoito on jokaisen asukkaan velvollisuus. Milloin viimeksi kurkistit allaskaappiin tai jääkaappipakastimen taakse? Entä putsasit korvausilmaventtiilit? Alla muistutuksena viihtyisään ja turvalliseen asumiseen liittyviä säännöllisiä toimenpiteitä. Tehdään näistäkin rutiineista uusi normaali!

Korvausilmaventtiilin ja poistoilmaventtiilin puhdistus

Toimiva ilmanvaihto edellyttää riittävää korvausilman saantia asunnon ulkopuolelta. Jos hengitysilman, ruuanlaiton ja peseytymisen aiheuttamaa kosteutta ei saada poistettua tehokkaasti, luodaan helposti suotuisa kasvualusta haitallisille mikrobeille ja homeitiöille.

  • Avaa ikkunan yläkarmissa tai ulkoseinällä oleva korvausilmaventtiili ja puhdista/uusi suodatin talven jäljiltä. Suositamme pitämään venttiilin aina täysin auki, jolloin ei synny hallitsematonta ilmavirtausta esimerkiksi ovien alta, postiluukusta tai muista raoista.
  •  Pese keittiön, kylpyhuoneen ja vaatehuoneen poistoilmaventtiili pinnan ja välin osalta.

       Muistathan pestä ja vaihtaa säännöllisesti myös liesituulettimen aktiivihiilisuodattimen.

Astianpesukone ja allaskaappi

  • Anna ammattilaisen asentaa astianpesukone.
  • Varmista, että vuotokaukalon etureuna jää näkyville.
  • Älä koskaan jätä astianpesukonetta päälle yöksi tai kun poistut kotoa.
  • Sulje vesihana aina, kun et käytä astianpesukonetta.
  • Kurkkaa säännöllisesti myös allaskaappiin havaitaksesi mahdolliset vuodot.
  • Jos huomaat astianpesukoneen vuotavan, sammuta kone välittömästi ja sulje vesihana. 

      Soita sen jälkeen huoltoyhtiöön ja ilmoita isännöitsijälle. Tee myös ilmoitus vakuutusyhtiöön.

Jääkaappipakastin

  • Sähkölaitteeseen kertyvä pöly voi olla paloturvallisuusriski.
  • Imuroi jääkaappipakastimen takaosa kaksi kertaa vuodessa.
  • Tarkista myös säännöllisesti, ettei jääkaapissa oleva kondenssiveden poistoputki ole tukossa, jottei vettä pääse valumaan lattialle.

Lattiakaivo

  • Puhdista lattiakaivo kuukausittain, niin vältyt ikävältä hajulta ja viemäritukoksilta.

HUONEISTOJEN KORJAUS- JA HUOLTOTOIMET

Koronavirusepidemian aikana pyrimme tekemään korjaus- ja huoltotöitä vain niissä välttämättömissä tilanteissa, joissa toimenpiteen siirtäminen aiheuttaisi vaaraa tai vahinkoa asukkaille. Huoneistoissa suoritettavat tarkastukset ja toimenpiteet toteutetaan turvallisuus- ja hygieniaohjeita noudattaen ja välttäen tarpeettomia kohtaamisia.


MUUTAMA SANA KOTIVAKUUTUKSESTA
Aika ajoin on hyvä tarkistaa, että kotivakuutus on voimassa ja riittävän kattava.

  • Tarkistahan, että kotivakuutuksessasi on myös vastuuvakuutus, joka korvaa ulkopuoliselle aiheuttamat vahingot.
  • Jos olet sijoitushuoneiston omistaja, vaadi vuokralaiselta sekä kotivakuutus että vastuuvakuutus vuokrasopimuksen ehdoksi ja pyydä vuosittain vakuutusmaksusta kopio.
  • Muistathan vakuuttaa myös kodin parannus- ja muutostyöt, kuten laadukkaammat pinta- ja lisärakenteet sekä arvokkaammat taulukokoelmat.
  • Jos käytät työnantajan tietokoneita, ohjelmistoja ja aineistoja kotonasi, varmista työnantajalta, kenen vakuutuksesta ne on vakuutettu.

VASTIKKEET JA VUOKRAT

Koronaviruksen aiheuttama epidemia saattaa vaikuttaa taloudelliseen tilanteeseen. Vastikkeiden ja vuokrien maksuvelvollisuus säilyy kuitenkin poikkeustilanteen aikanakin. Vastikkeiden maksaminen (tai maksamatta jättäminen) vaikuttaa suoraan taloyhtiön maksuvalmiuteen. Mikäli epidemia vaikuttaa omaan maksukykyysi, ota välittömästi yhteys taloyhtiön kirjanpitäjään, jotta voidaan sopia mahdollisesta maksusuunnitelmasta.


ASREK – PAPERISISTA OSAKEKIRJOISTA SÄHKÖISEEN JÄRJESTELMÄÄN

Suomessa otettiin vuonna 2019 käyttöön sähköinen huoneistotietojärjestelmä. Maanmittauslaitoksen ylläpitämään järjestelmään kerätään vähitellen kattavat tiedot osakehuoneistojen, kuten asuntojen ja autopaikkojen omistuksista, panttauksista ja rajoituksista. Sähköinen omistajamerkintä korvaa paperisen osakekirjan käytön osakehuoneistojen vaihdannassa ja lainan vakuutena.

Uudet taloyhtiöt perustetaan nykyisin vain digitaalisesti eikä osakekirjoja paineta. Vanhojen taloyhtiöiden siirtymäaika on vuoden 2022 loppuun saakka. Tiedotamme tarkemmin, kun taloyhtiössäsi siirrytään ASREK-järjestelmään, siihen asti paperiset osakekirjat ovat käytössä entiseen tapaan.  Astala Isännöinti Oy:n kohteiden siirtäminen sähköiseen järjestelmään tapahtuu arviolta 2021 kun ensin varmistutaan sen toimivuudesta.

Näillä askelmerkeillä toivotamme Sinulle mukavaa ja turvallista kesää!

Pidetään huolta kodistamme, itsestämme ja läheisistämme! 

Astala Isännöinti Oy

Kotisivut: www.astala.fi

Taloyhtiön kotisivut: www.huoneistotieto.fi

Vaihteen puhelinnumero: 09-4778130

Taustoitus: lämmitysjärjestelmän uusiminen

Kaukolämmön siirtimet ja patteriventtiilit ovat tulleet teknisen elinikänsä päähän 2017, mutta eivät oireile vielä. Riskinä on, että laitteet hajoavat ja jotta lämmintä vettä ja lämpöä on saatavilla, niitä korjataan tarvittaessa kiireellisesti, mikä olisi kallista. Tämän takia lämmitysjärjestelmä tulisi uusia mahdollisimman pian.

Vaihtoehtojen kuvaus

Yhtiöllä on kolme mahdolliseksi todettua vaihtoehtoa uusia lämmitysjärjestelmänsä. 1) jatkaa kaukolämmössä, 2) ottaa kaukolämmön rinnalle poistoilman lämmön talteenotto (myöhemmin poistoilmapumppu) ja 3) maalämpö + poistoilmapumppu -yhdistelmä, jolloin luovutaan kaukolämmöstä kokonaan (myöhemmin maalämpö). Alla tarkemmat kuvaukset.

  1. Kaukolämpö toteutetaan uusimalla nykyinen kaukolämpöpaketti, patteriventtiilit ja tasapainottamalla lämpöjärjestelmä.
  2. Poistolämpöpumppu toteutetaan siten, että jokaiseen taloon tulee 1-2 lämmön talteenottolaitteistoa katolle, joista johdetaan lämpö ulko- tai sisäkautta lämpökeskukseen. Nykyiset vaihtimet ja patteriventtiilit uusitaan ja järjestelmä tasapainotetaan optimoiden järjestelmän tarpeisiin. Poistoilmapumppu kattaa 55 % talojen lämmön tarpeesta. Lisälämpö saadaan kaukolämmöstä, johon käytetään olemassa olevaa verkkoa, mutta sen laitteet uusitaan.
  3. Maalämpö toteutetaan siten, että sen rinnalla on poistolämpöpumppu. Kaivoja porataan noin 50 kpl, joita varten pihalle rakennetaan putkisto osittain louhimalla kalliota. Jokainen talo on oma yksikkönsä, joka irrotetaan kaukolämmöstä. Näin talojen välinen yhtiön vastuulla olevan kaukolämpöputkisto ei enää ole tarpeellinen.

Investointi ja Rahoitus

Kaukolämpöpaketin ja patteriventtiilien kustannus on noin 0,2 M€. Maalämmön arvioitu investointi on 1,5 M€ ja poistolämpöpumpun 0,7 M€. Molemmat investoinnit sisältävät lisätyöt ja ovat siten arvio koko hankkeen kustannuksista. Hintoja ei kuitenkaan ole kilpailutettu, joten lopullinen hinta on avoin. Maalämmön osalta myös tarkka porausmetrien määrä selviää vasta koeporauksen jälkeen, mikä vaikuttaa myös hintaan. Nykyiset hinta-arviot ovat kuitenkin riittävän tarkkoja, jotta investointeja voidaan arvioida suhteessa toisiinsa.  

Energia-avustus

Valtio suunnittelee 2020-2022 energia-avustusta, joka maksimissaan olisi 20 % arvonlisäverottomasta hinnasta. Asetusluonnos on nyt lausuntokierroksella.

Tukea voitaisiin saada mahdollisesti molempiin maalämpöön ja poistoilmapumppuun. Mikäli tukea saataisiin, avustuksen jälkeen ilmalämpöpumpun investointitarve olisi n. 0,6 M€ ja maalämmön noin 1,3 M€.

Lisätietoja: https://valtioneuvosto.fi/artikkeli/-/asset_publisher/asuinrakennuksille-suunnitteilla-energia-avustuksia-asetusluonnos-lausunnoille

Laina

Investoinnit voidaan lainoittaa siten, että ensimmäisenä vuonna osakkaille ei synny lisäkustannuksia vaan vastikkeen lasku vastaa rahoitusvastikkeen nousua. Seuraavina vuosina osakkaiden säästö syntyy siitä, ettei yhtiön tarvitse nostaa vastikkeita energian hintojen noustessa.

Täydennysrakentamisesta saatava tulo

Mikäli yhtiö lähtee täydennysrakentamiseen voitaisiin sieltä saatavalla tulolla rahoittaa investointi.

Takaisinmaksuaikavertailu

Nykyisillä energian hinnoilla maalämmön arvioidaan säästävän n. 50 % ja poistoilmalämpöpumpun n. 30 % suhteessa kaukolämpöön. Maalämmön takaisinmaksuaika olisi siten noin 20 vuotta. Takaisinmaksuaika riipuu siitä, miten kaukolämmön ja sähköenergian hinnat muuttuvat tulevaisuudessa.

Oikein suunniteltu maalämpökenttä on käytännössä ikuinen eli uusia kaivoja ei tarvitse porata mutta muovisille lämmönkeruuputkistoille luvataan vähintään 50-vuoden käyttöikää ja liuoksia ei käytönnössä tarvitse vaihtaa ellei jotain uusia tehokkaampia aineita keksitä. Lämpöpumpun kompressori on kuluva osa ja se kustantaa noin 5000€/kpl ja käyttöikä on noin 20 vuotta.

Hintamuutos arvioiden taustamuuttujat

Sähkön ja kaukolämmön hintojen muutostahdista ei ole varmuutta. Viimeisen kymmenen vuoden aikana sähkön tukkuhinta on pysynyt 30–50 €/MWh -tasolla, mutta verojen ja siirtomaksujen nousun takia kokonaishinta on noussut noin 40 % (2018, Energiateollisuus; 2019 Taloussanomat).  Kaukolämmön hinta on noussut viimeisen kymmenen vuoden aikana Suomessa noin 30 %. (2019, energiateollisuus), mutta alueelliset erot ovat suuria. 10 vuoden aikana Helsingin energia on nostanut kaukolämmön kokonaishintaa noin 50 % (2019, Energiateollisuus).

Tulevaisuudessa päästökauppa nostaa energioiden hintaa, samoin valtion linjaus luopua hiilivoimasta, mikä vaikuttaa Heleniin voimakkaasti, ja sen täytyy seuraavan 10 vuoden aikana investoida vaihtoehtoisiin energiamuotoihin. Näiden perusteella voidaan olettaa, että kaukolämmön hinta nousee kohtalaisesti tai merkittävästi tulevina vuosina Helsingissä.

Sähkönosalta Suomen energian lähteistä 79 % on hiilidioksidineutraalia (2018, energiateollisuus), joten päästökauppa ei tule vaikuttamaan sähkön hintaan yhtä merkittävästi kuin kaukolämpöön. Olkiluoto 3:n valmistuminen osaltaan lisää kapasiteettia ja oletettavasti laskee sähkön hintaa Suomessa (Kauppalehti, 21.8.2017).

Näiden arvioiden perusteella skenaario, jossa kaukolämmön hinta nousee sähkön hintaa nopeammin, voisi olla lähimpänä toteutumista. Pitkällä aikavälillä voidaan olettaa energioiden hintojen nousevan.

Vaihtoehtojen vertailu

Seuraavaksi tarkastellaan takaisinmaksua eri skenaarioiden kohdalla. Mukana on huolto- ja laitteiston uusintakustannukset. Laskelmissa ei ole huomioitu mahdollisen energia-avustuksen vaikutusta takaisinmaksuaikoihin, sillä se ei muuta vaihtoehtojen suhdetta toisiinsa. Takaisinmaksuaikoja energia-avustus lyhentää noin vuodella.

Skenaariossa 1 energioiden hinnan noustessa 3 % vuodessa maalämpöinvestointi on maksettu takaisin n. 12 vuoden jälkeen. Poistoilmapumppu noin 7 vuoden jälkeen ja noin 18 vuoden jälkeen maalämpö alkaa tuoda enemmän säätöjä kuin poistoilmapumppu.

Skenaariossa 2 energioiden hinnan noustessa 7 % maalämpöinvestointi on maksettu takaisin n. 10 vuoden jälkeen. Poistoilmapumppu noin 7 vuoden jälkeen ja noin 14 vuoden jälkeen maalämpö alkaa tuoda enemmän säästöjä kuin poistoilmapumppu.

Skenaariossa 3 sähkö hinnan noustessa 3 % ja kaukolämmön 7 % maalämpöinvestointi on maksettu takaisin n. 9 vuoden jälkeen, poistoilmapumppu noin 6 vuoden jälkeen ja noin 12 vuoden jälkeen maalämpö alkaa tuoda enemmän säätöjä kuin poistoilmapumppu.

Päätelmät

Kaukolämmöstä siirtyminen muihin ratkaisuihin on yhtiölle taloudellisesti kannattavaa olettaen, että energioiden hinnat nousevat maltillisesti (n. 3 % vuodessa) tai sitä nopeammin. Poistoilmapumpun takaisinmaksuaika on huonoimmillaan 7 vuotta ja maalämpö 12 vuotta. Mitä pidemmälle katsotaan, sitä kannattavammaksi maalämpö tulee suhteessa poistoilmapumppuun. Myös poistoilmapumppuun liittyvä riski kaukolämmön virtausmaksun nousemisesta puoltaa maalämmön hankintaa. Virtausmaksu on kiinteä kustannus. 2019 Helen laski kaukolämmön hintaa ja nosti puolestaan virtausmaksua, jonka takia pienemmissä yhtiössä energian hinta suhteellisesti nousi enemmän.

Hiilijalanjälki

Suomalaisten hiilijalanjäljestä 29 % prosenttia tulee asumisesta (2019, ymparisto.fi). Helenin kaukolämmöstä 53 % tuotettaan hiilellä ja 35 % maakaasulla (2018, helen.fi). Tämän takia kaukolämmön hiilijalanjälki tällä hekellä on huomattavan korkea.

Poistoilmalämpöpumppu kattaa puolet energian tarpeesta. Suomessa sähköstä n. 35 % prosenttia on fossiilista energiaa (2018, Motiva). Poistoilmalämpöpumppu laskee merkittävästi hiilijalanjälkeä.

Maalämpö kattaa 98 % lämmön tarpeesta ja siten puolittaa hiilijalanjäljen.

Muut huomiot

Maalämpömitoitus vaatii koeporauksen, jotta selviää maaperän lämmön luovutuskyky ja miten syvälle kaivot on porattava, sekä porausluvan. Koeporaus kustantaa 15 t€.

Poistoilmapumppu ja maalämpö vaativat mahdollisesti luvan julkisivulle asennettavaan putkeen, jolla lämpö tuodaan alas katoilta.