Jäteasemien uusiminen 2020

Taloyhtiöllä on kolme jäteasemaa, joista kaksi on autotalleissa ja yksi muussa tilassa. Kaikkien jäteasemien kapasiteetti on ajoittain ylittyy, mutta tämä on erityisen yleistä yhden aseman kohdalla. 2019 toteutetussa asukaskyselyssä 35% vastaajista oli tyytymätön tai erittäin tyytymätön jätehuollon toimivuuteen.

Alunperin jäteasemien uusiminen oli suunniteltu toteuettavaksi autotallien korjauksen yhteydessä. Saadun palautteen perusteella tarve on arvioitu suuremmaksi ja hallitus suunnittelee, että tämä toteutettaisiin 2020.

Vaihtoehtoisia toteutustapoja on muutamia. Yksi on toteuttaa jätteiden keräys syväastioilla. Toinen tapa voisi olla rakentaa jätekatos. Vaihtoehtoja, mahdollista sijaintia tai hintaa ei ole vielä arvioitu.

0

Lämmitysjärjestelmän uusiminen ja energiansäästötoimet 2020

Kaukolämmön siirtimet ja patteriventtiilit ovat tulleet teknisen elinikänsä päähän 2017, mutta eivät oireile vielä. Lämmönsiirttimet (100t€, 0,93€/osake) tulisi uusia lähivuosina tai korvata muulla järjestelmällä ennenkuin ne alkavat vaatia suurempia korjauksia.

Vaihtoehtoinen tai rinnalle hankittava järjestelmä perustuisi lämpöpumppuihin. Osana lämmitysjärjestelmän uusimista ja lämmönsäästötoimenpiteitä hallitus on alustavasti selvittänyt maalämmön ja muiden lämpöpumpputeknologioihin perustuvia ratkaisujen sovelutuutta yhtiöömme. Yhtiö on saanut kaksi laskelmaa lämpöpumppu-urakoitsijoilta, jotka suosittelevat, että yhtiöön kannattaisi asentaa maalämpö- ja poistoilmapumppuyhdistelmäjärjestelmä. Laskelmien mukaan näiden avulla voidaan saavuttaa n. 50% säästö lämmityskuluissa (n. 90t€ eli yhtiövastikkeeseen n. 20% lasku. Arvioitu kustannus on 1,2 miljoonaa, 11,24/osake. 20vuoden laina-ajalla ja 3% korolla rahoitusvastike olisi 0,062€/osake/kk, kun lasku vastikkeessa olisi 0,07€/osake/kk. Näillä muuttujilla investointi toisi säästöä osakkaille välittömästi investoinnin jälkeen.

Laskelmissa on eroja, jonka takia tarkemmat, riippumattoman toimijan tekemät, laskelmat ovat tarpeen todellisen säästön arvioimiseksi.

Kannattavuuden arvioiminen sisältä epävarmuustekijöitä. Kaukolämmönhinnan nousu lisää investoinnin kannattavuutta, mutta sähkön nousu laskee sen kannattavuutta. Helsingin Energia on ollut edullinen lämmön tuottaja. 2018 helsingin energia nosti lämmön hintaa ja tuleva hiilestä luopuminen todennäköisesti tulee nostamaan hintaa myös lähivuosina.

Patteriventtiilien uusiminen (100t€, 0,93€/osake) on huoneistoissa toteuttettava uusimistoimi ja vaikuttaa pattereiden termostaattien toimintaan. Tähän mennessä tiedossa on termostaattien hajoamisia, mutta ei venttiilien rikkoutumisia. Näin hallitus on arvioinut, että venttiilien vaihtoa voidaan siirtää eteenpäin, kunnes rikkinäisiä venttiilejä ilmenee.

Yksi tapa säästää energiaa on asentaa huippuimureihin automaatio, joka säätää imua lämpötilan mukaan. Hinta? Tämä lisää myös asumismukavuutta. 2019 asukaskyselyssä lämpötilan ongelmaksi mainitaan X tapauksessa pakkasella ilmenevä kylmyys ja veto.

2

Ikkuna- ja oviremontti 2017-2018

Vahasen kuntoraportissa 2014 nostettiin esille ikkunoiden huono kunto. Hallitus lisäsi kunnostussuunnitelmaan remontin vuodelle 2017 ja se pääosin toteutettiin 2018.

Asukkaiden ja osakkaiden kokemuksia kunnosta kartoitettiin 2015, minkä pohjalta kierrettiin vielä eniten huomiota vaativissa kohteissa. Kierroksen päätteeksi todettiin, että varsinkin ylimmissä kerroksissa ikkunoiden kunto on niin huono, että vaihtaminen on lähes ainoa ratkaisu. Verrattiin myös mahdollisuutta korjauttaa ikkunat ja ylläpitää ikkunoiden kuntoa suhteessa uusimiseen 50 vuoden näkökulmasta. Vertailussa huomattiin, että kustannukset olivat verrattain samat, mutta uusimisen seurauksena saataisiin säästöä lämmönkulutuksessa ja lisättäisiin asumismukavuutta. Näin päätettiin lähteä valmistelemaan ikkunoiden ja parvekeovien vaihtamista.

Arvio ikkuna- ja parvekeovien remontista oli 1 600 000 € itse urakka sekä suunnittelu-, valvonta- ja lisätyövaraus 500 000€, sillä epäilyksenä oli, että ikkunoiden rakenteista saattaisi löytyä ongelmia.  Hanke pysyi hyvin hinta-arviossaan eikä odottamattomiin lisätöihin ei ollut tarvetta. Suurimmat lisätyöt olivat ikkunanpielikorjauksia.

Ikkunaremontti on muutamien yksikohtien osalta kesken, joista on sovittu urakoitsijan kanssa. Suurin näistä on julkisivun ulko-ovien väri, joka on osassa taloissa väärä. Tämä on tarkoitus korjata 2019 keväällä/kesällä. Myös muita pienempiä töitä on vielä tekemättä.

0

Julkisivuremontti 2022

Tausta

Julkisivuremontti koostuu useista alaremonteista, joilla on vaihteleva kiireellisyys ja kustannus. Näitä esitellään hyvin Vahasen kuntotutkimuksessa 2014. Säästökennossa tehtiin vuonna 2000 julkisivujen peruskorjaus, jonka tuloksia edellä mainittu tutkimus tarkastelee. Tutkimuksen pohjalta hallitus on suunnitellut tulevia julkisivukorjauksia.

Näistä kallein ja eniten huomiota saanut on ikkunoiden ja parvekeovien uusiminen, joka toteutettiin 2018.

Korjaukset

2019 aikana on tarkoituksena päivittää tulevien töiden aikataulu ja kustannusarvio. Kuntotutkimuksen mukaisesti seuraavaksi korjataan saumauksen, tehdään paikkakorjauksia ja julkisivu pestäisiin. 2014 arvioin mukaan näiden kustanus olisi 2,54€/osake. 2019 aikana tehdään työnsuunnitelma, jolloin tarkenta hinta selviää.

Maalaus

Näiden jälkeen julkisivun korjauksista on jäljellä huoltomaalaukset. Nykyisen arvioin mukaan maalauksilla ei ole kiirettä, joten niitä siirretään eteenpäin ja arvioidaan tarvittaessa. 2014 annettu arvioi maalauksille on 4,6€ / osake.

0

Hissien peruskorjaus 2019-2030

Päivitetty 3/2018.

Hallitus on 2018 alustavasti linjannut, että hissien korjaaminen toteutetaan hissi kerrallaan tarpeen mukaan. Tämä aloitetaan siten, että yksi hisseistä korjataan tai uusitaan 2018-19. Tämän hissin osat säilytetään varaosina muille hisseille. Näin mikäli jokin hissi hajoaa yllättäen, yhtiöllä on tarvittavat varaosat ja hissi saadaan nopeasti takaisin käyttöön. Hajoamisen jälkeen uusitaan seuraava hissi. Tätä jatketaan kunnes taas seuraava hajoaa tai hissien korjauskustannukset nousevat merkittävästi. Näin hissien korjausta venytetään mahdollisimman pitkälle. Oletettavaa on, että kaikki hissit tullaan uusimaan 2020-2030-välillä.

Arvioitu yksittäisen hissin uusimis/korjauskustannus on 50-70 t€. Vuoden 2018 aikana valitaan korjaustapa ja korjauksen hinta selviää. Ensimmäisen hissin korjaus rahoitetaan korjausbudjetista ja mahdollisesti nostamalla ylimääräinen yhden kuukauden vastike. Tulevien korjauksien osalta rahoitus tarkentuu myöhemmin. Kaikkien hissien arvioitu korjauskustannus on n. 5€/osake

////

Taustaa

Syksyllä 2016 hallitus teetti hissihuoltoyhtiön aloitteesta selvityksen hissien kunnosta.

Kaikki yhdeksän hissiä ovat alkuperäisessä kunnossa vuodelta 1963. Niille ei ole suoritettu isompia peruskorjauksia sekä kaikki pääkomponentit ovat alkuperäisiä ja yli 50 vuotta vanhoja. Kuntoarvio suosittelee varautumaan hissien modernisointeihin 3-4 vuoden kuluessa.

Tulevien tilikausien aikana tehdään hissiurakan hankesuunnitelma, jonka yhteydessä urakan toteutustapa ja kustannukset selviävät. Karkea arvio kustannuksista on 50-100 t€ per hissi riippuen korjaustavasta. Tämä tarkoittaa 45-90 €/jm2.

1

Autotallien remontointi 2021

Hallituksen kunnossapitoselvitykseen lisättiin 2016 autotallien remontointi tallien huonon kunnon vuoksi. Autotallien remontille on tarvetta, sillä tällä hetkellä vesieristyksessä on puutteita ja talleihin valuu vettä. Alustava hinta-arvio on noin 100 000 € (n. 0,93€ / osake). Samassa yhteydessä tarkoituksena on uusia tarvittavilta osin asfalttia, korjata/rakentaa sadevesiohjausta sekä mahdollisesti uusia jätteiden keruuta/säilytystä. Kokonaisuudella ei ole vielä kustannusarviota.

0

Ikkunaremontti alkaa marraskuun lopussa 3 puolen taloista

Tämä tiedote on lähtenyt osakkaille ja asukkaille kirjeenä.

English version can be found here

HUOM. Huoneistoissa tulee tehdä valmisteluja sujuvan asennuksen varmistamiseksi. Katso kohta asennukseen valmistautuminen.

Remontin sisältö

Remontissa uusitaan kaikki ikkunat ja ovet (pois lukien huoneistojen ovet). Uudet ikkunat ovat avattavia (OH ikkuna parvekkeelle kiinteä). Ikkunat avautuvat sisäänpäin ja ovet ulospäin. Ulkopuolen värit vanhan mukaan, sisäpuoli valkoinen. Kaikkiin olo- ja makuuhuoneiden ikkunoihin tulee ilmanvaihtoventtiilit. Yli 2m leveät ikkunat varustetaan pesutuella. Ikkunoiden mukana toimitetaan käyttö- ja huolto-ohjeet.

Huom. Sälekaihtimet eivät sisälly toimitukseen, mutta niitä on mahdollista tilata jälkiasennuksena. Tästä tehdään erillinen kysely porraskäytävittäin, sitä mukaan kun asennus etenee. Hyttysverkot eivät sisälly asennukseen.

Urakoitsijana Pihla

Pihlan tuotteet valmistetaan Ruoveden ja Haapajärven tehtailta yli 20v kokemuksella. Yrityksen liikevaihto vuonna 2016 oli 160 milj. €, luottoluokituksen ollen korkein mahdollinen (AAA). Työntekijöitä on noin 700. Pihlan tehtaalla valmistetaan 150 000 ikkunayksikköä vuodessa. Yritys on erikoistunut saneerausrakentamiseen. Vuodessa suoritetaan yli 500 suurempaa remonttia. Lisätietoa tuotteista löytyy osoitteesta www.pihla.fi

Yhteystiedot

Pihlan yhteyshenkilöt:

 

Projektipäällikkö, Johan Selin, puh. 040 6808 573 johan.selin@pihla.fi

Työpäällikkö, Petri Vähätiitto, puh. 040 9030 740 petri.vahatiitto@pihla.fi

Asennus: Rakennus Heikki Kulmala Oy, puh. 050-5407180

Asennus: Tmi Janne M Raudaskoski, puh. 040-5899944

Taloyhtiön edustajat:

Valvoja Markus Treuthardt markus.treuthardt@treuthardt.fi, puh. 040 729 5823
Isännöitsijä Tobias Höglund isannoitsija@saastokenno.com, puh. (09) 4778 1375

Hallituksen jäsenet Lasse Granroth
Hannu Lunkka hannu.lunkka@saunalahti.fi puh. 040 592 3503.

Remontin aikataulu

Tehdyt vaiheet 

Ikkunoiden ja ovien tarkistusmittaus on suoritettu 23. – 24.8. Mittauksella varmistettiin oikeat tuotantomitat, kätisyydet ja kappalemäärät. Mittaus ei vaatinut asukkailta toimenpiteitä

Malliasennus suoritettiin 6.10. Malliksi on asennettu kaksi ikkunaa ja yksi parvekeovi taloon 3 ABC. Mallin katselmus on pidetty 12.10.2017.

Seuraavat vaiheet

Työt aloitetaan viikolla 47 talojen 3 C ja E parvekepuolelta. Asennuksia suoritetaan kahdessa talossa samanaikaisesti. Ensin asennetaan parvekepuoli, sitten etupuoli.

HUOM: Pysäköintipaikat voivat olla urakan aikana normaalisti käytössä, ellei toisin ilmoiteta.

Arvioitu aikataulu

 

Talo Rappu Sivu Asennusviikot
3 C Parveke 47 – 49
3 B Parveke 49 – 3
3 A Parveke 4 – 6
3 C Etu 7 – 9
3 B Etu 10 – 12
3 A Etu 13 – 15
3 E Parveke 47 – 49
3 D Parveke 49 – 3
3 E Etu 4 – 6
3 D Etu 7 – 9
4 A Etu 16 – 18
4 B Etu 19 – 21
4 B Parveke 22 – 25
4 A Parveke 26 – 29
4 C Etu 10 – 12
4 D Etu 13 – 15
4 C Parveke 16 – 19
4 D Parveke 20 – 23
4 Kellarit 24 – 27
3 Kellarit 28 – 31
Piha- ja jälkityöt 32 – 35

 

Mahdolliset muutokset asennusaikatauluun ilmoitetaan tiedoitteilla.

Loppusiivous
Asentajat suorittavat karkean harjasiivouksen asennuksen jälkeen.

Uudet ikkunat tullaan pesemään kaikilta pinnoilta urakan lopussa.

Asennuksiin valmistautuminen

Asennus kestää päivän / julkisivu / asunto. Ikkunat ja ovet tuodaan asuntoihin nostimella ulkokautta. Asennus tapahtuu asunnon sisältä. Ensin asennetaan parvekepuoli, sitten toinen puoli. Ikkunat ovat pois paikaltaan useimmiten alle tunnin per aukko. Asennuksia voidaan suorittaa arkipäivisin 7 – 19.

Saat tiedon tarkemmasta aikataulusta huoneistosi kohdalla yleistiedotteella 1-2 viikkoa varsinaisen asennuksen aloittamisesta, sekä asuntokohtainen tiedotteella 2 päivää ennen asennusta. Tiedotamme aina jos asuntoon tullaan sisälle.

Asunnossa voi oleskella asennuksen aikana.

Avaimien toimittaminen
Mikäli ette ole paikalla asennuksen aikana, käytämme yleisavainta. Turvalukot tulee jättää auki asennuspäivänä sekä mahdolliset hälytykset kytkeä pois.

Mikäli sinulla on taloyhtiön sarjasta poikkeava avain tulee sinun huolehtia asentajien pääsystä huoneistoon asennuspäivänä. Avaimen voi toimittaa esimerkiksi huoltoyhtiölle (Helsingin Kiinteistöpalvelu Oy). Avain tulee toimittaa huoltoyhtiölle vähintään viikko ennen asennusta.

Kiinteät rakenteen ikkunoiden edessä

Esteet jotka selvästi ovat ikkunoiden edessä tulee poistaa. Epäselvissä tapauksissa voitte olla yhteydessä Pihlan edustajaan soittamalla tai lähettämällä valokuvan johan.selin@pihla.fi / 040 6808 573.

Suojaaminen

Porraskäytäviin toimitetaan suojamuovia ja pahvia ennen asennusta. Pyydämme siirtämään huonekalut pois ikkunoiden läheisyydestä sekä poistamaan verhot, kukat ym. esineet. Kukat kannattaa viedä pesuhuoneeseen suojaan. Suojatkaa pölylle arat esineet muovilla tai lakanoilla, kulkureitit pahvilla.

Sälekaihtimet ja muut kiinteät asennukset nykyisissä ikkunoissa

Asukkaan tulee poistaa vanhoista ikkunoista mahdolliset lämpömittarit ja sälekaihtimet, mikäli haluat säilyttää ne. Vanhat sälekaihtimet eivät sovi uusiin ikkunoihin. Mahdolliset uudelleen asennukset tulee asukkaan/osakkaan hoitaa itse.

Kulku ikkunoille

Tarvitsemme esteettömän reitin ikkunoiden luo sekä vapaata tilaa ikkunoiden eteen (noin 1,5m). Huomioittehan, että vapaata tilaa on oltava myös ikkunoiden molemmin puolin.

Lemmikit

Koirien ja muiden lemmikkieläinten tulee olla poissa huoneistosta asennuksen ajan. Mikäli tämä ei ole mahdollista tulee asiasta ilmoittaa asentajille ja lemmikki siirtää huoneeseen jossa asennuksia ei suoriteta. Ilmoita lemmikeistä ulko-oveen jätetyllä lapulla.

Ongelmista / puutteista ilmoittaminen

Jaamme huoneistoihin kyselylomakkeen kun huoneiston asennus on valmistunut ja ikkunat on pesty. Kyselylomakkeeseen tulee merkitä tuotteissa tai asennuksessa mahdollisesti havaitut virheet ja puutteet. Näiden perusteella toteutetaan mahdolliset korjaavat viimeistelytyöt.

0

Korjaustarveselvitys

Taulukon alla vastikekuormituskuvaaja

Korjaustarveselvitys  Tehty viimeksi Aikataulu-arvio Kustannus-arvio t€
yli 10 t€ maksavat korjaukset
Vesikatot
Kattojen maalaus 2016 2036
Julkisivut ja parvekkeet
Parvekkeiden ja julkisivun peruskorjaus 2000
Julkisivun kuntotutkimus (Vahanen Oy) 2014
Ikkunoiden ja parvekeovien uusiminen 2017-2018 1900
Elementtisaumojen uusiminen 2019-2025 228
Ikkunanoheisrakenteen korjaus 2019-2025
Julkisivun huoltomaalaus 2019-2025 600
Betonirakenteiden korjaus 2019-2025 96
Pihat
Pihakäytävien ja parkkipaikkojen asfaltointi 2001
Käytävälaattojen uusiminen 2001
Valaistuksen uusiminen 2012
 
Ilmanvaihtojärjestelmä (koneellinen poisto)
Iv-kanavien nuohous 2012
Lämmitysjärjestelmä
Lämmönvaihtimien uusiminen 1999 2019 Kuuluu seuraavaan
Patteriventtiilien uusiminen 1999 2019 Kuuluu seuraavaan
Verkoston tasapainotus 1999 2019  270
Vesi- ja viemärijärjestelmät
Käyttövesilinjojen uusiminen 2012
Viemäreiden uusiminen 2012
Kaikkien kylpyhuoneiden uusiminen 2012
Sähkö, tietoliikenne ja TV
Sähköjärjestelmien uusiminen 2012
Antennijärjestelmän päivitys 2016
Yhteiset tilat
Valaistuksen uusiminen 2012
Pääkulkuväylien lukituksen uusiminen 2016
Valvontakameroiden asentaminen 2016
Kellarin väliovien uusimista 2017
Saunaosastojen uusiminen 2012
Autotallit
autotallien peruskorjaus 2021 120
Hissit
hissien peruskorjaus 2020 900
Muut
lvi-kuntoarvio (Mikko Vahanen Oy) 2007

Vastikekuorma-arvio

Vastikekuormituskuvaajasta näkee yhden mahdollisen vision, miten tulevat remontit kuormittaisivat osakkaita. Lopulliset vastikkeet määräytyvät remonttikustannusten, korkotason ja laina-aikojen pituuden mukaan. Kustannuksia nostaa myös vuonna 2025 nouseva tonttivuokra.

0

Ikkunoiden oheisrakenteen korjaustarve

Päivitys 3/2018

Ikkunoiden kantavistarakenteista ei ole löytynyt kosteutta tai lahoa, kun puolet ikkunoista on vaihdettu.

///

Ikkunoiden uusimiseen valmistauduttaessa hallitus perehtyi myös niitä ympäröivien rakenteiden kuntoon. Taustana toimi Vahanen Oy:n vuonna 2014 tekemä julkisivun kuntotutkimus sekä selvitystyö vuonna 2016 tapahtuneesta vesivahingosta, jossa huoneistoon oli päässyt vettä julkisivun kautta. Vahasen tutkimuksessa suositeltiin elementtisaumausten uusimista viiden vuoden sisällä ja ikkunoiden alapuolisen betonielementin ulkopuolella olevan levyrakenteen kunnon selvittämistä.

Ikkunan alapuolista levyrakennetta tutkittiin helmikuussa 2017 purkamalla sitä kolmesta kohdasta betonielementtiin asti. Eristevillat todettiin kuiviksi ja levyrakenne kosteuden osalta toimivaksi muuten paitsi uloimpien levyjen kiinnitysterästen läpivientien ympärillä olevien rakojen osalta. Joissakin olosuhteissa ne voivat päästää vettä rakenteen sisään. Eristevilloissa oli havaittavissa jälkiä ilmavuodoista, joten rakenne ei ole täysin ilmatiivis.


Kuvassa ongelmallinen läpivienti

Valvoja ja tekninen isännöitsijä ehdottivat koko levyrakenteen ja eristeiden uusimista. Käydyssä keskustelussa selviää, että oletuksena on, että rakenteissa on kosteutta ja ikkunoita kantava puurakenteessa on lahoa. Tämän pohjalta pyydetiin ulkopuolisen rakennesuunnittelijan lausunto, jossa todetaan, ”Mikäli seinärakenteen korjausta ei tehdä yhtä aikaa ikkunoiden uusimisen kanssa, niin tästä aiheutuu yhtiölle huomattavia lisäkustannuksia. Tässä vaihtoehdossa nykyinen todennäköisesti jo osin kastunut seinärakenne aiheuttaa turhaa lisärasitusta seinän sisäkuoren rakenteelle ja mahdollisesti terveyshaittoja asuintiloihin.” Eli mikäli ikkunoiden alapuolinen rakenne on märkä, tulisi ikkunaremonttia toteuttaa vasta, kun alapuolinen rakenne on korjattu.


Kuvassa näkyy ikkunoita kantava puurakenne

Koska tiedossa oli vain yksi tämän tyyppinen vesivahinko reilun 50 vuoden ajalta, hallitus päätti kartoittaa ikkunoiden alapuolisten puurakenteiden kuntoa koeporauksin huoneistojen sisältä. Näytteitä otettiin myös ikkunasta, jonka alta oli havaittu vesivahinko 2016. Näytteitä otettiin 13 huoneistossa poraamalla karmin läpi reikä, josta mitattiin kosteus. Kaikken näytteiden arvot olivat sallittujen rajoissa, muutamissa lievästi koholla. Tämän pohjalta hallitus arvioi, että todennäköisesti ikkunoiden alapuoliset rakenteet ovat kuivia, eikä niiden vaihto ole välttämätöntä. Isännöinti toi esille erilaisen kannan ja suosittelee koko rakenteen uusimista. Hallitus ymmärtää tämän ratkaisun varmemmaksi. Kuitenkin huomioiden uusimisen hinnan 0,9M€ ja tulevat remontit hallitus katsoo parhaaksi keskittyä välttämättömiin korjauksiin.

Tulosten perusteella hallitus arvioi, että ikkunoiden alapuolista levy- ja eristerakennetta ei ole tarvetta uusia kokonaisuudessaan ja ehdottaa yhtiökokoukselle rakenteen läpivientien aukkojen paikkaamista riittävänä toimenpiteenä tulevien vesivahinkojen estämiseksi. Tutkimusotannan rajallisuuden takia on kuitenkin olemassa mahdollisuus, että joidenkin ikkunoiden vaihtamisen yhteydessä niiden alta paljastuu lahonnutta puuta. Sellainen tilanne johtaisi lisätöihin ja –kustannuksiin.

0