Julkisivuremontti 2022

Tausta

Julkisivuremontti koostuu useista alaremonteista, joilla on vaihteleva kiireellisyys ja kustannus. Näitä esitellään hyvin Vahasen kuntotutkimuksessa 2014. Säästökennossa tehtiin vuonna 2000 julkisivujen peruskorjaus, jonka tuloksia edellä mainittu tutkimus tarkastelee. Tutkimuksen pohjalta hallitus on suunnitellut tulevia julkisivukorjauksia.

Näistä kallein ja eniten huomiota saanut on ikkunoiden ja parvekeovien uusiminen, joka toteutettiin 2018.

Korjaukset

2019 aikana on tarkoituksena päivittää tulevien töiden aikataulu ja kustannusarvio. Kuntotutkimuksen mukaisesti seuraavaksi korjataan saumauksen, tehdään paikkakorjauksia ja julkisivu pestäisiin. 2014 arvioin mukaan näiden kustanus olisi 2,54€/osake. 2019 aikana tehdään työnsuunnitelma, jolloin tarkenta hinta selviää.

Maalaus

Näiden jälkeen julkisivun korjauksista on jäljellä huoltomaalaukset. Nykyisen arvioin mukaan maalauksilla ei ole kiirettä, joten niitä siirretään eteenpäin ja arvioidaan tarvittaessa. 2014 annettu arvioi maalauksille on 4,6€ / osake.

0

HALLITUKSEN AJANKOHTAISTIEDOTE 1/2019

Asukaskysely 2019 auki vielä muutaman päivän / Resident survey 2019

Asukaskysely ja huoneistolämpömittarit jaettiin asukkaille viikolla 7. Asukaskysely on auki 8.3. asti, saastokenno.com/asukaskysely2019 tai lomakkeella, joka jätetään yhtiön postilaatikkoon, joka löytyy 3 AB -rappujen välisestä läpikulusta.

Ikkuna- ja oviremontin laskutus / Invoicing of the renewal of windows and doors

Ikkuna- ja oviremontin laskutus tapahtuu maaliskuun 2019 aikana.

Vapaita saunavuoroja ja autopaikkoja

Taloyhtiön saunoissa on vapaita saunavuoroja. Tiedustelut ja varaukset huoltoyhtiöstä, puh. 040 036 9330. Taloyhtiön saunapäivät ovat keskiviikko, torstai, perjantai ja lauantai. Lisätietoja saunavuoroista ja muista yhtiön palveluista löytyy yhtiön verkkosivuilta www.saastokenno.com.

Taloyhtiössä on tällä hetkellä useita autopaikkoja vapaana. Autopaikkoja voi tiedustella huoltoyhtiöltä, joka hallinnoi myös autopaikkojen jakoa. Lisätietoja autopaikoista myös taloyhtön sivuilta.


Yhtiökokous ja seuraava hallituksen kokous

Yhtiön sääntömääräinen yhtiökokous pidetään keskiviikkona 10.4. klo 17.30 alkaen Näkövammaisten keskus Iiriksessä, Marjaniementie 74, 00930 Helsinki.
Huom. Kokouksen päivämäärä on vielä vahvistamaton.

Seuraava hallituksen kokous pidetään maaliskuun 12. päivänä. Jos asuk­kailla / osakkailla on asioita, joita hallituksen toivotaan käsittelevän, pyydämme toimittamaan ne sähkö­postilla osoitteella hallitus@saastokenno.com.

Kommentit voi myös toimittaa kirjallisina hallituksen kokoustilaan osoitteessa Kastelholmantie 3 A.

0

HALLITUKSEN AJANKOHTAISTIEDOTE 4/2018

Ikkuna- ja oviremontti on lähes valmis / Renewal of windows and doors is nearly done

Taloyhtiö on vastaanottanut remontin urakoitsijalta. Joitakin töitä tehdään vielä.
Väriä muuttaneiden ulko-ovien maalaus suoritetaan kesällä 2019. Laskut remontista lähetetään osakkaille tammikuun 2019 aikana. Päivitys 23.2.2019: Laskuja ei ole vielä lähetetty projektin taloudellisen loppuselvityksen siirtymisen takia.

Selvitys vesimittareista on saatavilla / Water meters statement is available

Hallitus on kevään yhtiökokouksen aloitteesta teettänyt selvityksen huoneistokohtais-
ten vesimittarien asentamisesta yhtiöön. Selvitys on luettavissa talon verkkosivuilta
www.saastokenno.com/vesimittariselvitys.
Vesimittarien hankkiminen yhtiöön tuodaan ensi kevään yhtiökokouksen päätettäväksi.

Isännöitsijä vaihtuu / Deputy landlord has changed

Isännöitsijä Tobias Höglund siirtyy toisen työnantajan palvelukseen. Uutena isännöitsijänä on aloittanut Jorma Vilen. Jorman yhteystiedot ovat:
puhelin
09 4778 1371, sähköposti jorma.vilen@astala.fi.

Ilmanvaihdon säätötoimet jatkuvat / Reconfiguring ventilation

Syksyllä 2018 tehdyssä ilmanvaihdon säädön yhteydessä mitattiin huoneistojen alipaineisuutta. Useissa huoneistoissa tämän havaittiin olevan suosituksia suurempaa. Tällä hetkellä yhtiö kartoittaa mahdollisia ratkaisuja. Ilmanvaihtoa säädetään talven aikana ja kokemuksia tiedustellaan asukaskyselyllä. Mikäli havaitset ongelmia ilmanvaihdossa tai huoneiston lämpötilan suhteen, olethan yhteydessä huoltoon.

Seuraava hallituksen kokous

Seuraava hallituksen kokous pidetään helmikuun 20. päivänä. Jos asukkailla/osakkailla on asioita, joita hallituksen toivotaan käsittelevän, pyydämme toimittamaan ne sähkö­postilla osoitteella
hallitus@saastokenno.com.

Kommentit voi myös toimittaa kirjallisina hallituksen kokoustilaan osoitteessa Kastelholmantie 3 A.

Kiitämme kuluneesta vuodesta ja toivotamme asukkaille/osakkaille
hyvää joulua ja rauhallista joulun aikaa!

Hallitus

0

HALLITUKSEN AJANKOHTAISTIEDOTE 3/2018

Ikkunaremontin tilanne / All windows have been replaced and doors will be before end of November

Ikkunoiden vaihdon osalta remontti on valmis, eli kaikki taloyhtiön ikkunat on nyt vaihdettu.
Uudet ulko-ovet tullaan asentamaan marraskuun loppuun mennessä.
Ikkunoiden vaihdolla on vaikutusta ilmanvaihtoon. Huoneistojen ilmanvaihdon säätö tehdään syyskuun alussa. Tästä toimitetaan lisätietoa erikseen. Remontin laskutus tapahtuu vuodenvaihteen aikaan, kun remontin taloudellinen loppuselvitys on tehty.

Vesimittarit / Installation of water meters will be decided on shareholder meeting

Hallitus on kevään yhtiökokouksen aloitteesta teettänyt selvityksen huoneistokohtaisten vesi­mittarien asentamisesta yhtiöön. Selvityksen pohjalta osakkaille kerätään päätöksenteon tueksi tietopaketti, joka toimitetaan ennen vuodenvaihdetta. Vesimittarien hankkiminen yhtiöön tuodaan ensi kevään yhtiökokouksen päätettäväksi.

Kysely huoneistojen ilmanvaihdosta ja lämpötiloista / Survey of heating and air quality will be carried out in winter

Asukkaille jaetaan vuodenvaihteen tienoilla kysely koskien asuntojen lämpötiloja, ilmanvaihtoa ja  termostaattien toimintaa.

Sähköautojen lataaminen on toistaiseksi kielletty / Charging of electric cars is forbidden

Talohtiössä ei ole toistaiseksi mahdollisuutta sähköautojen lataamiseen. Lataaminen autopaikkojen ja -tallien pistorasioiden kautta on ehdottomasti kielletty, koska verkon kapasiteetista ei ole tietoa, eikä kulutusta voida erikseen mitata ja laskuttaa käyttäjältä. Lataustarpeen laajuuden selvittämiseksi toteutetaan myöhemmin talvella kysely, jonka pohjalta voidaan asentaa latauspaikkoja. 

Seuraava hallituksen kokous / next board meeting

Seuraava hallituksen kokous pidetään lokakuun 16. päivänä. Jos asukkailla/osakkailla on asioita, joita hallituksen toivotaan käsittelevän, pyydämme toimittamaan ne sähkö­postilla osoitteella hallitus@saastokenno.com. Kommentit voi myös toimittaa kirjalli­sina hallituksen kokoustilaan osoitteessa Kastelholmantie 3 A.

0

PIHA- JA YMPÄRISTÖTALKOOT

Yhtiön jokavuotiset piha- ja ympäristötalkoot pidetään torstaina 3. toukokuuta klo 17.00 alkaen.

Kokoontuminen 4 AB -talon edessä parkkipaikalla. Tarkoituksena on siivota talojen pihoja sekä vähän ympäristöakin.

Kaikki mukaan!

0

Yhtiökokous 2018 ti 17.4

Vuoden 2018 varsinainen yhtiökokous järjestetään ti 17.4. klo 18 Toiminta- ja palvelukeskus Iiriksen Braille-salissa, Itäkeskus, Marjaniementie 74, Helsinki. Tilaisuus alkaa kahvilla klo 17:30 ja osakkaita pyydetään paikalle viimeistään klo 17:45, jotta kaikki ehtivät rekisteröidä läsnäolonsa ennen kokousta.

Mikäli sinulla on kysymyksiä kokouksen aiheista tai materiaaleista jätäthän ne mahdollisimman pian sähköpostilla (hallitus@saastokenno.com) tai tämän artikkelin kommenttina, jolloin hallituksella ja isännöitsijällä on aikaa etsiä tarvittava tieto. 

Kokouksen asialista

Kursiivilla hallituksen taustoitus.

1. Kokouksen avaus (puh.joht.)

2. Kokouksen puheenjohtajan ja sihteerin valinta

3. Pöytäkirjantarkastajien ja ääntenlaskijoiden valinta

4. Kokouksen laillisuuden ja päätösvaltaisuuden toteaminen

5. Kokouksen osanottajien toteaminen

6. Hyväksytään kokoukselle työjärjestys

7. Esitetään tilinpäätös ajalta 1.1.-31.12.2017, joka käsittää tuloslaskelman, taseen  ja toimintakertomusksen. Kattavamman tuloslaskelman voi ladata tästä.

Yhtiön talous on hyvin tasapainossa. Merkittävimmät kuluerät ovat lämmitys ja korjauskustannukset.

8. Vahvistetaan tuloslaskelma ja tase

9. Päätetään vahvistetun taseen mukaisen vuosituloksen käytöstä

10. Päätetään vastuuvapauden myöntämisestä hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle

11. Esitetään hallituksen kunnossapitotarveselvitys

Yhtiössä on useita korjaustarpeita.  Hissit 2019 ja lämmitysjärjestelmä 2020, ovat laskennallisen elinkaarensa päässä. Julkisivukuntoarvion mukaan julkisivu kaipaa vielä korjauksia. Autotallien, osin asfaltoinnin ja pihan sadevesijärjestelmän kunto on heikko. Vuonna 2018 saadaan loppuun ikkunoiden ja ulko-ovien vaihtaminen. Ikkuna- ja oviremontin kustannukset tulevat osakkaille vuoden 2018 aikana. Näitä seuraavat kustannukset ovat selkeästi pienempiä. Hallitus lähtee korjaamaan hissejä tarpeen mukaan 2019-2030-välillä siten, että pitkiä käyttökatkoja ei synny. Lämmitysjärjestelmän uusimisen yhteydessä tehtävät investoinnit ovat vielä kysymysmerkki ja kustannusten lisäksi ne mahdollistavat merkittävät säästöt tulevaisuudessa. Nykyisen arvion mukaan seuraavan 10 vuoden korjauskustannukset olisivat n. 15 €/osake.

12. Vahvistetaan hallituksen antama talousarvio vuodelle 2018 ja määrätään yhtiövastikkeen suuruus ja maksuaika.

Yhtiön talous on hyvin tasapainossa. Lähestymme maksuvalmiuden ylläpitotavoitetta eli 2 kk:n vastikekertymää. Ikkunaremontin seurauksena odotamme lämmityskustannusten nousun pysähtyvän. Talousarvio sisältää seuraavat muutokset: vesivastike nousee 20 eurosta 23 euroon/hlö/kk. Lisää vastikkeesta ja taustaa täältä. Kaasuvastike nousee kulujen mukaisesti 18,50 euroon/huoneisto/kk

13. Päätetään hallituksen valtuuksista periä 1-2 kuukauden ylimääräinen hoitovastike tarpeen niin vaatiessa

Ylimääräisellä vastikkeella rahoitetaan tarvittaessa hissin peruskorjaus, jos korjausbudjetti ei siihen riitä. Lisää tästä täältä.

14. Päätetään hallitukselle myönnettävästä valtuudesta kartuttaa lainanlyhennysrahastoa tarpeen niin vaatiessa

Yhtiö ensisijaisesti tulouttaa korjaushankkeiden suoritukset, mutta siltä osin kuin tämä ei ole mahdollista rahastoidaan. Tällä on merkitystä vuokraustoimintaa harjoittaville osakkaille. 2017 osalta tuloutettiin suoritukset.

15. Määrätään hallituksen ja tilintarkastajien palkkiot

16. Valitaan hallituksen jäsenet (7)

17. Valitaan tilintarkastajat

18. Kokouksen päättäminen

 

 

 

0

Vesivastike

Hallitus keskusteli syys- ja talvikaudella 2017-2018 vesimittareiden mahdollisesta asentamisesta ja päätti, ettei suosittele vuoden 2018 yhtiökokoukselle mittareiden asentamista. Vesivastikkeeksi hallitus on päättänyt 23 euroa/hlö/kk. Alla päätöksen taustaa.

Jo useampana vuonna vesivastikkeen suuruudesta on keskusteltu yhtiökokouksessa. Nykyinen 20 euroa kattaa kylmän veden osuuden 17 euroa ja vain 3 euron osalta lämmityskuluja. Vuonna 2017 päivitetty yhtiöjärjestys toteaa, että hallitus määrää vesivastikkeen suuruuden ja sen tulee sisältää veden lämmittämisen kustannuksia. Veden lämmittämiseen käytettävää energiaa ei mitata, joten tästä osuudesta ei ole tietoa. Käyttöveden lämmittämisen laskennallinen osuus koko kulutetun lämmön määrästä on suosituksen mukaan 30 %. Tämän perusteella 2018 vesivastikkeen suuruudeksi tulisi n. 31 €/hlö/kk.

Vesivastikkeen suuri kertakorotus voisi johtaa siihen, että yhä suurempi osa yhtiössä asuvista tai väliaikaisesti asuvista ei rekisteröityisi talon asukkaaksi eikä siten maksaisi osuuttaan, jolloin korotustarve jatkuisi. Hallitus näki mahdollisena jatkaa vesivastikkeen vuosittaista nostamista seuraten asukasmääriä.

2017 yhtiökokouksessa keskusteltiin mahdollisuudesta asentaa vesimittarit huoneistoihin ja siirtyä mittaripohjaiseen laskutukseen. Mittaripohjaisen laskutuksen etuna olisi se, että veden kustannukset jakautuisivat käytön mukaan.

Alustavasti vuoden 2017 yhtiön veden kulutus vaikutti n. 40 % suuremmalta kuin Suomessa keskimäärin (keskimäärin käytetään n. 140 l/vrk/hlö ja meillä n. 200 l/vrk/hlö). Lukujen tarkastuksessa kuitenkin selvisi, että todelliset kulutusluvut ovat noin 150 l/vrk/hlö. Näin ollen asukkaiden välillä ei ole niin isoja kulutuseroja kuin mitä aiemmin oletettiin, tai ainakin suurkuluttajia on huomattavasti aiemmin oletettua vähemmän. Tämän takia keskivertoasukkaan ei odoteta merkittävästi hyötyvän mittareista, mutta mittareiden asennuskustannus rasittaisi osakkaita.

Mittarit vähentävät veden kulutusta, mutta asiantuntijan näkemyksen mukaan väheneminen ei kata mittarin n. 15 vuoden käyttöaikana sen kustannusta. Hallitus pyysi alustavan arvion manuaalisista mittareista ja niiden asentamisesta. Kustannusarvio oli 400 €/asunto eli noin 0,85 €/osake. Mittareiden ja niiden asennuksen todellinen kustannus todennäköisesti nousisi tuosta 400 €/asunto, sillä lain vaatimukset ovat muuttuneet putkiremontin jälkeen ja asukkaiden on nähtävä mittarin lukemat, minkä takia perusmittareiden asentaminen kattoon ei ole mahdollista.

Mikäli osakkaiden keskuudessa on kulutustietojen oikaisun jälkeenkin laajaa halua vesimittareiden asentamiseen, tarvitaan tarkempi selvitys nykyisistä vaatimuksista, sekä suunnitelma miten ja millaiset mittarit voitaisiin asentaa, jotta kokonaisuudelle saadaan hinta. Vasta kun nämä suunnitelmat ovat valmiit voitaisiin asia tuoda yhtiökokouksen päätettäväksi.

0

Hissien peruskorjaus 2019-2030

Päivitetty 3/2018.

Hallitus on 2018 alustavasti linjannut, että hissien korjaaminen toteutetaan hissi kerrallaan tarpeen mukaan. Tämä aloitetaan siten, että yksi hisseistä korjataan tai uusitaan 2018-19. Tämän hissin osat säilytetään varaosina muille hisseille. Näin mikäli jokin hissi hajoaa yllättäen, yhtiöllä on tarvittavat varaosat ja hissi saadaan nopeasti takaisin käyttöön. Hajoamisen jälkeen uusitaan seuraava hissi. Tätä jatketaan kunnes taas seuraava hajoaa tai hissien korjauskustannukset nousevat merkittävästi. Näin hissien korjausta venytetään mahdollisimman pitkälle. Oletettavaa on, että kaikki hissit tullaan uusimaan 2020-2030-välillä.

Arvioitu yksittäisen hissin uusimis/korjauskustannus on 50-70 t€. Vuoden 2018 aikana valitaan korjaustapa ja korjauksen hinta selviää. Ensimmäisen hissin korjaus rahoitetaan korjausbudjetista ja mahdollisesti nostamalla ylimääräinen yhden kuukauden vastike. Tulevien korjauksien osalta rahoitus tarkentuu myöhemmin. Kaikkien hissien arvioitu korjauskustannus on n. 5€/osake

////

Taustaa

Syksyllä 2016 hallitus teetti hissihuoltoyhtiön aloitteesta selvityksen hissien kunnosta.

Kaikki yhdeksän hissiä ovat alkuperäisessä kunnossa vuodelta 1963. Niille ei ole suoritettu isompia peruskorjauksia sekä kaikki pääkomponentit ovat alkuperäisiä ja yli 50 vuotta vanhoja. Kuntoarvio suosittelee varautumaan hissien modernisointeihin 3-4 vuoden kuluessa.

Tulevien tilikausien aikana tehdään hissiurakan hankesuunnitelma, jonka yhteydessä urakan toteutustapa ja kustannukset selviävät. Karkea arvio kustannuksista on 50-100 t€ per hissi riippuen korjaustavasta. Tämä tarkoittaa 45-90 €/jm2.

1

Autotallien remontointi 2021

Hallituksen kunnossapitoselvitykseen lisättiin 2016 autotallien remontointi tallien huonon kunnon vuoksi. Autotallien remontille on tarvetta, sillä tällä hetkellä vesieristyksessä on puutteita ja talleihin valuu vettä. Alustava hinta-arvio on noin 100 000 € (n. 0,93€ / osake). Samassa yhteydessä tarkoituksena on uusia tarvittavilta osin asfalttia, korjata/rakentaa sadevesiohjausta sekä mahdollisesti uusia jätteiden keruuta/säilytystä. Kokonaisuudella ei ole vielä kustannusarviota.

0