Autotallien remontointi 2021

Hallituksen kunnossapitoselvitykseen lisättiin 2016 autotallien remontointi tallien huonon kunnon vuoksi. Autotallien remontille on tarvetta, sillä tällä hetkellä vesieristyksessä on puutteita ja talleihin valuu vettä. Alustava hinta-arvio on noin 100 000 € (n. 0,93€ / osake). Samassa yhteydessä tarkoituksena on uusia tarvittavilta osin asfalttia, korjata/rakentaa sadevesiohjausta sekä mahdollisesti uusia jätteiden keruuta/säilytystä. Kokonaisuudella ei ole vielä kustannusarviota.

0

Osakaskysely 2017

Yhtiökokouskutsun mukana pyydettiin osakkailta palautetta kyselyn muodossa. Kyselyssä oli kaksi osaa, joista ensimmäisessä tiedustetiin tyytyväisyyttä yhtiön ja sen yhteistyökumppaneiden toimintaan. Toisessa osassa kysyttiin osakkaiden kantoja erilaisiin investointeihin liittyviin kysymyksiin.

Kysely oli auki noin 2 kk ja vastauksia saatiin 63 kpl. Osallistumisprosentti oli 26 %, joten tulosten voidaan olettaa tarjoavan suuntaa-antavan kuvan osakkaiden mielipiteistä. Vastanneista vain 16 oli merkinnyt myös asuvansa huoneistossaan. Useissa paperilla saaduissa vastauksissa tämä kysymys oli jäänyt vastaamatta tai valittuna oli vain osakas. Voi olla, että vastaajat ovat kokeneet joutuvansa valitsemaan osakkaan ja asukkaan välillä.

Hallitus pahoittelee, että vastausten julkistamiseen meni näin kauan.

Vastaukset

Osakkaat olivat tyytyväisiä. Yhtiön palvelut saivat “jokseenkin tyyvyväinen” vatauksia. Toisaalta siihen kukaan ei ollut erityisen tyytymätön. Muutamat vastaajat olivat tyytymättömiä hallituksen työskentelyyn, tiedon saatavuuteen, huollon toimintaan ja isännöintiin.

Yleisesti tyytyväisyyden taso on hyvä, joskin parantamista on runsaasti. Erityisesti säilytystilojen kunto ja siisteys nostettiin esille. Muistutettiin, että paperiset tiedotteet ovat tärkeitä ja niiden huomattavuuteen on panostetava. Myös hallitukselta toivottiin vaikuttamistyötä kaupunkiin ja naapurikiinteistöhin, jotta alueen yleinen siisteys paranisi.

Valtaosa vastanneista koki, että tulevissa investoinneissa ympäristöystävällisyys ei saa aiheuttaa lisäkustannuksia.

Tulevaa hissiremonttia suunnitellessa hallituksen tulee huomioida, että valtaosan mielestä hissi on ehdottoman tärkeä tai tärkeä.

Kolme neljäsosaa vastanneista kannattaa tontinlunastamisen selvittämistä.

Reilu puolet on sitä mieltä, että lisärakentamista tulisi ainakin selvittää.

 

Hallituksen vastaukset sille toimitettuihin kysymyksiin ja ehdotuksiin

 

  • pakettiautot pois asuntojen lähiparkista
    • Tällä hetkellä autopaikkoja on tarjolla kaikille halukkaille, joten on vaikea perustella miksi pakettiautoja ei saisi olla. Toivomme, että ehdottaja lähestyisi hallitusta ja avaisi ehdotustaan.
  • parkkimaksut kalliit,
    • Parkkimaksut on tasapainotettu kysynnän mukaan, jotta paikat olisivat mahdollisimman aktiivisessa käytössä.
  • 4 AB talon kellaritilojen väliovet ovat täysin loppu
  • säilytys tilat surkeat, roskia tippuu verkkokomeroihin. katot täytyisi suojata.
    • Säilytystilojen huonosta kunnosta ei hallituksella ole tietoa. Yleisten tilojen kunto vaihtelee ja usein ovet ja ovenpielet ovat huonossa kunnossa. Tähän on pyritty puuttumaan korjaamalla huonokuntoisimpia.
    • Kattojen osalta olisi toivottavaa tietää missä tiloissa huonokuntoisia kattoja on. Näistä voi ilmoittaa hallitukselle tai huoltoyhtiöön.
  • Pyöräkellareihin voisi vaihtaa Iloq-lukot, ettei tarvita vanhaa avainta
    • Ainoastaan yhdessä talossa on enää käytössä iLoq lukot pyöräkellareissa ja tämä on jätetty asukkaiden pyynnöstä. Mikäli useammat asukkaat toivovat, että ovet poistetaan pyörien säilytystiloista näin voidaan tehdä. Toivomme, että kyseisen talon asukkaat olisivat hallitukseen yhteydessä.
  • ullakon säilytystilat liian alttiita ulkoilmalle, rakenteita tulisi jollain tavoin tiivistää, ei tietenkään liikaa
    • Ullakot on suunniteltu kylmiksi itsestään tuulettuviksi tiloiksi. Näiden muuttaminen turvallisesti vaatisi melkoisesti suunnittelua, joka ei mukavuuden lisäämiseksi ole kannattavaa.
  • Polkupyörähuoneiden tyhjennys ja uudelleenjärjestely
    • Tämä on toteutettu ja otettu huollon vuosittaiseen ylläpitoohjelmaan.
  • Joka toisen viikon saunavuorot ollaan poistamassa. Minkä takia?
    • Nykyinen tekniikka ei mahdollista saunojen lämpiämisen aikatauluttamista vain jokatoiselle viikolla, jonka takia sauna oli lämmin myös silloin kun saunaa ei käytetty joka toisen viikon vuoroissa. Asukkailla on mahdollisuus käyttää joustavaa saunavuoroa, jolloin he voivat käydä esimerkiksi joka toinen viikko saunassa.
  • “isännöitsijä vie, hallitus vikisee”, hallitus on liian ohjailtavissa. Remonttien suunnitteluun enemmän harkintaa, mitään ei saa tehdä “musta tuntuu” periaatteella.
  • Ulkopuolelta katsottuna saa vaikutuksen että isännöitsijä ohjailee hallituksen päätöksiä.
    • Hallitus käyttää remonttien suunnittelussa konsultteja ulkopuolisen osaamisen saamiseksi, jolloin päätöstä ei ohjaa isännöitsijä tai hallituksen “musta tuntuu” -fiilis vaan asiantuntijan lausuntoon. Enenevissä määrin nämä lausunnot myös toimitetaan asukkaiden ja osakkaiden nähtäväksi, jolla he voivat arvioida remonttien tarpeen itse. Lopullisen päätöksen tekee aina yhtiökokous.
  • Tiedotteet joka kotiin. Ilmoitustaulu ei riitä.
  • A4:nen käytävässä ei oikein ole toimiva ratkaisu. Ainakaan ainoana tiedottamiskanavana.
  • esimerkiksi talojen ilmoitustaululle laitetut tiedotteet myös nettiin tai s-postiin. Esim lomamatkalla oleva ei voi tietää
    • Tiedottamisessa on pyritty löytämään linja kustannusten ja tiedon saatavuuden väliltä. Yhä enenevissä määrin pyrkimys on tiedottaa sähköisesti ja porrakäytävissä. Tilanteissa, joissa asukkailta tai osakkailta vaaditaan toimenpiteitä näitä lähestytään myös kirjeellä. Tiedottamisen kehittäminen on edelleen tarpeen ja ideoita otetaan vastaan erittäin mielellään.
  • tiedottet paremmin paperisina esiin rappukäytävään ilmoitustaululla ja vanhat ilmoitukset pois! kaikilla ei ole nettiä
    • vanhojen ilmoitusten poistaminen ja ilmoitustaulujen siistinä pitäminen on hyvä idea. Olemme olleet tästä yhteydessä huoltoyhtiöön.
  • Maalarinteipillä laitetut infot käytävissä ovat epäsiistejä ja tuovat mieleen varastohallin. Voisiko käyttää enemmän muovitaskuja, joihin tiedotteet sijoitetaan.
  • Porrasaulatiloihin tiedotteita siistimmin ilmoitustaululle ja oviin (4A näyttää siistiltä)
    • Tämäkin on hyvä idea. Toteutetaan.
  • lehtipuhallin pois, melu, katku, pöly, ei saa käyttää kuivalla ilmalla (laki!)
    • Mikäli havaitset lainvastausta toimintaa voit pyytää huoltomiestä lopettamaan sen, olla yhteudessä huoltoyhtiöön tai jos tämä ei saa toimintaa loppumaan pyytää hallitusta tai isännöitsijää puuttumaan asiaan.
  • 4:n ajoramppi joskus liukas tai luminen
  • Hiekottaminen ja lumenpoisto aikaisemmin talvella. Muuten kutakuinkin ok.
    • Näistä asioista kannattaa olla välittömästi yhteydessä huoltoyhtiöön.
  • Vinttikäytävät ja pyöräkellarit voisi siivota silloin tällöin
    • Kellarit siivotaan pari kertaa vuodessa. Seuraamme tilannetta onko siivoussykliä tarpeen parantaa. Kun sotkua näkyy asiasta kannattaa olla yhteydessä huoltoon, jolloin sotku saadaan siivottua ja on helpompi arvioida kuinka usein siivousta tarvitaan.
  • Siivouksen taso on huono. Samoin porraskäytävät epäsiistit, onko käytäviä vahattu milloin viimeeksi?
    • Porraskäytäville tehdään kerran vuodessa peruspesu ja ne pyyhitään viikoittain. Tilojen kuntoa seuraa huoltoyhtiö. Pyytäisin imoittamaan kaikesta epäsiisteydestä huoltoyhtiöön, jolloin saamme mahdollisimman hyvän kuvan missä ja kuinka usein tulisi siivota.
  • 3B ulko-oven edessä on matto, joka näyttää vaihtomatolta, mutta sitä ei koskaan vaihdeta.
    • matto on syksyllä 2017 vaihdettu.
  • Kastelholmantiehen päättyvä parkkipaikka törkeässä kunnossa jo vuosia. Olisko aika viimein siivota sekin..??
    • Kyseinen parkkipaikka ei ole yhtiön alueella. Mikäli kiinnostuneita on aluetta voitaisiin siivota esimerkiksi talkoilla. Mikäli halukkaita on voivat he lähestyä esim. shköpostilla.
  • Isännöitsijän todistus on käsittääkseni valmis ja vaatii ainoastaan tulostuskomennon. Hinta on moiselle oli viimeiksi järjetön.
    • Isännöintitodistuksen hinnan määrittelee tällä hetkellä isännöinti toimisto eikä yhtiö ole nähnyt tarpeelliseksi kompensoida sitä. Mikäli useampi kaipaa tähän muutosta voidaan sitä harkita.
  • jos tontin hankintaa selvitetään on hyvä laskea kiinteistöveron muutoksen suuruus että onko kustannustehokasta
    • Tämä on hyvä huomio. Tehdään kun ollaan tuossa vaiheessa.
  • liikaa remontteja. Tulee kalliiksi,  häiritsee myös normaalia elämää.
    • Remonttien tarve on valitettava ja hallituksena olemme keskustelleet useaan kertaan koska on tarvetta lähteä remontiiin – voitaisiinko remonttia siirtää. Usein remontissa korjataan ongelmia jotka koskettavat akuutisti jotain ryhmää asukkaista, esimerkiksi hissien toimivuuden varmistaminen on tärkeää sellaisille asukkaille joilla on vaikeuksia liikkua. Hallitus pyrkii huomioimaan ratkaisuissaan asukkaat ja lopullisen päätöksen tekee aina yhtiökokous.
  • -pyöräni varastettu lukitusta p.kellarista
    • Hallitus seuraa varkauksien ja tihutöiden määrää ja sen perusteella ryhtyy toimiin. Kamera ja lukkoremontin jälkeen meillä ei ole tiedossa juurikaan varkauksia yhteisissä tiloissa.
  • Paljonko tontilla on tyhjää tilaa/rakennusoikeutta?
    • Tätä ei ole lainkaan eli lisärakentaminen edellyttäisi kaavamuutosta.
  • “toivomus: kunnollinen tiedote tulevasta ikkunaremontista esim. irrottavatko remonttimiehet ikkunoissa olevat kaihtimet ja rullaverhot ja voiko vanhoja kaihtimia käyttää uusissa ikkunoissa. Lisäksi jouttuuko asukas itse laittamaan ne paikalleen?
  • ikäväkyllä kaikki eivät aina pääse kokouksiin tai tiedotustilaisuuksiin, joten riittävä kirjallinen materiaali on tarpeen.”
    • Tähän pyritään. Koska tiedottaminen on aina vajavaista kannataa kysyä.
  • voisiko ajatella hissien sisäpintaremonttia, ei tulisi kuitenkaan maksamaan maltaita. sisltä ainakin 4a rapun hissi on sotkettu kaikenmailman grafiteilla ja vaikka hissiä on puhdistettu on jälkiä sotkuista jäänyt jäljelle. hissin epäsiisteys antaa huonon kuvan talosta, siinä asuvista imistsä ja yhtiöstä.
    • Hissien siisteys on yksi mietittävä asia. Ennen kuin hissiremontin laajuudesta ja aikataulusta on päätetty ei hissejä kannata kunnostaa. Hissit ovat tulevana vuonna hallituksen asialistalla.
  • Päätöksien teossa pitää ottaa huomioon yhtiön lainan määrä ja sen myötä taloudellinen tilanne. Remonttien ajankohtaisuuteen vaikuttaa myös markkinat. Jos remontteja (jotka eivät ole aivan pakollisia) tehdään rakentamisen noususuhdanteen aikana, hinnat ovat kovemmat. Ottakaa huomioon että talossa asuu eläkeläisiä, turhat remontit lisää asumiskustannuksia.
    • Remontteja pyritään tekemään mahdollisimman vähän eli venyttämään niitä mahdollisimman pian. Noususuhdanteen välttäminen on hyvä ehdotus sellaisten remonttien kohdalla joita voidaan siirtää.
  • “Puhoksen ostoskeskuksen ympäristö on roskainen ja epäsiisti jatkuvasti. Vaikkei alue ei kuulu yhtiön toimivaltaan, voisi hallitus kirjelmöidä ja olla yhteydessä sotkuisuudesta kiinteistöä hallinnoivaan yhtiöön ja kehottaa parantamaan ulkoalueiden siivousta. Tai mikäli alue kuuluu kaupungille, yhteys sinne.
    Jo roskapönttöjen lisääminen noilla kulmilla voisi auttaa asiaa. Epäsiisteys ympäristössä vaikuttaa myös yhtiömme asuntojen arvoon ja mielikuvaan yhtiöstä.”

    • Taloyhtiön hallitus on ollut yhteydessä Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialaan, joka on sekä huomautuksin että omalla aktiivisuudellaan pyrkinyt vähentämään ostoskeskuksen ympäristön roskaisuutta. Tilanne on ollut sen jälkeen parempi. Taloyhtiö on omasta puolestaan lisännyt yhden roska-astian 4A-portaan lähelle.

 

0

Ikkunaremontti alkaa marraskuun lopussa 3 puolen taloista

Tämä tiedote on lähtenyt osakkaille ja asukkaille kirjeenä.

English version can be found here

HUOM. Huoneistoissa tulee tehdä valmisteluja sujuvan asennuksen varmistamiseksi. Katso kohta asennukseen valmistautuminen.

Remontin sisältö

Remontissa uusitaan kaikki ikkunat ja ovet (pois lukien huoneistojen ovet). Uudet ikkunat ovat avattavia (OH ikkuna parvekkeelle kiinteä). Ikkunat avautuvat sisäänpäin ja ovet ulospäin. Ulkopuolen värit vanhan mukaan, sisäpuoli valkoinen. Kaikkiin olo- ja makuuhuoneiden ikkunoihin tulee ilmanvaihtoventtiilit. Yli 2m leveät ikkunat varustetaan pesutuella. Ikkunoiden mukana toimitetaan käyttö- ja huolto-ohjeet.

Huom. Sälekaihtimet eivät sisälly toimitukseen, mutta niitä on mahdollista tilata jälkiasennuksena. Tästä tehdään erillinen kysely porraskäytävittäin, sitä mukaan kun asennus etenee. Hyttysverkot eivät sisälly asennukseen.

Urakoitsijana Pihla

Pihlan tuotteet valmistetaan Ruoveden ja Haapajärven tehtailta yli 20v kokemuksella. Yrityksen liikevaihto vuonna 2016 oli 160 milj. €, luottoluokituksen ollen korkein mahdollinen (AAA). Työntekijöitä on noin 700. Pihlan tehtaalla valmistetaan 150 000 ikkunayksikköä vuodessa. Yritys on erikoistunut saneerausrakentamiseen. Vuodessa suoritetaan yli 500 suurempaa remonttia. Lisätietoa tuotteista löytyy osoitteesta www.pihla.fi

Yhteystiedot

Pihlan yhteyshenkilöt:

 

Projektipäällikkö, Johan Selin, puh. 040 6808 573 johan.selin@pihla.fi

Työpäällikkö, Petri Vähätiitto, puh. 040 9030 740 petri.vahatiitto@pihla.fi

Asennus: Rakennus Heikki Kulmala Oy, puh. 050-5407180

Asennus: Tmi Janne M Raudaskoski, puh. 040-5899944

Taloyhtiön edustajat:

Valvoja Markus Treuthardt markus.treuthardt@treuthardt.fi, puh. 040 729 5823
Isännöitsijä Tobias Höglund isannoitsija@saastokenno.com, puh. (09) 4778 1375

Hallituksen jäsenet Lasse Granroth
Hannu Lunkka hannu.lunkka@saunalahti.fi puh. 040 592 3503.

Remontin aikataulu

Tehdyt vaiheet 

Ikkunoiden ja ovien tarkistusmittaus on suoritettu 23. – 24.8. Mittauksella varmistettiin oikeat tuotantomitat, kätisyydet ja kappalemäärät. Mittaus ei vaatinut asukkailta toimenpiteitä

Malliasennus suoritettiin 6.10. Malliksi on asennettu kaksi ikkunaa ja yksi parvekeovi taloon 3 ABC. Mallin katselmus on pidetty 12.10.2017.

Seuraavat vaiheet

Työt aloitetaan viikolla 47 talojen 3 C ja E parvekepuolelta. Asennuksia suoritetaan kahdessa talossa samanaikaisesti. Ensin asennetaan parvekepuoli, sitten etupuoli.

HUOM: Pysäköintipaikat voivat olla urakan aikana normaalisti käytössä, ellei toisin ilmoiteta.

Arvioitu aikataulu

 

Talo Rappu Sivu Asennusviikot
3 C Parveke 47 – 49
3 B Parveke 49 – 3
3 A Parveke 4 – 6
3 C Etu 7 – 9
3 B Etu 10 – 12
3 A Etu 13 – 15
3 E Parveke 47 – 49
3 D Parveke 49 – 3
3 E Etu 4 – 6
3 D Etu 7 – 9
4 A Etu 16 – 18
4 B Etu 19 – 21
4 B Parveke 22 – 25
4 A Parveke 26 – 29
4 C Etu 10 – 12
4 D Etu 13 – 15
4 C Parveke 16 – 19
4 D Parveke 20 – 23
4 Kellarit 24 – 27
3 Kellarit 28 – 31
Piha- ja jälkityöt 32 – 35

 

Mahdolliset muutokset asennusaikatauluun ilmoitetaan tiedoitteilla.

Loppusiivous
Asentajat suorittavat karkean harjasiivouksen asennuksen jälkeen.

Uudet ikkunat tullaan pesemään kaikilta pinnoilta urakan lopussa.

Asennuksiin valmistautuminen

Asennus kestää päivän / julkisivu / asunto. Ikkunat ja ovet tuodaan asuntoihin nostimella ulkokautta. Asennus tapahtuu asunnon sisältä. Ensin asennetaan parvekepuoli, sitten toinen puoli. Ikkunat ovat pois paikaltaan useimmiten alle tunnin per aukko. Asennuksia voidaan suorittaa arkipäivisin 7 – 19.

Saat tiedon tarkemmasta aikataulusta huoneistosi kohdalla yleistiedotteella 1-2 viikkoa varsinaisen asennuksen aloittamisesta, sekä asuntokohtainen tiedotteella 2 päivää ennen asennusta. Tiedotamme aina jos asuntoon tullaan sisälle.

Asunnossa voi oleskella asennuksen aikana.

Avaimien toimittaminen
Mikäli ette ole paikalla asennuksen aikana, käytämme yleisavainta. Turvalukot tulee jättää auki asennuspäivänä sekä mahdolliset hälytykset kytkeä pois.

Mikäli sinulla on taloyhtiön sarjasta poikkeava avain tulee sinun huolehtia asentajien pääsystä huoneistoon asennuspäivänä. Avaimen voi toimittaa esimerkiksi huoltoyhtiölle (Helsingin Kiinteistöpalvelu Oy). Avain tulee toimittaa huoltoyhtiölle vähintään viikko ennen asennusta.

Kiinteät rakenteen ikkunoiden edessä

Esteet jotka selvästi ovat ikkunoiden edessä tulee poistaa. Epäselvissä tapauksissa voitte olla yhteydessä Pihlan edustajaan soittamalla tai lähettämällä valokuvan johan.selin@pihla.fi / 040 6808 573.

Suojaaminen

Porraskäytäviin toimitetaan suojamuovia ja pahvia ennen asennusta. Pyydämme siirtämään huonekalut pois ikkunoiden läheisyydestä sekä poistamaan verhot, kukat ym. esineet. Kukat kannattaa viedä pesuhuoneeseen suojaan. Suojatkaa pölylle arat esineet muovilla tai lakanoilla, kulkureitit pahvilla.

Sälekaihtimet ja muut kiinteät asennukset nykyisissä ikkunoissa

Asukkaan tulee poistaa vanhoista ikkunoista mahdolliset lämpömittarit ja sälekaihtimet, mikäli haluat säilyttää ne. Vanhat sälekaihtimet eivät sovi uusiin ikkunoihin. Mahdolliset uudelleen asennukset tulee asukkaan/osakkaan hoitaa itse.

Kulku ikkunoille

Tarvitsemme esteettömän reitin ikkunoiden luo sekä vapaata tilaa ikkunoiden eteen (noin 1,5m). Huomioittehan, että vapaata tilaa on oltava myös ikkunoiden molemmin puolin.

Lemmikit

Koirien ja muiden lemmikkieläinten tulee olla poissa huoneistosta asennuksen ajan. Mikäli tämä ei ole mahdollista tulee asiasta ilmoittaa asentajille ja lemmikki siirtää huoneeseen jossa asennuksia ei suoriteta. Ilmoita lemmikeistä ulko-oveen jätetyllä lapulla.

Ongelmista / puutteista ilmoittaminen

Jaamme huoneistoihin kyselylomakkeen kun huoneiston asennus on valmistunut ja ikkunat on pesty. Kyselylomakkeeseen tulee merkitä tuotteissa tai asennuksessa mahdollisesti havaitut virheet ja puutteet. Näiden perusteella toteutetaan mahdolliset korjaavat viimeistelytyöt.

0

Tiedote ilmoitustaululle 9/2017

18.9.2017

Ikkunaremontin aikataulu vahvistuu lokakuun alussa // Timetable for renewing of windows will be confirmed at the beginning of October

Asukkaita ja osakkaita tiedotetaan aikataulusta kirjeellä. Remonttia koskevat tiedotteet on mahdollista tilata myös sähköpostiin (http://saastokenno.com/tilaa-uutiset/).

 

Ilmainen internetyhteys on tarjolla kaikkiin huoneistoihin // Free internet connection is available for all apartments

Taloyhtiö on hankkinut laajakaistayhteyden. Mikäli haluat ottaa yhteyden käyttöön, sinun tulee tilata se Telialta. (telia.fi/kauppa/kodin-netti/taloyhtionetti)

 

Jätelava pihalla 2.-15. lokakuuta // Waste collection point for large items at the parking lot in October 2nd..15th

Jätelava tulee asukkaiden käyttöön lokakuussa viikoilla 40 ja 41. Lavalle voi viedä vaaratonta, isokokoista jätetavaraa.
Jätehuoneeseen astioiden ulkopuolelle ei pidä jättää mitään, koska siitä seuraa lisäkustannuksia kaikille asukkaille.

Syysterveisin, hallitus

0

Yhtiökokouksen 2017 päätökset

Alla keskeiset päätöskohdat. Voit ladata koko pöytäkirjan tästä.

Päätetään ikkuna ja parvekeoviremontin toteuttamisesta ja urakan rahoituksesta

Hallitukselle myönnettiin valtuudet allekirjoittaa tarvittavat urakka- ja konsulttisopimukset, sekä valtuudet remontin toteuttamiseen, koordinoimiseen, lisä- ja muutostöiden tilaamiseen ja tarvittaessa hankemuutoksien tekemiseen urakan aikana.

Hallitukselle myönnettiin valtuudet nostaa enintään 2 100 000 euron laina urakan kuluja varten sekä valtuudet hakea ja pantata riittävä määrä panttikirjoja em. lainan vakuudeksi. Hallitukselle myönnettiin lisäksi valtuudet muuttaa laina rahoituslainaksi sekä valtuutettiin hallitus määräämään rahoituslainaa koskevan rahoitusvastikkeen suuruuden ja maksuajan.

Vahvistetaan hallituksen antama talousarvioehdotus vuodelle 2017 ja määrätään yhtiövastikkeen suuruus ja maksuaika

Vahvistettiin vastikkeet ja maksut 1.7.2017 alkaen:

hoitovastike 0,38 €/osake/kk

putkiremppa 0,22€/osake/kk

vesimaksu   20,00 €/hlö/kk

kaasukäyttökorvaus    17,00 €/hsto

autotalli  60 €/kk

autopaikka 25,00 €/kk

saunamaksu 15 €/kk

varastot  6€/m2/kk

 

Päätetään hallitukselle myönnettävästä valtuudesta kartuttaa lainanlyhennysrahastoa tarpeen niin vaatiessa

Hallitukselle myönnettiin yksimielisesti valtuudet kartuttaa lainanlyhennysrahastoa tarpeen niin vaatiessa.

Päätetään yhtiöjärjestyksen uusimisesta (liite)

Päivitetty yhtiöjärjestys

Määrätään hallituksen ja tilintarkastajien palkkiot

Hallituksen puheenjohtajalle maksetaan 200 € /kokous, jäsenille 100 € / kokous ja tilintarkastajille kohtuullisen laskun mukaan.

Valitaan hallituksen jäsenet (7)

Hallituksen jäseniksi valittiin Eila Aronranta, Hannu Lunkka, Eila Hilpi, Eeva Partanen, Ritva Kemppainen, Lasse Granroth ja Jouni Kaukanen.

Päätetään taloyhtiölaajakaistan hankkimisesta

Päätettiin yksimielisesti hankkia taloyhtiölaajakaista.

 

0

Yhtiökokous 23.5.2017

 

PÄIVITYKSET

Toimintakertomuksen vesimaksun jälkilaskelmassa on lukuvirhe käyttöveden lämmitysenergiaosuudessa. 30 prosentin lämmitysenergiaosuus on euroina 49​323,09 ja tämän mukainen kokonaiskustannusarvio 28,77 €/asukas/kk. Luku sisältää myös taloyhtiön saunoissa ja pesutuvissa käytetyn veden kustannukset.

Lähetetyssä esityslistassa lukee velan määrästä 163 €/osake, kun sen pitäisi olla 163 €/jm2. Sama kyseisen kohdan vastikearviossa. Pahoittelemme virhettä.

Ikkuna- ja parvekeoviremontin kustannuksista aineistosta löytyy kolme lukua. Näistä arviolaskelma n. 1,7 M€ on hallituksen arvioi remontin kustannuksista. Aiemmin mainittu 1.9 M€ on arvioitu maksimihinta, mikäli ikkunoiden alapuolisille rakenteille ei tehdä mitään ja lainavaltuudessa mainittu 2,1 M€ sisältää mahdollisuuden siihen, että ikkunoiden alapuolisille rakenteille pitää tehdä isompia korjauksia. Pahoittelemme, että tätä tietoa ei ole avattu itse kirjeessä.

KUTSU

Yhtiökokous järjestetään 23.5.2017 klo 18.00 Iiriksessä. (Sama paikka kuin viimeksi.) Ilmoittautuminen alkaa klo 17.30. Jotta aloitus on mahdollisimman sujuvaa, pyydetään osallistujia tulemaan paikalle viimeistään 17:45. Paikalla on kahvitarjoilu.

Edellisvuoden tapaan pyydämme osakkaita esittämään kysymyksiä epäselvistä asioista ennen kokousta, jotta itse kokous sujuu jouhevammin. Kysymyksiä voi esittää alle kommenttina tai sähköpostilla hallitus@saastokenno.com

Asialistalla ovat lakisääteiset:

Muut asiat:

Lista päivittyy ja lisätietoa lisätään seuraavien viikkojen aikana.

0

Korjaustarveselvitys

Taulukon alla vastikekuormituskuvaaja

Korjaustarveselvitys  Tehty viimeksi Aikataulu-arvio Kustannus-arvio t€
yli 10 t€ maksavat korjaukset
Vesikatot
Kattojen maalaus 2016 2036
Julkisivut ja parvekkeet
Parvekkeiden ja julkisivun peruskorjaus 2000
Julkisivun kuntotutkimus (Vahanen Oy) 2014
Ikkunoiden ja parvekeovien uusiminen 2017-2018 1900
Elementtisaumojen uusiminen 2019-2025 228
Ikkunanoheisrakenteen korjaus 2019-2025
Julkisivun huoltomaalaus 2019-2025 600
Betonirakenteiden korjaus 2019-2025 96
Pihat
Pihakäytävien ja parkkipaikkojen asfaltointi 2001
Käytävälaattojen uusiminen 2001
Valaistuksen uusiminen 2012
 
Ilmanvaihtojärjestelmä (koneellinen poisto)
Iv-kanavien nuohous 2012
Lämmitysjärjestelmä
Lämmönvaihtimien uusiminen 1999 2019 Kuuluu seuraavaan
Patteriventtiilien uusiminen 1999 2019 Kuuluu seuraavaan
Verkoston tasapainotus 1999 2019  270
Vesi- ja viemärijärjestelmät
Käyttövesilinjojen uusiminen 2012
Viemäreiden uusiminen 2012
Kaikkien kylpyhuoneiden uusiminen 2012
Sähkö, tietoliikenne ja TV
Sähköjärjestelmien uusiminen 2012
Antennijärjestelmän päivitys 2016
Yhteiset tilat
Valaistuksen uusiminen 2012
Pääkulkuväylien lukituksen uusiminen 2016
Valvontakameroiden asentaminen 2016
Kellarin väliovien uusimista 2017
Saunaosastojen uusiminen 2012
Autotallit
autotallien peruskorjaus 2021 120
Hissit
hissien peruskorjaus 2020 900
Muut
lvi-kuntoarvio (Mikko Vahanen Oy) 2007

Vastikekuorma-arvio

Vastikekuormituskuvaajasta näkee yhden mahdollisen vision, miten tulevat remontit kuormittaisivat osakkaita. Lopulliset vastikkeet määräytyvät remonttikustannusten, korkotason ja laina-aikojen pituuden mukaan. Kustannuksia nostaa myös vuonna 2025 nouseva tonttivuokra.

0

Ikkunoiden oheisrakenteen korjaustarve

Päivitys 3/2018

Ikkunoiden kantavistarakenteista ei ole löytynyt kosteutta tai lahoa, kun puolet ikkunoista on vaihdettu.

///

Ikkunoiden uusimiseen valmistauduttaessa hallitus perehtyi myös niitä ympäröivien rakenteiden kuntoon. Taustana toimi Vahanen Oy:n vuonna 2014 tekemä julkisivun kuntotutkimus sekä selvitystyö vuonna 2016 tapahtuneesta vesivahingosta, jossa huoneistoon oli päässyt vettä julkisivun kautta. Vahasen tutkimuksessa suositeltiin elementtisaumausten uusimista viiden vuoden sisällä ja ikkunoiden alapuolisen betonielementin ulkopuolella olevan levyrakenteen kunnon selvittämistä.

Ikkunan alapuolista levyrakennetta tutkittiin helmikuussa 2017 purkamalla sitä kolmesta kohdasta betonielementtiin asti. Eristevillat todettiin kuiviksi ja levyrakenne kosteuden osalta toimivaksi muuten paitsi uloimpien levyjen kiinnitysterästen läpivientien ympärillä olevien rakojen osalta. Joissakin olosuhteissa ne voivat päästää vettä rakenteen sisään. Eristevilloissa oli havaittavissa jälkiä ilmavuodoista, joten rakenne ei ole täysin ilmatiivis.


Kuvassa ongelmallinen läpivienti

Valvoja ja tekninen isännöitsijä ehdottivat koko levyrakenteen ja eristeiden uusimista. Käydyssä keskustelussa selviää, että oletuksena on, että rakenteissa on kosteutta ja ikkunoita kantava puurakenteessa on lahoa. Tämän pohjalta pyydetiin ulkopuolisen rakennesuunnittelijan lausunto, jossa todetaan, ”Mikäli seinärakenteen korjausta ei tehdä yhtä aikaa ikkunoiden uusimisen kanssa, niin tästä aiheutuu yhtiölle huomattavia lisäkustannuksia. Tässä vaihtoehdossa nykyinen todennäköisesti jo osin kastunut seinärakenne aiheuttaa turhaa lisärasitusta seinän sisäkuoren rakenteelle ja mahdollisesti terveyshaittoja asuintiloihin.” Eli mikäli ikkunoiden alapuolinen rakenne on märkä, tulisi ikkunaremonttia toteuttaa vasta, kun alapuolinen rakenne on korjattu.


Kuvassa näkyy ikkunoita kantava puurakenne

Koska tiedossa oli vain yksi tämän tyyppinen vesivahinko reilun 50 vuoden ajalta, hallitus päätti kartoittaa ikkunoiden alapuolisten puurakenteiden kuntoa koeporauksin huoneistojen sisältä. Näytteitä otettiin myös ikkunasta, jonka alta oli havaittu vesivahinko 2016. Näytteitä otettiin 13 huoneistossa poraamalla karmin läpi reikä, josta mitattiin kosteus. Kaikken näytteiden arvot olivat sallittujen rajoissa, muutamissa lievästi koholla. Tämän pohjalta hallitus arvioi, että todennäköisesti ikkunoiden alapuoliset rakenteet ovat kuivia, eikä niiden vaihto ole välttämätöntä. Isännöinti toi esille erilaisen kannan ja suosittelee koko rakenteen uusimista. Hallitus ymmärtää tämän ratkaisun varmemmaksi. Kuitenkin huomioiden uusimisen hinnan 0,9M€ ja tulevat remontit hallitus katsoo parhaaksi keskittyä välttämättömiin korjauksiin.

Tulosten perusteella hallitus arvioi, että ikkunoiden alapuolista levy- ja eristerakennetta ei ole tarvetta uusia kokonaisuudessaan ja ehdottaa yhtiökokoukselle rakenteen läpivientien aukkojen paikkaamista riittävänä toimenpiteenä tulevien vesivahinkojen estämiseksi. Tutkimusotannan rajallisuuden takia on kuitenkin olemassa mahdollisuus, että joidenkin ikkunoiden vaihtamisen yhteydessä niiden alta paljastuu lahonnutta puuta. Sellainen tilanne johtaisi lisätöihin ja –kustannuksiin.

0

Ikkuna- ja palvekeoviremontin usein kysytyt kysymykset

Alla kysymyksiä, joita esitettiin info-tilaisuudessa ja sähköpostitse.

Miten hankinta on tehty?

Kuka on remontin tekevä urakoitsija?

– Hallitus on alustavasti valinnut neljästä saadusta tarjouksesta Skaalan, joka on iso kotimainen toimija. Lopulinen päätös tapahtuu myöhemmin. Saadut tarjoukset ovat hinnan ja laadun puolesta hyvin lähellä toisiaan. Kaikki toimijat ovat suomalaisia.

Oliko tarjouksissa isoja eroja?

– Tarjoukset olivat hyvin samanlaisia hinnan ja laadun puolesta. Kaikki ovat suomalaisia yrityksiä.

Kenen toimesta mahdollinen kilpailutus uusista ikkunoista ja ovista on tehty?

– Kilpailutuksen on toteuttanut Markus Treuthardt, joka on myös valvojana. Mukana kilpailutuksessa oli myös isännöitsijä ja hallituksen puheenjohtaja. Kilpailutukseen valittiin mukaan isoja toimijoita, joilla on kokemusta tämän kokoluokan hankkeista.

Kuka valvoo taloyhtiön puolesta?

– Markus Treuthardt on valvojana. Hän valvoi myös kattoremonttimme. Rakennuskonsultointi Treuthardt Oy:llä on kokemusta erityisesti julkisivukorjauksista.

Onko samassa urakassa asennus ja ikkunat?

– Kyllä on.

Mitä muuta remontissa tehdään kuin ikkunat ja parvekeovet?

– Kaikki kiinteistön ulko-ovet vaihtuvat sekä savunpoistoluukut asennetaan porraskäytäviin.

Sälekaihtimet

Miksi ei ilmeisimminkin ole pyydetty hintaa ikkunoista säleverhojen kera, koska ne varmaankin olisivat edullisemmat jo ikkunan rakennusvaiheessa asentaa?

– Hallituksen linjauksen mukaan sälekaihtimien hankinta on jokaisen osakkaan oma asia. Tilaus urakan osana olisi tullut kalliimmaksi niille, jotka eivät olisi halunneet sälekaihtimia lainkaan. Nyt osakas voi kilpailuttaa tarjoajat tai valita urakoitsijan suositteleman.

Onko sälekaihtimissa rajoituksia?

– Vain vaaleat sallitaan, sillä tummat nostavat lämpöä ja lyhentävät ikkunan elinikää.

Voiko vanhoja sälekaihtimia käyttää?

– Jos sen tekee itse. Kaihtimet tulee irroittaa ennen kuin ikkunat otetaan irti.

Miten sälekaihtimet tulevat kiinteisiin ikkunoihin?

– Ne asennetaan ikkunan päälle sisäpuolelle eikä ikkunoiden väliin.

Mitä huoneistoissa tehdään?

Remontin esittelyssä oli, että ikkunan edessä on sitten aikanaan oltava riittävästi vapaata tilaa. Minulla on keittiön ikkunan edessä kiinteä taso, lienee muillakin. Ei kai sitä tarvitse repiä irti?

– Tämä ei ole selvillä. Urakoitsija käy läpi nämä tilat, joissa on kiinteitä kaappeja tms. pysyviä rakenteita ja kertoo täytyykö näille tehdä jotain ja miten he hoitavat asian.

Miten pitkään remonttia tehdään asunnossa?

– Yhdestä kahteen päivään. Kuitenkin niin, että ikkuna poistetaan ja asennetaan saman päivän aikana. Mitään väliaikaisia suojauksia ei tule. Ideana on, että sisäpielen listaukset tulisi samana päivänä. On hyvin lyhyt aika, milloin ikkuna on auki.

Miten pitää varautua remonttiin huoneistossa?

– Ikkunan edestä pitää raivata tilaa 1,5-2 m. Huonekasvit kannattaa siirtää ja suojata, kun työtä tehdään talvella. On hyvin pieni aika, milloin ikkuna on auki. Asunto ei kuitenkaan pääse jäähtymään niin, että siitä olisi olennaista haittaa.

Urakoitsija tekee mittakierroksen, jolloin myös tarkastetaan kiinteät rakenteet kuten keittiökaapit.

Miten valtavat (makuuhuoneen/olohuoneen) ikkunat, mitä niille tehdään?

– Parvekkeiden kohdalla olevat ikkunat muuttuvat kiinteiksi eli niitä ei voi/tarvitse enää avata. Muualla isot ikkunat muuttuvat sivulta avattaviksi ja isoimpiin tulee pesutuki, joka tukee auki olevaa ikkunaa.

Miten parvekelasit?

– Jos parvekelasit ovat avattavissa, niin todennäköisesti riittää, että ne siirretään sivuun. Jos kuitenkin on tarvetta tehdä jotain muuta, niin asiasta tulee lisätietoa.

Miten asennus tapahtuu?

– Todennäköisesti niin, että toiselle puolelle taloa tulee nostolava ja ikkunat nostetaan ylös sen avulla. Osittain niin, että ikkunat kuljetetaan huoneistojen läpi.

Aikataulu

Miksi tehdään syksystä?

– Aikataulua on määritellyt valmistautuminen ja päätöksen jälkeen se, kuinka kauan urakoitsijalta menee, että he voivat aloittaa.

Koska tulee tarkempaa aikataulua?

– Urakoitsija kertoo aikataulusta valituksi tulonsa jälkeen. Tämän lisäksi tulee talokohtaiset tiedotteet ja lopulta huoneistokohtainen tiedote pari päivää etukäteen.

Onko tiedossa mistä talosta aloitetaan?

– Ei ole, tämän päättää urakoitsija.

Milloin alkaa tapahtua?

– Vasta syksyllä urakoitsija on yhteydessä.

Mikä muuttuu?

Pienentyykö valoaukko?

– Valoaukko pysyy samana.

Ikkunoiden mitat muuttuvat tuuletusikkunan osalta, mistä tiedän miten paljon?

Suunnitelmista löytyvät tarkemmat mitat.

Hinta

Paljonko maksaa neliöltä?

– Urakoitsijalle maksetaan n. 1,5 miljoonaa. Tähän päälle tulee valvonta, lisätyöt ja muita kuluja. Maksimihinta olisi 1,9 miljoonaa. Tällä summalla hinta olisi 177 €/jm2. Laina-ajan pituus vaikuttaa, miten suuri pääomavastike olisi, mutta yli 10 vuoden laina-ajalla se voisi olla 1,5 €/jm2.

Jyvitetyt neliöt eivät ole sama asia kuin huoneiston neliöt. Omasta vastikelaskusta näkee paljonko jyvitettyjä neliöitä omassa huoneistossa on.

Muut

Mikä on ikkunoiden elinikä?

– Puu-alumiini-ikkunoilla on laskennallinen 50 vuoden elinikä. Ne ovat myös varsin huoltovapaat. Parvekkeiden kohdalla olevat ikkunat ovat kiinteitä, jolloin niiden avaaminen ja sulkeminen ei rasita niitä ja pidentää niiden elinikää.

0