Tilaisuus järjestetään virtuaalisesti. Tarkemmat tiedot päivitetään lähempänä tilaisuutta.
Osakaskyselyn tulokset: täydennysrakentaminen
Hallitus on toteuttanut täydennysrakentamisen selvitystä 2020 yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti. Tätä varten osakkailta kysyttiin näkemyksiä suunnitelmaluonnokseen. Kyselyyn tuli 114 vastausta, eli noin puolet osakkaista vastasi kyselyyn. Vastaajista 82 vastasi jompaankumpaan tai molempiin täydennysrakentamista koskevaan kysymykseen. Useissa vastauksissa perusteltiin näkemyksiä pitkästi, joka auttoi ymmärtämään koettuja uhkia ja mahdollisuuksia paremmin. Iso kiitos annetusta kommenteista!
Täydennysrakentaminen selvästi jakaa osakkaita. On olemassa joukko, joka vaikuttaa tukevan täydennysrakentamista ja toinen, joka ehdottomasti vastustaa sitä. Näiden välillä on iso joukko osakkaita, jotka näkevät erilaisia ongelmakohtia, mutta myös hyötyjä. Alla kuvataan toistuvasti mainittuja asioista, korjataan väärinkäsityksiä, esitellään hallituksen toimet kommenttien pohjalta ja lopuksi nostetaan esille tutkimusta täydennysrakentamisen mahdollisesta vaikutuksesta asuntojen arvoon.
Edut
Nykyisen suunnitelman yleisimpänä hyötynä koettiin sen tuovan lisätuloja (25 mainintaan), jotka yhtiö voi käyttää yhtiön korjaustoimiin. Osa koki, että täydennysrakentaminen mahdollistaa, saatavien tulojen kautta, nykyisen kulutason pitämisen tulevaisuudessa nousevien kulujen, kuten tonttivuokran, aikana.
Osa näki, että täydennysrakentamisen tuloilla voitaisiin maksaa maalämmön kustannukset. Maalämpö investoinnin kustannukset syntyisivät pääosin 2021 ja täydennysrakentamisen tulo aikaisintaan 2023. On epävarmaa voiko yhtiö käyttää täydennysrakentamisen tuloa maalämmön kustannuksiin jälkikäteen ilman veroseuraamuksia. Yhtiöllä on seuraavan 10 vuoden sisällä toteutettavia korjauksia n. 1m€ (julkisivujen maalaus 500t€, hissien peruskorjaus 400t€, autotallien peruskorjaus 100t€), jonka lisäksi on pienempiä remontteja. Näin ollen on kohteita mihin rahaa voidaan käyttää ja siten pienentää mahdollista veroseuraamusta. Veroseuraamuksista yhtiö saa tilintarkastajalta lausunnon ennen yhtiökokousta.
Useat tulkitsivat myös, että täydennysrakentaminen laskisi yhtiön tulevaa tonttivuokraa. Tämä ei nykytiedon mukaan pidä paikkaansa. Uusi vuokra perustuu tontilla käytettyyn kerrosalaan eikä maa-alaan. Näin ollen pienentyvä tontti ei vaikuttaisi tontin vuokraan. Tontti pienenisi kun siitä erotetaan uusi tontti uusille taloille, mutta vuokra pysyisi samana riippumatta täydennynrakentamisesta.
Ehdotettua suunnitelmaa osa piti hyvänä siksi, että se minimoi haitat näkymille ja ahtauden tunteen tontilla (9 mainintaa). Myös katettujen autopaikojen lisäys koettiin suunnitelmassa hyvänä asiana (5 mainintaa).
Haitat
Vaikka kyselyssä ei kysytty suoraan haitoista, useat perustelivat koetuilla haitoilla suunnitelman muutostarpeita. 28 osakasta mainitsi yhden tai useamman rakennuksen haittaavan näkymiä ja siksi toivoi niihin muutoksia.
Asuntojen arvon alenemisen mainitsi kaksi vastaajaa. Tämän uskottiin tapahtuvan, kun näkymät muuttuvat, kun piha-alue muuttuu luonnon vähetessä tai alue slummiutuu tiiviin rakentamisen seurauksena. Toisaalta muutamat vastaajat uskoivat, että täydennysrakentaminen voisi nostaa nykyisten asuntojen hintoja. Tästä lisää viimeisessä osassa.
Rakentamisen aikaisen haitan mainitsi 3 vastaajaa. Kolmen vuoden työnmaa-alueella asumista kuvattiin kestämättömänä. Rakentamisen aikainen haitta asumiselle on huomattava tekijä. Nykyisen käsityksen mukaan rakennukset rakennettaisiin vaiheissa ja siten riippuen mitä rakennusta kulloihin rakennetaan eri talojen asukkaan kokevat haittaa. Kun parkkihallia rakennetaan molempien 4 talojen asukkaiden kulkureitit muuttuvat. Rakennusmeteli haittaa keskeisesti sitä taloa, jonka lähellä rakennetaan. Tontilla joudutaan tekemään muutoksia myös talojen välisiin vesi ja viemäriputkiin. Osa pelkäsi myös, että täydennysrakentaminen aiheuttaisi vaurioita huoneistoissa esimerkkisi halkeamina, kuten tapahtui väestönsuojaa rakennettaessa. Nykyisen käsityksen mukaan täydennysrakentaminen ei vaadi merkittäviä räjäytystöitä.
Toivotut muutokset ja hallituksen toimet
Kyselyssä pyydettiin sanallistamaan mitä muutoksia vastaaja haluaisi nähdä suunnitelmassa. Eniten kannatusta (18 vastaajaa) sai, että B taloa madallettaisiin ja vastaavasti A taloa korotettaisiin. Tämän lisäksi toivottiin, että A taloa madallettaisiin (3 mainintaa), C talo madallettaisiin (4 mainintaa), B talo poistettaisiin (3 mainintaa) tai C talo poistettaisiin (4 mainintaa). Yleisesti vähemmän taloja toivoa 3 vastaajaa. Tämän perusteella hallitus päätti seuraavista muutoksista suunnitelmaluonnokseen: 1) A taloa korotetaan 1-2 kerrosta, 2) B taloa madalletaan 2 kerrosta ja 3) C taloa madalletaan yhden kerroksen verran. Tämän toimen taloudellinen vaikutus on noin -200t€, mutta hallitus katsoi sen pienemmäksi kuin saatavan hyödyn.
Kyselyn esille nostama huoli piha-alueiden ahtaudesta ja vaikutuksesta näkymiin puhututti paljon. Tämän keskustelun perusteella hallitus päätti esittää arkkitehtitoimistolle, että uudet rakennukset käännetään kadun suuntaisiksi ja siirretään mahdollisimman lähelle katua. Näin piha-alueet kasvavat ja ikkunat eivät ole vastakkain. Se onko tämä mahdollista linjaa kaupunki myöhemmin käytävissä keskusteluissa.
Palautteen perusteella syntyi myös vaikutelma, että uusien rakennusten vaikutus näkymiin oli niin keskeinen tulevalle päätöksen teolle, että sen tueksi todennäköisesti tarvittaisiin muutakin kuin ”laatikkomalleja,” jotka kuvaavat rakennusten kokoa ja sijaintia. Laatikkomallit eivät kerro ovatko uudet rakennukset visuaalisesti miellyttäviä vai eivät: parantavatko ne viihtyvyyttä vai eivät tai miten rakennukset istuvat nykyiseen miljööseen. Tämän pohjalta halllitus selvittää mahdollisuutta teettää rakennusten ulkoisen ilmeen suunnittelu ennen yhtiökokousta, jotta osakkailla olisi parempi käsitys millaisia rakennuksia tontille olisi tulossa, jos täydennysrakentamiseen lähdetään.
4 vastaajaa myös esitti, että uusien talojen asunnot tulee olla vapaarahoitteisia tai osaomistus asuntoja, jotta pihapiiri ei muutu levottomaksi tai synny mainehaittaa. Tämä on ollut oletuksena.
16 vastaaja ehdotti, että täydennysrakentamiseen ei lähdetä. Hallitus ei ottanut tähän kantaa, sillä asiasta päättää yhtiökokous.
Huoneistojen arvonkehitys
Huoneistojen arvonkehitys on tärkeä näkökulma huomioida täydennysrakentamista harkitessa, jonka osa vastaajista nosti esille. Palautteessa kommentointiin, että saatava lisätulon hyöty katoaa nopeasti, jos sen seurauksena oman huoneiston arvo laskee samassa suhteessa tai enemmän.
Kattavaa tutkimusta siitä miten täydennysrakentaminen vaikuttaa asuntojen hintakehitykseen ei ole saatavilla tai sitä ei löydetty. Helsingin yliopiston Pro-gradu tutkielma tarkastelee Myllypuron kehitystä (Miettinen, 2017) ja Turun Ammattikorkeakoulussa 2010 tehdyssä opinnäytteessä tutkittiin asuntojen hinnan määritystä teorian ja kiinteistönvälittäjien näkemysten perusteella (Tuomi, 2010). Tuomen tutkimuksessa haastateltuja välittäjiä on 29, joten aineisto on verrattain pieni, mutta sitä voidaan pitää suuntaa-antavana ja saattaa helpottaa osakkaita, jotka miettivät miten täydennysrakentaminen vaikuttaa asuntojen arvoon.
Tuomen tutkimuksessa korostui useita tekijöitä, joita kilpailutilanne oli yksi tekijä: ” Kilpailevien kohteiden hinnoilla taas on aina merkitystä, sillä luultavasti se on seikka, jonka ostajat ensimmäisenä tarkistavat.” (s.34). Uudet kohteet saattavat nostaa myös vanhojen hintoja, kun niitä tarkastellaan rinnan, mutta myös laskea niitä, jos tarjontaa on runsaasti myyntihetkellä.
Keskeiseksi tekijäksi nousi sijainti maineen kautta: ”alueen yleinen maine miellettiin sekä tuloksissa että kirjallisuudessa tärkeäksi hintaan vaikuttavaksi tekijäksi.” Tätä avattiin seuraavasti: ”Maine voi liittyä rikollisuuteen, vilkkauteen tai rauhallisuuteen, johonkin vahvasti läsnä olevaan luontoon liittyvään asiaan tai vaikkapa alueen muihin asukkaisiin, esim. ”rikkaiden alue”. Tuloksista ilmeni, että vuokratalojen läheisyys vaikutti alueen muita asukkaita enemmän hintaan.” (Tuomi, 2010:35) Tämän havainnon vahvistaa Miettisen pro-gradu tutkielma: kerrotaan: ”Itä-Helsingissä sijaitseva Myllypuro on muiden metsälähiöiden tapaan kärsinyt jo pitkään huonosta maineesta ja kaupungin keskiarvoa suuremmasta työttömyysasteesta.” Myllypuron maineeseen vaikutettiin useilla kaupungin toimilla, jonka seurauksena ”Myllypuron 1960- luvun kerrostaloasuntojen keskineliöhinnat ovat nousseet 62 % vuodesta 2005 vuoteen 2016” (2017:73), mikä on suurempaa kuin alueen pientalojen hintojen nousu. Miettisen tutkimuksessa selvisi, että uuden ostoskeskuksen valmistuminen 2013 osaltaan selitti hintojen nopeampaa nousua Myllypurossa. Hän havaitsi, että myös alueen työttömyysprosentti laski tutkimusjaksolla. Myllypurossa ”täydennysrakentaminen on tapahtunut alueen reunoilla ja toisaalta sen keskustassa (ostoskeskuksen ympäristö)” (Miettinen, 2017:48).
Tuomen mukaan toinen hintaan vaikuttava tekijä on taloyhtiön vaikutus: ” Yhtiön kunto näytti merkitsevän hyvin paljon asunnon hintaan ” (s. 37). Kunnolla viitataan tehtyihin ja tuleviin remontteihin, jonka välittäjät vastasivat olevan erittäin tärkeä tekijä (4-5, 0-5 skaalalla). ”Vastike/asumiskustannukset näyttivät merkitsevän asunnon hintaan melko paljon ” (s.39). Nämä molemmat tekijät indikoivat, että täydennysrakentaminen voisi nostaa hintaa.
Kolmantena tekijänä Tuomen tutkimuksessa nostetaan esille itse asunnon vaikutus hintaan. Tässä yhteydessä tarkasteltiin myös näkymien vaikutusta, mutta Tuomen tutkimuksen löydökset ei korostanut niiden vaikutusta keskeisenä tekijänä hinnan muodostuksessa. Asunnon vaikutus kauppa hintaan näyttäytyi muodostuvan useiden tekijöiden seurauksena: ”asunnon kunto, asunnon sijaintikerros talossa, näkymät ikkunoista ja tilojen toimivuus ja pohjaratkaisu olivat merkittävimpiä seikkoja.” (s. 43). Tuomi kirjoittaa muiden havainnoista: ” Arvostetuin näkymä on pääsääntöisesti esteetön merinäköala hyvin korkealta. Vähiten arvostettu näkymä lienee nuhruinen teollisuusalue katsottuna maan tasalla sijaitsevasta asunnosta. Näkymissä arvostetaan ennen kaikkea niiden avaruutta ja kauneutta. … Näkymät asunnosta kertovat myös asunnon suhteesta sen ympäristöön. Jos näkymät ovat avarat, ei ikkunanaapureita ole. Pahimmassa tapauksessa näkymät ovat vastapäisen talon ikkunoihin, jolloin asumisviihtyvyys ja sen myötä asunnon toteutuva hinta laskee siksi, että viereisestä talosta näkee suoraan asunnon sisälle” (2010:16). Välittäjät antoivat vastaukseksi 3-4, 0-5 skaalalla, missä 0 on ei-lainkaan vaikutusta ja 5 on suuri vaikutus. Suora näkymä naapuriasuntoon sain samankaltaisen vastauksen. Tämän perusteella voidaan olettaa, että täydennysrakentamisella voi olla jonkin asteinen negatiivinen vaikutus nykyisten asuntojen myyntihintaan.
Tutkimusten löydösten pohjalta osakkaat voivat arvioida täydennysrakentamisen mahdollista vaikutusta huoneistojen arvoon. Varsinkin mietittäessä alueen maineen kehitystä kannattaa huomioida Itäkeskuksen alueen lähivuosien kehitys, jossa aluetta täydennysrakennetaan vahvasti (katso: https://www.itahelsinginkeskusta.com/), Säästökenno voi olla mukana tässä tai jättäytyä siitä sivuun.
LÄHTEET
Miettinen Anniina, 2017, ALUEKEHITTÄMISTOIMENPITEIDEN VAIKUTUKSET MYLLYPURON ASUNTOJEN HINTAKEHITYKSEEN 2000- JA 2010-LUVUILLA, pro grady tutkielma. Helsingin yliopisto
Tuomi, Meri-Tuuli, 2010, Asunnon hinnan muodostuminen -toteutuvaan kauppahintaan vaikuttavat asiat, kiinteistönvälittäjän näkökulma, Opinnäytetyö AMK, Turun ammattikorkeakoulu
Täydennysrakennussuunnitelma Kastelholmantie 3-4
(esitelty on luonnos, joka muokataan osakkaiden mielipiteiden pohjalta)
Tässä on kuvattu täydennysrakennussuunnitelma siinä muodossa, kun se on hallitukselle annettu. Suunnitelma on keskeneräinen, mutta hallitus haluaa esitellä sen nykyisessä muodossaan, jotta osakkaat pystyvät kommentoimaan, sekä tekemään muutos ehdotuksia ja siten vaikuttamaan suunnitelman lopulliseen muotoon ennen täydennysrakentamisesta päättämistä.
Nykyisen suunnitelman mukaan yhtiön tontille rakennettaisiin neljä rakennusta ja parkkitalo. Alla olevassa kuvassa 1 suunnitellut rakennukset näkyvät oranssilla. Rakennukset ovat oikeassa koko ja korkeus suhteessa olemassa oleviin rakennuksiin. Kuvassa 2 rakennukset ovat karttapohjalla ja tästä kuvasta havaitaan muutokset parkkipaikkoihin. Seuraavaksi käydään läpi suunniteltujen rakennusten koot, vaikutus näkymiin ja varjostus. Omanaan käsitellään muutoksia parkkipaikkoihin, leikkipaikkoihin ja jätehuoltoon.
Kuva1: Suunnitelman mukaiset rakennukset
Kuva 2: karttakuva rakennuksista.
Rakennukset
Kuvassa 2 näkyvät asuinrakennukset kirjaimilla A-C. Rakennus A sijaitsee 3AC talon päädyssä isolta puolittain nykyisen parkkipaikan päällä. Rakennus on suunniteltu 6 kerroksiseksi siten, että alin kerron on parkkikerros. Talo B sijaitsee 4CD talon edessä. Rakennus on suunniteltu 7 kerroksiseksi siten, että alin kerron on parkkikerros. Talo C sijaitsee 3AC talon edessä, osittain nykyisen parkkipaikan tilalla ja se on suunniteltu 5 kerroksiseksi.
Näiden lisäksi nykyinen 4AB talon edessä oleva parkkipaikka katetaan siten, että syntyy parkkitalo, jossa autoja on kahdessa tasossa.
Rakennusten vaikutus näkymiin
Uudet talot on sijoiteltu siten, että ne istuvat nykyisten talon kanssa alueen miljööseen. Tämän takia uudet talot eivät ole kadussa kiinni vaan sijoittuvat samaan koordinaatistoon nykyisten talojen kanssa. Tällä on haluttu pitää avoimet näkymät kadulle ja pihoille. Suunnitelmassa ei ole otettu kantaa verhoiluun. Kuvissa 3-8 näkymän muutoksia on kuvattu suuntaa antaen ja kuvissa ei ole huomioitu nykyistä puustoa, joka vaikuttaa näkymiin. Uusissa taloissa suunnitelman mukaan kaikilla sivuilla on ikkunoita ja mahdollisesti parvekkeita.
Talon A vaikutus näkymiin on arvioitu vähäiseksi. Se on verrattain kaukana 4AB talosta ja se vaikuttaa vain laitimmaisiin 3A-rapun asuntojen näkymiin. Kuvasta 3 näet miten rakennus näyttää 4 B talosta katsoessa. Kuvassa 4 A taloa katsotaan 3A parvekkeella katsoen suoraan taloa kohti.
Kuva 3: Talo A keltaisella katsottaessa 4 A:n ylimmästä kerroksesta.
Kuva 4: Talo A vasemmalla katsottaessa 3A ylimmän kerroksen parvekkeelta vinosti kohti uutta taloa.
Talo B näkyy sekä taloon 3AC ja 4CD. Näistä merkittävämpi muutos on talossa 4CD, sillä talo B on huomattavasti tätä lähempänä. Rakennus on kuitenkin kapeampi, jolla on pyritty vähentämään vaikutusta. Talo on matalampi kuin 4CD ja sijaitsee rinteen alla, jonka takia useista 4CD ikkunoista näkyy rakennuksen yli. Kuvasta 5 näet miten rakennus näyttää 4C ylimmästä kerroksesta katsoessa. Kuvassa 7 näkymä on 3 A rapun ylimmästä kerroksesta.
Kuva 5: Talo B vasemmalla katsottaessa 4C talon ylimmästä kerroksesta. Taustalla näkyy talo A.
Kuva 6: talo B vasemmalla ja talo A oikealla katsottuna 4C alimmasta kerroksesta.
Kuva 7: talo B keskellä, talo A vasemmalla ja talo C oikealla katsottuna 3A ylimmästä kerroksesta.
Talo C vaikutus vaikuttaa 3AC ja 4CD näkymään, kuitenkin enemmän 3AC asuntojen näkymiin sillä rakennus on lähempänä sitä. Rakennus on kuitenkin kapeampi, millä on pyritty vähentämään vaikutusta. Talo on matalampi kuin 3AC ja sijaitsee rinteen alla, jonka takia useista 3AC ikkunoista näkyy rakennuksen yli. Kuvasta 8 näet miten rakennus näyttää 3C ylimmästä kerroksesta katsoessa. Talo C näkyy myös 3D rapun parvekkeille, jota ilmenee kuvassa 10.
Kuva 8: talo C vasemmalla katsottaessa 3C ylimmästä kerroksesta.
Kuva 9: talo C vasemmalla katsottaessa 3C alimmasta kerroksesta.
Kuva 10: talo C:n kulma vasemmalla katsottaessa 3D ylimmän kerroksen parvekkeelta.
Parkkitalolla ei ole merkittävää vaikutusta näkymiin, sillä se sijaitsee nykyisen parkkipaikan kohdalla ja on nykyisen taloja matalammalla.
Rakennusten varjostusvaikutus
Talo A varjostaa 3AB parvekkeita talvella auringon ollessa alhaalla etelässä. Muuten varjostus kohdistuu 3AC pihaan aamupäivisin.
Talo B:llä ei ole varjostusvaikutusta nykyisiin taloihin.
Talo C varjostaa 3DE päädyn parvekkeita aamupäivisin talvella auringon ollessa alhaalla etelässä. Muuten varjostus kohdistuu 3DE pihaan aamupäivisin ja 3AC pihaan iltapäivisin.
Parkkitalolla ei ole varjostusvaikutuksia.
Parkkipaikkojen muutokset
Suunnitelmassa 3-puolen talojen parkkipaikat siirtyvät. Nyiskyiset 3-puolen parkkipaikat eivät enää ole käytössä vaan niiden tilalle tulisi 3DE talon eteen 13 parkkipaikan rivi. Tämä näkyy kuvassa 2 ylhäällä. Parkkipaikka rakennetaan leventämällä nykyistä ajotietä ja toteuttamalla kääntöpaikka.
4-puolen parkkipaikkojen määrä yli kaksinkertaistuu tekemättä nykyisestä parkkipaikasta kaksi kerroksinen parkkitalo. Taloon ajetaan joko nykyistä ramppia pitkin tai 4A talon edestä.
Myös kahteen uuteen taloon tulee parkkipaikkoja ja sisäänajoluiskat. Näin myös kadunvarsipaikoitus pienenee. Talo C taakse tulee myös kaksi inva-parkkipaikkaa.
Autotallit säilyvät nykyisellään. Roskahuoneet siirtyvät autotalleista, joten autotallipaikkoja tulee käyttöön kaksi nykyistä enemmän.
Autopaikkojen jakautuminen (esim. katettujen paikkojen määrä) uuden taloyhtiön ja säästökennon väliltä sovitaan myöhemmin.
Leikkipaikat ja pyykkien kuivatus
Suunnitelman mukaan uusi taloyhtiö jakaa piha-alueen Säästökennon kanssa ja siten leikkipaikat ja pyykkien kuivaustelineen ovat molempien talojen asukkaiden käytössä
Jätehuolto
Nykyisen suunnitelman mukaan molemmilla yhtiöllä on oma jäteasemansa tien vieressä. Aseman sijainti näkyy kuvassa 2 keskellä.
Taustatietoja
Yllä oleva suunnitelma on keskeneräinen ja sitä kehitettään osakkaiden kommenttien perusteella.
Talojen määrä ja saatava tulo
Kolmen talon lisärakentamisen kokonaisuus on valittu siten, että rakennukset istuvat ympäristöönsä eli nykyisiin taloihin, mutta rakennuksiin saadaan riittävästi neliöitä, joiden pohjalta investoija maksaa yhtiölle korvauksen. Nykyisen suunnitelman mukainen kerrosneliömäärä on 5000kem2, josta saatava tulo on arvioitu olevan 1 750t€. Investoijien näkökulmasta alle 4000kem2 kohteet eivät ole kiinnostavia kohteista. Muuttamalla talojen kokoa (esim korkeutta) tai määrää vaikutetaan siihen miten paljon yhtiö voisi saada tuloa täydennysrakentamisesta.
Yhtiön saamaan tulo riippuu investoijan maksamasta korvauksesta, joka kilpailutetaan kun suunnitelma on valmis. Tähän korvaukseen vaikuttaa myös kaupungin asettamat rahoitusmuotovaatimukset, eli tuleeko uusiin rakennuksiin esim. vapaarahoitteisia asuntoja vai tuettua vuokra-asumista. Yhtiö olettaa, että täydennysrakentaminen on vapaarahoitteista.
Kolmas tekijä, joka vaikuttaa saatavaan tuloon on mahdollinen veroseuraamus. Lisärakentamiskorvaus on verollista tuloa. Yhtiö voi kuitenkin pienentää ja mahdollisesti estää verot verosuunnittelulla. Tästä on pyydetty kirjanpitäjältä selvitys, joka on osakkaiden käytössä yhtiökokoukseen mennessä.
Talojen sijainti
Täydennysrakentamisessa talon sijainnissa on huomioitu 1) kohtaan voidaan rakentaa helposti, jolloin rakentaminen on helpompaa ja siten halvempaa. Tämä nostaa yhtiön saamaa korvausta ja 2) rakentamisen aikaisen haitan minimointi, minkä takia rakennuksen on sijoitettu lähelle tietä ja 3) valmiiden rakennusten näköhaitan minimointi. Rakennusten sijaintia on mietitty siten, että ne olisivat mahdollisimman kaukana nykyisten rakennuksien ikkunoista.
Rakentamisen aikainen häiriö
Jos täydennysrakentamiseen lähdetään rakentaminen todennäköisesti tapahtuu n. 3 vuoden aikana vaiheittain talo kerrallaan. Kastelholmantien päädyn kääntöpaikka tulee rakennustyömaan käyttöön.
Täydennysrakennusprosessi
Osakaskyselyn vastausten perusteella hallitus ohjeistaa arkkitehtitoimistoa päivittämään suunnitelman.
Tämän ehdotuksen perusteella keskustellaan kaupungin eritoimijoiden kanssa mm. kuinka paljon täydennysrakentamista voidaan tehdä. Kun kerrosneliömäärä ylittää 4000m2 kaupunki arvioi rahoitusvaihtoehtoja eli tulisiko vuokra-asuntoja, omistusasuntoja tai näiden välimuotoja. Nämä linjaukset huomioidaan suunnitelmassa, jota tarjotaan investoijalle. Investoijalta saadaan hinta, mitä taloyhtiö voisi saada. Näiden tietojen perusteella yhtiökokous tekee päätöksen 2021 lähteekö yhtiö viemään täydennysrakentamista eteenpäin. Jos lähtee tämä johtaa asemakaavamuutos prosessiin.
Asemakaavassamuutos prosessissa ensimmäinen vaihe on luonnosvaihe. Tästä suunnitelma kerätään palautetta naapureilta ja erilaisilta kaupungin toimijoilta mm. teknisiä edellytyksiä. Tässä tulee mielipiteitä esim. uusien talojen korkeuteen. Kun tästä tulee yksimielisyys, viranomainen tekee kaavaehdotuksen. Lautakunta tekee päätöksen ehdotuksen hyväksymisestä. Ehdotus tulee voimaan heti jos siitä ei valiteta. Valitusprosessit voivat viedä 6 -10kk. Kaavamuutos prosessi vie n. 2-3 vuotta.
Tämän jälkeen tapahtuu tonttijako. Siinä kohdassa vuokrasopimus uusitaan. Uudisrakentajat saa vuokrasopimuksen, jonka perusteella tehdään rakennuslupa. Kaava ohjaa ja rakennuslupa sinetöi millainen rakennus siihen lopullisesti tulee. Taloyhtiö voi sopimuksilla varmistaa, että on mukana myös rakennussuunnittelussa, jolloin se maksimoi mahdollisuudet vaikuttaa lopullisiin rakennuksiin. Rakentaminen alkaisi näin ollen aikaisintaan 3 vuoden kuluttua.
Hallituksen tiedote marraskuu 2020
Vuodoista ja vesivanhingoista ilmoittaminen
Muistattehan aina ilmoittaa välittömästi huoltoyhtiölle, jos havaitsette vesivuotoja tai muuta akuuttia vikaa asunnossa.
Pyytäisimme myös ilmoittamaan huollolle mahdolliset vuotavat vesikalusteet (hanat, pöntöt).
Säästäviä suihkupäivä ja hanoja saatavissa
Huollolta voit tilata vettä säästävän suihkupään ja hanan suuttimen huoneistoihin, joihin niitä ei ole jo asennettu. Näiden suihkupäiden hankinnan ja asennuksen kustantaa taloyhtiö. Ilmoitathan asiasta 15.12 mennessä sähköpostilla: info@helsinginkiinteistopalvelu.fi tai puhelimitse.
Tupakointikielto yhtiössä
Parveketupakointikielto on nyt käsittelyssä viranomaisilla, käsittelyaika on noin 9 kk. Järjestyssääntöjen mukainen tupakointikielto 10m etäisyydellä taloista on jo voimassa.
Tule mukaan kehittämään kierrätystoimintamme
Kierrätystoimikunta on talon asukkaiden muodostama ryhmä, jonka jäsenet voivat yhdessä kehittää kierrätystä Säästökennossa parhaaksi katsomallaan tavalla. Toimintaan voi kuulua esimerkiksi pihakirpputorin järjestäminen tai kierrätys- ja lainauskulttuurin edistäminen taloyhtiössä.
Jos kiinnostuit, laita sähköpostia kierratystoimikunta@saastokenno.com
Sisäänmuuttajan muistilista
Taloyhtiön verkkosivuille on lisätty muuttajien muistilista. Pyydämme myös sijoittajaosakkaita muistuttamaan vuokralaisiaan mm. muuttoilmoituksen tekemisestä huoltoyhtiölle. Linkki saastokenno.com/sisaanmuuttajanmuistilista
Swecon selvitys maalämmöstä Helsingin kaupungille
Swecon selvitys maalämmön sopivuudesta Helsingissä on ladattavissa täältä.
Selvityksessä kuvataan tekniikka, soveltuvuutta kaupunkiolosuhteisiin ja sen vaikutuksia ympäristöön. Raportti ei nosta esille asioita, joilla olisi vaikutusta Säästökennon projektiin, mutta se taustoittaa asiaa ja on suositeltavaa luettavaa niille, jotka haluavat ymmärtää maalämpövaohtoehdosta tarkemmin.
Maalämpökaivon poraaminen viikko 47
Rototec Oy tulee poraamaan viikolla 47 taloyhtiöönne maalämpökaivon. Poraus kestää n. 2 työpäivää (7.00-22.00).
Työalue rajataan aidoin/lippusiimoin.
Poraustyön aikana parkkialuetta rajataan työmaan käyttöön, silloin rajattua aluetta ei voi käyttää ajoneuvojen pysäköintiin.
Työmaa-alueelle asiattomilta on pääsy kielletty.
Töiden aikana kiinteistön alueella liikkuu isoja ja raskaita ajoneuvoja, joten pihalla liikuttaessa tulee noudattaa erityistä varovaisuutta.
Pyrimme tekemään työn yhtäjaksoisesti, jotta työstä aiheutuva haitta olisi mahdollisimman lyhytaikainen. Pahoittelemme työmaasta aiheutuvaa tilapäistä häiriötä.
Työnjohtaja: Matti Raatikainen 041 4476733 Rototec Oy
Täydennysrakentaminen: kysymyksiä ja vastauksia
Voit jättää kysymyksesi aiheesta kommenttina sivun alalaidasta tai lähettää sen sähköpostilla hallitus@saastokenno.com.
Rakennusprosessin eteneminen
Mitkä ovat prosessin keskeiset vaiheet? Taloyhtiö ja arkkitehtitoimisto tekevät ehdotuksen täydennysrakentamisesta, jonka perusteella keskustellaan kaupungin eritoimijoiden kanssa mm. kuinka paljon täydennysrakentamista voidaan tehdä. Kun kerrosneliömäärä ylittää 4000m2 kaupunki arvioi rahoitusvaihtoehtoja eli tulisiko vuokra-asuntoja, omistusasuntoja tai näiden välimuotoja. Nämä linjaukset huomioidaan suunnitelmassa, jota tarjotaan investoijalle. Investoijalta saadaan hinta, mitä taloyhtiö voisi saada. Näiden tietojen perusteella yhtiökokous tekee päätöksen lähteekö yhtiö viemään eteenpäin. Jos lähtee tämä johtaa asemakaavamuutos prosessiin.
Asemakaavassamuutos prosessissa ensimmäinen vaihe on luonnosvaihe. Tästä suunnitelma kerätään palautetta naapureilta ja erilaisilta kaupungin toimijoilta mm. teknisiä edellytyksiä. Tässä tulee mielipiteitä uusien talojen korkeyteen esimerkiksi. Kun tästä tulee yksimielisyys, viranomainen tekee kaavaehdotuksen. Lautakunta tekee päätöksen ehdotuksen hyväksymisestä. Voimaantulo hetki jos ei valitetta. Valitusprosessit voivat viedä 6 -10kk.
Tämän jälkeen tapahtuu tonttijako. Siinä kohdassa vuokrasopimus uusitaan. Uudisrakentajat saa vuokrasopimuksen jonka perusteella tehdään rakennuslupa. Kaava ohjaa ja rakennuslupa sinetöi millainen rakennus siihen lopullisesti tulee.
Taloyhtiö voi sopimuksilla varmistaa, että on mukana myös rakennussuunnittelussa, jolloin se maksimoi mahdollisuudet vaikuttaa lopullisiin rakennuksiin.
Miten itäkeskusksen kehittäminen vaikuttaa?
Kaupunki julistanut ideakilpailun, jonka tulokset on julkistettu. Kaupungin motiivina on nostetaa profiilia. Tällä hetkellä kaupunki työstää asuntotonteille suunnitteluperiaatteita kilpailun tulosten perusteella. Kaupungilla tavoite uudisrakentamiseen 40%.
Onko vuokrasopimuksen pikainen päättyminen ongelma, esim jos kaavasta valitetaan?
Kaupunki antaa lyhyitä jatkoja (vuokrasopimukseen?) joten ei ole ongelma, jos osoitetaan että täydennysrakentamisprojekti on meneillään.
Kauanko prosessii menee aikaa?
2-3 vuotta parhammillaan. Yhtiön oma päätöksentekoprosessi vaikuttaa.
Miteen saadaan kaupungin virkamiehet toimimaan?
Pakotetaan kanslian kautta, jotta saadaan eri toimijat yhteen.
Kannattaako täydennysrakentaa?
Miksi kaupunki pitää tonttia hankalana?
Tontilla ei isoa siivua mistä voisi lohkaista palaa uudelle taloyhtiölle. Kaupungin kiinnostus urhailukentän puistoalueen puoleiseen rinteeseen. Tämä kuitenkin lohkaiseen vain hyvin pienen alueen yhtiön tontista.
Mitä tapahtuu jos hanke jätetään tekemättä? Mitä kaupunki tekee?
Kaupunki voi uusia vuokrasopimuksen ja tehdä uudet rajat kysymättä, eikä tarvitse maksaa korvausta. Jos neuvotellaan etukäteen voi saada korvauksen tai myydä toiselle rakennuttajalle.
Millainen riski on että kaupunki rakentaisi tontille?
Hyvin pieni ja silloinkin haitta yhtiölle vähäinen. Kaupunki veisi siivun tontin laidalta. Jyrkänteet ja väylät haittavat tontin pilkkomista.
Voisiko rakentaa vaiheittain? Ensin 3 ja tulevaisuudessa 1 lisää? Voi kaavoittaa vaiheittain. Uusi kaavoitusprosessi. Tällaista käytetään isommissa projekteissa.
Jos katsotaan uudelleen 5 vuoden päästä kun vuokrasopimus loppuu?
Täydennysrakentamisella ei välttämättä ole kiire. Nykyisen käsityksen mukaan kaupunki ei ole ottamassa tulevassa vuokrasopimuksen uusimisessa tontista osia. Täydennysrakentaminen voi kuitenkin tuoda mahdollisuuden aikaistaa vuokrasopimuksen päivittämistä, joka saattaa tuoda merkittäviä säästöjä tulevalla vuokrakaudella, koska vuokra perustuu tontin arvoon, joka nousee vuosittain.
Mikä on arvio alueen kerrosneliömetrihinnasta? Mitä vuokratontista voisi saada?
Keskihinta alueella tällä hetkellä on 350e/kem2, se on noussugt kokoajan. Kajaaninlinnantiellä 450e. Liian matalat ja korkeat hinnat epäilyttäviä. 5000kem2 kohdalla taloyhtiön hyöty olisi vajaa 2miljoonaa euroa.
Jos yhtiölle tulee tuloja? Miten ne käsitellään verotuksessa?
Todennäköisesti on kirjanpidollisia keinoja käsitellä rahaa, siten että veroseuraamuksia ei tule. Hallitus on tilannut kirjanpitäjältä selvityksen asiasta.
Miten vaikuttaa nykyisten talojen arvoon?
Arvion mukaan täydennysrakentaminen nostaa arvoa. Täsä on kuitenkin vähän tutkimusta. Myllypurossa tutkittiin: 35% nousi asuntojen hinnat täydennysrakentamisen jälkeen, mutta Myllypurossa tapahtui laajempi täydennysrakentaminen. Samalla tavalla kuin mitä on tapahtumassa Itäkeskuksen alueelle yleensä. Odotuksena on positiivinen kierre, jossa täydeenysrakentaminen tuo uusia ihmisiä ja lisää taloyhtiöiden varallisetta, jolla parannetaan yhtiötä. Tämä uudistaminen lisää viihtyvyytta ja nostaa siten arvoa.
Voisiko yhtiö ostaa rahoilla tontin? Kaupunki ei myy tontteja paitsi poikkeustilanteissa. Uudet tontinluovutusehdot tulivat voimaan 2019 keväällä. Muutama taloyhtiö yrittänyt lunastaa tontin (täydennysrakentaminen vipuvartena), mutta ei ole onnistunut. Kiinteistövero nousee jos on oma tontti, jonka takia hyöty omistamisesta ei ole selkeä erityisesti jos siihen käytetään lainarahaa.
Tuleeko 10v siirtymäaika uudelle vuokralle jos muutetaan sopimus? Kyllä.
Oliko niin, että näin suuri lisärakentaminen on ”pakollista”, että maalämpörakentamisen kustannukset saadaan katettua? Lisärakentaminen ei ole pakollista yhtiölle. Yhtiö saa lainaa ja jos laina otetaan riittävän pitkäksi aikaa lämmityskulujen pieneminen kattaa lainan takaisin maksun. Lisärakentaminen osaltaa toki vähentää kulupainetta, joka syntyy kun 2025 tonttivuokra nousee
Mitä täydennysrakennusprosessi maksaa taloyhtiölle? Arvio kaikista kustannuksista on 50-100t€ välillä jos taloyhtiö palkkaa arkkitehtitoimiston tekemään suunnitelmat tulevista rakennuksista. Mikäli päätetään antaa investoijalle vapauksia enemmän hinta laskee tästä. Iso osa kustannuksista tulee myös kaupungin vaatimista selvityksistä, joiden osalta on epäselvää mitä kaikkea tällä alueella halutaan.
Mitä pitää huomioida kun suunnitellaan täydennysrakentamista
Paljonko autopaikkoja tarvitaan että voidaan suunnitella rakennus?
Autopaikkoja pitää olla 1 ap / 140 kem2 (kerrosneliömetriä kohti)
Mitä pitää huominoida uusien rakennusten sijoittamisessa? Kaupunki suosii koordinaatissa pysymistä eli että uudet rakenukset ovat saman suuntaisia kuin nykyiset. Kadunsuuntaiset talot muuttavat myös alueen ilmettä muuttamalla tien kaduksi, joka arkkitehtien mielestä ei ole kannattavaa.
Miksi viisi kerrosta?
Jotta uudet rakennuskset alistuvat vanhoille. Toisaalta tarvitaan tarpeeksi volyymiä että houkuttaa rakennusfirmoja. Voi olla eri korkeuksilla. 4-puolella korkeus häiritsee vähemmän.
Nykyisestä vaihtoehdosta? Riittääkö asuinneliöt kaupungille/rakennusliikkeelle?
Neuvoteltavissa. Rakentajat ovat kiinnostuneet kun on yli 3000 kerrosneliötä.
Miksei yritettäisi rakentaa vain yksi, mutta reilusti korkeampi talo tontillemme? Yhden korkean rakennuksen vaihtoehtoa on tarkasteltu. Arkkitehtien näkökulmasta ongelma on, että sitten uusi rakennus ei tule nykyisen kanssa yhteen, jopa saattaa alkaa hallita sitä.
Tonttimme on epätasainen, miten se vaikuttaa?
Tasoero ei ole hirvittävän iso. Alimmat kerrokset pääosin ovat autotallikerroksia.
Onko nelostalon edessä olevalle parkkipaikalle suunniteltu taloa?
Tässä suunnitelmassa ei ole suunniteltu. Jos siihen rakennetaan, menetään helpoin ja edullisin pysäköintipaikka
MIten huomioidaan maalämpökenttä?
Maalämpökenttä tulisi kaikkialle tontille. Maalämmön suunnitelmissa otettu huomioon mahdollisten uusien rakennusten tarvitsema tila. Kaivot voidaan myös porata vikoon ja siten uusien rakennusten alle tarvittaessa. Kaivoista näkyy muovinen kansi. Itse putkisto menee maan alla.
Rakennustavoista? Mikä kiinnostaa rakennuttajia?
Sekä puurakentaminen, että betonirakentaminen. Alalla on monennäköisiä toimijoita, jotka yleensä erikoistuvat yhteen menetelmään.
Miten vähennetään haittaa nykyisille asukkaille?
Onko tarkoitus että uusien talojen päädyt ovat myös umpinaiset?
Ei. Pistetaloihin saa kulma-asuntoja. Lähtökohtaisesti ikkunat joka suuntaan.Tämä ei estä sitä etteikö ikkunoiden suuntaa voitaisi rajata tai seiniä peittää esim kasvillisuudella, jotta esteettinen haitta ja häiriöä omalle rauhalle olisi mahdollisimman pieni.
Näkyykö taloihin sisälle?
Vastapäinen talo voidaan tehdä niin ettei ole ikkunoita olemassa olevien rakennusten puolella.
Paljonko tässä vaiheessa mietytty työmaan vaatimaa tilaa? Nosturit yms.
Kääntöpaikka tulee rakennustyömaan käyttöön (varasto, parakki). Koska taloja on useita tapahtuu vaiheittain rakentaminen. Nyt suunnitelmissa olevat rakennukset ovat mahdollisimman lähellä katua, jolloin häiriöä asukkaille on pienempi.
Täydennysrakentamisen jatko
Päivitetty 21.10.2020
Hallitus päätti 14.10 kokoukseen pyytää arkkitehtitoimistoa alloittamaan neuvottelut kaupungin kanssa mallin VE 8 perusteella. Mallin löydät täältä. Hallitus nosti viestissään toimistolle mahdollisuuden muuttaa rakennukset samaan koordinaatistoon parkkitalon kanssa, jotta katselukulmat rakennusten välillä eivät olisi suoraan toisia kohti. Asia jää keskusteltavaksi kaupungin kanssa.
Alustavasti hallitus linjasi, että osakkaille tehdään kysely, jolla kartoitetaan näkemyksiä mallista. Tämä tehdään, kun kaupungin kanta on selvillä. Olettettavasti vuodenvaihteen tienoilla.
Olemme saaneet joukon kysymyksiä täydennysrakentamiseen liittyen tilaisuuden jälkeen. Pyydämme, että osakkaat odottaisivat kysymyksineen, jotta saamme tähän kerättyä tietopakettia, jotta samoihin kysymyksiin ei tarvitse vastata useampaan kertaan.
Täydennysrakentamisen työpaja
Kiitos kaikille etänä ja paikan päällä olleille osallistumisesta!
Työpajassa esitellyt mallit löytyvät täältä. Hallitus ottaa kantaa lokakuussa minkä mallien pohjalta keskustelua jatketaan kaupungin kanssa.
Lämmitysjärjestelmän uusiminen 2021
Päivitetty kysymyksillä ja vastauksilla.
2019 aikana hallitus tilasi selvityksen mahdollisuuksista ottaa käyttöön maalämpö- ja poistoilman lämmön talteenotto (myöhemmin poistoilmapumppu) ‑teknologioita. Selvityksen mukaan edellä mainitut ovat mahdollisia kiinteistössämme ja saatujen laskelmien perusteella maksaisivat itsensä takaisin noin 10 vuodessa. Kuitenkin osassa tapauksissa tarkempia selvityksiä vielä tarvitaan.
Hallitus punnitsi vaihtoehtoja kaukolämmön ja edellä mainittujen teknologioiden väliltä. Hallitus päätyi suosittelemaan yhtiökokoukselle, että yhtiö lähtisi edistämään maalämpö + poistoilmapumppu ‑yhdistelmäjärjestelmän hankintaa. Vaikka kaikki mainitut teknologiat tuovat säästöjä, maalämpö + poistoilmapumppu ‑yhdistelmän arvioitu säästö on suurempi, joskin myös investointi on suurempi. Keskeistä on, että maalämpö vapauttaa yhtiön sidoksesta käyttää Helenin kaukolämpöä, missä pelkkä poistoilmapumppu tarvitsee kaukolämmön rinnalleen. Näin Helenin tulevien vuosien investointipaine ei siirry osakkaiden vastikkeisiin. Hanke voidaan rahoittaa siten, että osakkaille ei synny ylimääräisiä kuluja nykytilanteessa ja tulevina vuosina vastike ei nouse kaukolämmön mukana.
Hallitus nostaa esille, että maalämpöön liittyy vielä avoimia kysymyksiä. Maaperän lämmönantokyky tulee mitata ja sitä varten tulee tehdä koeporaus, joka on kallis (15 t€), minkä takia hallitus katsoo, että yhtiökokouksen tulee tehdä päätös etenemisestä ennen kuin porausta voidaan lähteä hankkimaan. Porauksen tulos vaikuttaa tarvittavien porausmetrien määrään ja siten jossain määrin hankkeen lopulliseen hintaan. Kun tulos on saatu voidaan urakoitsijat kilpailuttaa, minkä jälkeen hankintapäätös tuodaan yhtiökokouksen päätettäväksi, oletettavasti ylimääräisessä yhtiökokouksessa 2020 tai varsinaisessa yhtiökokouksessa 2021.
Tarkemmat tiedot päätöksen takaa löydät täältä.
Mikäli sinulla on kysymyksiä hankkeeseen liittyen voi jättää niitä tämän artikkelin keskusteluosioon tai mailitse hallitus@saastokenno.com
Kysytyt kysymykset
Mikä on laitteiden käyttöikä ja uusimiskustannus?
- Oikein suunniteltu maalämpökenttä on käytännössä ikuinen eli uusia kaivoja ei tarvitse porata mutta muovisille lämmönkeruuputkistoille luvataan vähintään 50-vuoden käyttöikää ja liuoksia ei käytönnössä tarvitse vaihtaa ellei jotain uusia tehokkaampia aineita keksitä. Lämpöpumpun kompressori on kuluva osa ja se kustantaa noin 5000€/kpl ja käyttöikä on noin 20 vuotta.
Miten varmistetaan lämmitys silloin, jos maalämpölaitteet rikkoutuvat tai tarvitsevat huoltoa?
- Maalämmön osalta taloyhtiö itse on vastuussa järjestelmästä. Mikäli maalämpö ei tuota riittävästi lämpöä eli myös silloin jos järjestelmä on rikki, lämmitetään sähköllä. Mikäli sähkölämmitysosa hajoaa tämä tarkoittaa, että sillä hetkellä ei järjestelmässä ole korkeaa lämpöistä vettä mutta lämpöä kuitenkin on. Näin ollen ei ole riskiä että huoneistoissa palettuttaisiin.
Yhtiökokous 15.6.2020
Kokousaika on 15.6.2020 klo 18. Kokous järjestetään monimuotoisena, tarkoittaen että kokoukseen voi osallistua etänä, lomakkeella ja paikan päällä. Kokoukselle on kuitenkin myös varattu paikka Paiste-talosta, osoitteessa Suolakivenkatu 1, 00820 HELSINKI. Kokouskäytäntönä toimii osakkaiden lähettämät ennakkoilmoitukset ja -vastaukset kokouksen esityslistan kohtiin, sekä myös etäyhteydellä ja paikan päällä osallistuvien osakkaiden kannanotot. Kokoukseen osallistuvalle hallituksen jäsenelle tai osakkaalle voi myös lähettää valtakirjan.
LINKKI ETÄKOKOUKSEEN – kokoustilaan voi liittyä 15.6.2020 klo 17.45 alkaen. Tietokoneella osa selaimista ei tarvitse Teams sovellusta, mutta osa tarvitsee. Testaa tämä klikkaamalla linkkiä kokoukseen. Mikäli selaimesi ei tue Teamsiä saat klikkaamalla linkkiä kokoukseen linkin, josta voit ladata sovelluksen koneellesi. Voit asentaa sovelluksen myös puhelimeesi.
HUOM! Jos osakkaalle on etäosallistuminen täysin mahdotonta, eikä hyväksy yhtiökokouksen pitämistä etänä, toivon että otatte välittömästi yhteyttä isännöitsijään.
Fyysiseen osallistumiseen paikkoja on rajoitetusti turvavälien vuoksi. Ilmoita osallistumisesta mahdollisimman pian isännöitsijälle (satu.ingstrom@astala.fi tai p. 09 47781 1831). Huom. voimme myös avustaa miten etäyhteyttä käytetään ja/tai vastataan lomakkeella. Mikäli tarvitset apua, ole yhteydessä isännöitsijään.
Voit osallistua vastaamalla sähköpostilla. Vastauslomake, jolla voit osallistua kokoukseen etukäteen löytyy täältä.
Mikäli osakas haluaa ilmoittaa olevansa käytettävissä hallitukseen, tulee hänen ilmoittaa siitä isännöitsijälle kirjallisesti 14.6.2020 mennessä.
Koska osa osallistuu kokoukseen lomakkeella, hallitus toivoo, että osakkaat esittävät kommentteja ja kysymyksiä hyvissä ajoin ennen kokousta kommentoimalla tätä postausta tai sähköpostilla (hallitus@saastokenno.com). Näin hallitus ja isännöitsijä ehtivät etsiä tietoa ennen kokousta ja jakaa sitä sivuston kautta, jolloin se tukee kaikkien päätöksentekoa.
Yhtiökokouksen järjestämisaika ja -tapa
Korona-kevät aiheutti tilanteen, jossa hallitus katsoi, että yhtiökokouksen järjestäminen aiemman suunnitelman mukaisesti toukokuussa ei ollut mielekästä. Huhtikuussa ei ollut kokemusta etäkokousten toimivuudesta ja oletuksena oli, että perinteinen kokous ei olisi mahdollinen hallitusten rajoitusten takia. Tämän takia kokous siirrettiin kesäkuulle.
Monimuotinen kokous tarkoittaa, että osa osallistujista on mukana paikan päällä, osa osallistuu etäyhteyden kautta ja osa ilmoittaa etukäteen kantansa vastaamalla kutsun mukana toimitettuun lomakkeeseen. HUOM! Toivomme, että käytätte ensisijaisesti etäyhteyttä tai kirjallista tapaa osallistua kokoukseen. Jos em. vaihtoehdot ovat mahdottomia ja tahdotte osallistua paikan päällä kokoukseen, ottakaa viipymättä yhteys isännöitsijään satu.ingstrom@astala.fi tai p. 09 47781 1831, paikkoja turvavälien vuoksi on rajallisesti.
Laki antaa hallitukselle mahdollisuuden hyväksyä etäosallistuminen, mutta edellyttää, että tuolloin mahdollistetaan osallistuminen lomakkeella. Kun lomakkeella osallistuminen on mahdollista, tämä rajoittaa, että kokouksen aikana ei voi esittää uusia ehdotuksia. Täten etäosallistuminen rajoittaa osakkaiden mahdollisuuksia vaikuttaa päätöksentekoon rajaamalla päätösvaihtoehdot hallituksen etukäteen määrittelemiin. Jotta riskiryhmiin kuuluvat henkilöt voisivat osallistua yhtiön päätöksentekoon, hallitus päätti, että kokous toteutetaan monimuotoisena. Monimuotisena toteutetussa kokouksessa tiedon saanti etukäteen on erityisen tärkeää, jotta osakkaat pystyvät muodostamaan kantansa etukäteen, jos eivät pysty osallistumaan kokoukseen reaaliaikaisesti. Hallitus pyytääkin, että osakkaat ovat aktiivisia; esittävät kommentteja ja kysymyksiä ennen kokousta verkkosivujen (saastokenno.com/yhtiokokous2020) tai sähköpostin (hallitus@saastokenno.com) kautta.
ESITYSLISTA
1. Kokouksen avaus
2. Valitaan kokoukselle puheenjohtaja ja sihteeri
3. Valitaan kaksi pöytäkirjan tarkastajaa ja ääntenlaskijat
4. Todetaan läsnäolijat
5. Todetaan kokouksen laillisuus ja päätösvaltaisuus
6. Vahvistetaan kokouksen työjärjestys
7. Esitetään tilinpäätös ja toimintakertomus 31.12.2019 päättyneeltä tilikaudelta sekä tilintarkastuskertomus
8. Päätetään tuloslaskelman ja taseen vahvistamisesta sekä toimenpiteistä, joihin vahvistetun taseen mukainen voitto/tappio antaa aihetta
9. Päätetään vastuuvapauden myöntämisestä hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle
10. Esitellään kunnossapitotarveselvitys
| 2018-2019 | Ikkuna- ja parvekeoviurakka |
| 2019 | Julkisivun kuntotutkimuksen päivitys |
| 2019 | Kiinteistön eri lämmitysmuotojen vertailu |
| 2019 | Lisärakentamisen selvitys |
| KUNNOSSAPITOTARVESELVITYS VUOSILLE 2020-2024 | |
| Vuosi | Toimenpide |
| 2020 | Kiinteistön eri lämmitysmuotojen vertailu jatkuu |
| 2020 | Lisärakentamisen selvitys jatkuu |
| 2020 | Hissin korjaus E-rappu |
| 2020 | Julkisivukorjauksien aikataulun selvitys |
| 2021 | Lämmitysjärjestelmän uusinta |
| 2021- | Hissien peruskorjauksia |
| 2021- | Autotallit ja jäteasemat (aikataulut tarkentuu lisärakentamisselvityksen jälkeen) |
Yhtiössä on yhä useita korjaustarpeita. Hallitus pyrkii siirtämään ei-kiireellisiä remontteja tulevaisuuteen 2025 jälkeiseen aikaan. Näitä ovat julkisivun maalaukset, hissien korjaukset ja patteriventtiilien vaihto, joihin ryhdytään tarpeen mukaan. Näiden kustannusarvio on noin 10 €/osake.
Kiireellisiä korjauksia on yhden hissin uusiminen varaosien saamiseksi yllättävän rikkoutumisen varalta (toukokuu 2020). 3E:n hissi korjataan toukosuussa 2020. Hissin korjaus rahoitetaan hoitoylijäämällä. Lisätietoja täältä.
Kaukolämmön siirtimet ovat tulleet teknisen elinikänsä päähän vuonna 2017, mutta ne eivät oireile vielä. Lämmönsiirtimet (100 t€, 0,93 €/osake) tulisi uusia lähivuosina tai korvata muulla järjestelmällä ennen kuin ne alkavat vaatia suurempia korjauksia. Tämä on suunniteltu toteutettavaksi 2021. Aiheesta on erillinen kohta alla.
Julkisivun korjaustarpeesta on tehty kartoitus ja pyydetty toteutussuunnitelma, jonka perusteella 2020 aikana hallitus esittelee korjaussuunnitelman. Tällä hetkellä oletetaan, että korjaus tapahtuisi 2021 tai 2022. Vuonna 2014 tehdyllä hinta-arviolla kustannus olisi 2,54 €/osake. Lisätietoja löytyy täältä.
Autotallien, osin asfaltoinnin ja pihan sadevesijärjestelmän kunto on heikko. Myös jäteasemien kapasiteetti on ongelma (lisätietoja). Näiden kustannusarvio on 1 €/osake. Näiden korjausaikataulu tarkentuu sen jälkeen, kun on päätetty, miten täydennysrakentamisen suhteen edetään.
3DE -talo tarvitsee muita enemmän lämpöä, sillä osa huoneistoista on huomattavan kylmiä. Arvioin mukaan tämä johtuu ongelmallisesta rakenteesta ulkokuoressa. Asiaa selvitetään lämpökuvauksin tulevana talvena.
Lisää tulevista remonteista: http://saastokenno.com/kategoriat/remontit/tulevat-remontit/
11. Päätetään talousarvion vahvistamisesta tilikaudelle 1.1.-31.12.2020 ja määrätään osakkeenomistajien yhtiölle suoritettavien vastikkeiden suuruudet
Hallitus esittää talousarvion hyväksymistä
Yhtiön talous on hyvin tasapainossa. Merkittävimmät kuluerät ovat lämmitys ja korjauskustannukset. Tilikohtaisen tuloslaskelman löydät tästä. Toimintakertomus löytyy täältä.
12. Päätetään valtuuksista hallitukselle periä tai jättää perimättä enintään kaksi ylimääräistä hoitovastiketta yhtiön taloudellisen tilanteen niin vaatiessa
Hallitus esittää valtuuksien hyväksymistä
13. Päätetään hallituksen jäsenten ja tilintarkastajan palkkioista
14. Valitaan hallituksen jäsenet ( 7 kpl)
15. Valitaan tilintarkastaja ja varatilintarkastaja. Mikäli varsinaiseksi tilintarkastajaksi valitaan tilintarkastusyhteisö, ei varatilintarkastajaa tarvitse valita.
Hallitus esittää APK Auditing, päävastuullisena Aarto Hirvi, HT
16. Päätetään lainanlyhennysrahaston kartuttamisesta.
Hallitus esittää, että lainalyhennysrahastoa kartutetaan enintään lainanlyhennysten määrällä, mikäli muut tuloksen laatimisen keinot on käytetty
Tämän hetkisen arvioin mukaan yhtiö pystyy tulouttamaan pääomavastikkeet 2020 ja 2021.
17. Päätetään koeporauksen teettämisestä maalämpöhankkeeseen liittyen, kustannus n. 20 000 € , rahoitus tapahtuu hoitobudjetin rajoissa.
Hallitus esittää koeporauksen hyväksymistä
2019 aikana hallitus tilasi selvityksen mahdollisuuksista ottaa käyttöön maalämpö- ja poistoilman lämmön talteenotto (myöhemmin poistoilmapumppu) -teknologioita. Selvityksen mukaan edellä mainitut ovat mahdollisia kiinteistössämme ja saatujen laskelmien perusteella maksaisivat itsensä takaisin noin 10 vuodessa. Kuitenkin osassa tapauksissa tarkempia selvityksiä vielä tarvitaan.
Hallitus punnitsi vaihtoehtoja kaukolämmön ja edellä mainittujen teknologioiden väliltä. Hallitus päätyi suosittelemaan yhtiökokoukselle, että yhtiö lähtisi edistämään maalämpö + poistoilmapumppu -yhdistelmäjärjestelmän hankintaa. Vaikka kaikki mainitut teknologiat tuovat säästöjä, maalämpö + poistoilmapumppu -yhdistelmän arvioitu säästö on suurempi, joskin myös investointi on suurempi. Keskeistä on, että maalämpö vapauttaa yhtiön sidoksesta käyttää Helenin kaukolämpöä, missä pelkkä poistoilmapumppu tarvitsee kaukolämmön rinnalleen. Näin Helenin tulevien vuosien investointipaine ei siirry osakkaiden vastikkeisiin. Hanke voidaan rahoittaa siten, että osakkaille ei synny ylimääräisiä kuluja nykytilanteessa ja tulevina vuosina vastike ei nouse kaukolämmön mukana.
Hallitus nostaa esille, että maalämpöön liittyy vielä avoimia kysymyksiä. Maaperän lämmönantokyky tulee mitata ja sitä varten tulee tehdä koeporaus, joka on kallis (20 t€), minkä takia hallitus katsoo, että yhtiökokouksen tulee tehdä päätös etenemisestä ennen kuin porausta voidaan lähteä hankkimaan. Porauksen tulos vaikuttaa tarvittavien porausmetrien määrään ja siten jossain määrin hankkeen lopulliseen hintaan. Kun tulos on saatu voidaan urakoitsijat kilpailuttaa, minkä jälkeen hankintapäätös tuodaan yhtiökokouksen päätettäväksi, oletettavasti ylimääräisessä yhtiökokouksessa 2020 tai varsinaisessa yhtiökokouksessa 2021.
18. Päätetään uusista järjestyssäännöistä
Hallitus esittää järjestyssääntöjen hyväksymistä
Taloyhtiöllä ei ole ollut käytössä järjestyssääntöjä, ainoastaan suosituksia. Hallitus esittää järjestyssääntöjen käyttöönottoa kahdesta syystä. 1) Ikkunoiden lähellä tapahtuvan tupakoinnin kieltämistä ei voida toteuttaa kaupungin kautta, vaan se tulee tehdä järjestysääntöjen kautta. Tästä lisää edellisessä kohdassa. Ehdotetut järjestyssäännöt löytyvät täältä.
2) Selkeyttää teknistä valvontaa ja sanktioiden antamista. Yhtiö on 2016 toteuttanut kameroiden ja tallentavan lukkojärjestelmän asennuksen. Näiden tiedot ovat olleet käytössä rikosten selvittämiseksi tähänkin asti poliisin pyynnöstä. Kuluneen vuoden aikana nähtiin tarpeelliseksi käyttää näitä tietoja pesutupien oikeellisen käytön selvittämiseksi ja todettiin, että hallituksen oikeudellinen asema on epäselvä tältä osin. Uusi järjestyssääntö määrittelee sallitun käytön ja mahdollistaa, että hallitus voi väärinkäytöksen vuoksi asettaa sanktion eli estää palvelun käyttö määräajaksi.
Sääntöjä varten tarkastettiin nykyiset suositukset ja päivitettiin ne. Nämä olivat esillä ilmoitustauluilla ja verkkosivuilla joulukuusta 2019 helmikuuhun 2020. Tänä aikana ei tullut muutosehdotuksia. Hallitus täydensi ehdotusta keväällä 2020.
19. Päätetään tupakointikiellosta taloyhtiössä
Hallitus ehdottaa tupakointikiellon hakemista yhtiön omistaman rakennuksen kaikille huoneistoparvekkeille ja talon seinustoille.
Tupakansavu voi kulkeutua tupakkalaissa säädetyin tavoin rakenteiden tai muiden olosuhteiden vuoksi huoneistoparvekkeelta toiselle huoneistoparvekkeelle/terassille tai huoneistoon muutoin kuin poikkeuksellisesti.
2019 toteutetussa asukaskyselyssä 13 % vastaajista mainitsi, että heidän huoneistossaan oli usein tupakan savua. Talon ilmanvaihto on suunniteltu siten, että se ottaa korvausilman ikkunoiden kautta, mikä aiheuttaa tilanteen, että parvekkeilta tuleva savu voi siirtyä naapurihuoneistoon eikä huoneiston asukkaalla ole keinoa estää tätä. Asukas voi tukkia korvausilmakanavat, mutta tämä heikentää ilman laatua huoneistossa, voi aiheuttaa kosteusvaurioita ja sekoittaa ilman kiertoa koko kiinteistössä.
Nykyisessä tilanteessa huoneistoissa ja niihin kuuluvilla parvekkeilla asukkailla on lupa tupakoida. 2016 voimaan tullut tupakkalaki antaa mahdollisuuden hakea kaupungin terveysviranomaisilta parveketupakoinnin kieltoa. Viranomaiset valvovat ja voivat sakottaa kieltoa rikkovaa henkilöä. Tämä antaa tupakansavusta kärsivälle asukkaalle mahdollisuuden puuttua asiaan, mikä aiemmin ei ollut mahdollista. Syksyllä 2019 hallitus päätti ehdottaa kieltoa yhtiökokoukselle, jota varten järjestettiin kysely. Kyselyn alustavien tulosten mukaan noin 1/4 vastustaa ja 3/4 kannattaa tupakointikieltoa.
Hallitus ehdottaa myös järjestyssääntöjen hyväksymistä. Näissä säännöissä tupakointi yhteisissä tiloissa ja 10 metrin säteellä rakennuksista on kielletty. Tupakan savu on koettu ongelmana myös alimpien kerroksien huoneistoissa, joihin savua kulkeutuu pihalta. Tähän ei voida puuttua viranomaisten toimesta, mutta järjestyssääntöjen kautta yhtiö voi antaa varoituksen tupakoitsijalle. Virheellisesti toteutetussa kyselyssä puhutaan talonseinustoista ja maaterasseista. Näistä ei tarvitse välittää.
Kokonaisuudessaan nämä kaksi muutosta pyrkivät vähentämään tupakoinnin haittoja. Tämä saattaa ohjata tupakoitsijan muuttamaan pois, mutta samalla tavalla nykyinen tilanne ohjaa tupakasta kärsivän asukkaan muuttamaan pois.
Tälle hetkellä ei ole suunnitelmissa varata erityisiä tupakkapaikkoja.
20. Päätetään lisärakennusselvityksen jatkosta
Hallitus esittää, että sille myönnetään valtuudet jatkaa selvitystä noin 20 000 € hintaan, rahoitus tapahtuu hoitobudjetin rajoissa.
Vuoden 2017 osakaskyselyssä tiedusteltiin osakkailta heidän näkemyksiään lisärakentamiseen. Noin 75 % kannatti lisärakentamisen selvittämistä. Hallitus on selvittänyt mahdollisuuksia. Täydennysrakentaminen, jossa tontille rakennettaisiin lisärakennus, on mahdollinen ratkaisu. Alueelta saatujen korvausten perusteella taloyhtiö voisi saada 1-2 miljoonaa (9-18 €/osake) luopuessaan osasta tontin käyttöoikeutta. Uusi rakennus tulisi omaan yhtiöönsä ja siten tontista lohkottaisiin osa. Tämä ei vaikuta yhtiön maksamaan nykyiseen tai tulevaan vuokraan.
Hankkeeseen palkattiin konsultti ja käytiin alustava keskustelu kaupungin kanssa. Tarkemmat kaupungin linjaukset selviävät 2020 syksyllä, kun Itäkeskuksen alueen suunnittelukilpailu on päättynyt (lisätietoa itahelsinginkeskusta.com).
Kaupungin kanssa käydyn keskustelun perusteella on ilmennyt, että kaupunki ei näe yhtiön tonttia kiinnostavana kaupungin toteuttaman täydennysrakentamisen kohteena. Mikäli kaupunki päättää kaavoittaa alueelle lisärakentamista, se saattaisi johtaa siihen, että tontistamme otettaisiin ohut siivu joltain laidalta. Aiempi huoli, että tontti jaettaisiin vastoin yhtiön tahtoa, ei vaikuta todennäköiseltä tai tontin pienentyminen merkittävältä.
Vaikka kaupunki ei näe tonttia potentiaalisena omalle täydennysrakentamiselleen, yhtiö voi itse löytää paikan täydennysrakentamiselle mm. tontin keskeltä. Esimerkiksi Kastelholmantie 4:n puolella talojen välinen tila tai parkkipaikan pääty voisi olla sijainti, jossa täydennysrakentaminen ei luo uutta rakennusta nykyisten ikkunoiden eteen. Todennäköisesti täydennysrakentaminen edellyttää, että uusi ja nykyinen yhtiö joutuisivat jakamaan ja yhteishallitsemaan joitain alueita, kuten pihaa ja parkkipaikkoja.
Hallituksen tekemä selvitys on pysähtynyt, sillä hallitus haluaa yhtiökokouksen kannan, tuleeko selvitystyötä jatkaa. Seuraava vaihe edellyttää tarkempia suunnitelmia, joiden perusteella voidaan suunnitella täydennysrakennuksen tai rakennuksien sijainti ja koko siten, että nykyisten asukkaiden ja osakkaiden näkemykset tulee huomioiduksi. Tämän suunnitelman perusteella voimme saada kaupungilta arvion millaisia hallinta- ja rahoitusmuotovaatimuksia kaupungilla on tontin lohkomiseksi. Nämä muotovaatimukset vaikuttavat keskeisesti saatavaan hintaan. Tämän vaiheen seurauksena syntyy suunnitelma, jonka jälkeen yhtiökokous voi päättää, lähdetäänkö kaupungilta hakemaan kaavamuutosta ja tehdä sopimus rakennuttajan kanssa. Hallitus esittää, että yhtiökokous myöntää hallitukselle luvan käyttää 20 000 € selvitystyöhön. Mikäli lupaa tähän selvitykseen ei myönnetä, hallitus päättää täydennysrakentamisselvityksen.
21.Keskusteluasiat
22. Kokouksen päättäminen