Posted on by

Maalämpöurakkatiedote YK:sta varten

Tiivistelmä

Hallitus esittää yhtiökokoukselle lämmitysjärjestelmän uusimisen yhteydessä siirtymistä maalämpö + poistoilmanlämmönkeräykseen (myöhemmin maalämpö -järjestelmä). Kaukolämmöstä siirtyminen maalämpö -järjestelmään arvion mukaan puolittaa yhtiön lämmityskulut. Hanke on taloudellisesti kannattava. Mikäli taloyhtiö saa ARA:n energia-avustusta urakkaan, paranee taloudellinen kannattavuus merkittävästi. Investoinnin seurauksena tulevaa yhtiövastiketta laskettaisiin. Investointi rahoitettaisiin siten, että kerättävä investoinnin rahoitusvastike jää pienemmäksi kuin yhtiövastikkeen lasku, jolloin asumiskulut laskevat pian investoinnin jälkeen. Osakaskyselyssä 2021 80% vastaajista kannatti siirtymistä maalämpö -järjestelmään.     

Tausta

Taloyhtiön nykyinen lämmitysjärjestelmä on kaukolämpö vesikiertoisilla seinäpattereilla. Kaukolämmönvaihtimet ovat vuodelta 1997, eli käyttöikänsä päässä. Ilmanvaihto on toteutettu koneellisella poistolla rakennusten ullakoilla olevista kammiohuoneista. Talossa 3 A-C on kaksi kammiohuonetta ja muissa taloissa yksi.

Vaihtoehtona kaukolämmössä pysyminen

Mikäli maalämpöhankkeeseen ei lähdetä, joudutaan uusimaan:

  • Kaukolämmönvaihtimet                  arvio 70 000 €
  • Huippuimurit                                  arvio 35 000 €
  • Lämpökanaalit                               arvio 60 000 €
  • Patteriventtiilit                               noin 140 000 €
  • Yhteensä:                                       Noin 305 000 €

Hallituksen arvion mukaan kaukolämmön hintaan kohdistuu lähivuosina nousupainetta, sillä päästöoikeuksien hinnat ovat nousseet merkittävästi ja Helenillä on mittavia investointeja edessään. Helen on nostanut kesälle 2021 kaukolämmön hintaa 25%. Helen tuottaa fossiilisilla energialähteillä 88% energiastaan. Tähän osuuteen päästöoikeuksien hinnan nousu vaikuttaa nousupaineen. Näistä 46% on kivihiiltä, joista Helen joutuu luopumaan 2030 mennessä, joka aiheuttaa investointipaineen ja todennäköisesti johtaa hintojen nousuun. Lisää aiheesta https://yle.fi/uutiset/3-11917622.

Maalämpö-järjestelmän kuvaus

Jokaiseen taloon rakennetaan oma maalämpölaitteisto sekä kaivokenttä. Kaivokentän rinnalle rakennetaan lisäksi poistoilman lämmöntalteenotto (LTO), jolla saadaan kerätty rakennusten lämpimästä poistoilmasta lämpö talteen.

Hiilidioksidipäästöiltään maalämpö on nykyistä kaukolämpöä selvästi alhaisempi. Kaukolämmön hiilidioksidipäästöjen kehitystä tulevaisuudessa on kuitenkin haastava arvioida.

Lämpöpumppujen vaikutus asumiselle

Maalämpöpumput saattavat aiheuttaa matalataajuista ääntä, jos ne pääsevät resonoimaan. Häiritsevää ääntä syntyy vain poikkeustapauksissa ja hyvällä suunnittelulla se voidaan estää. Urakkaa suunniteltaessa ja urakoitsijaa valitessa on erityistä huomiota laitettu siihen, että uusi järjestelmä ei aiheuta häiriötä asuntoihin.

Poistoilman talteenoton asennuksen yhteydessä asennettaisiin myös uudet poistoilmapuhaltimet. Vanhat laitteet ovat aiheuttaneet häiriötä joissain tapauksissa. Uudet laitteet vähentävät poistoilmakoneiden aiheuttamaa äänihaittaa.

Lämpöpumput voivat vikaantua. Järjestelmä on kuitenkin suunniteltu siten, että jokaiseen taloon tulee useampia lämpöpumppuja ja sähkökattila, jolloin vikaantuessaan huoneistojen lämmön saantiin ei tule katkosta. Järjestelmää etävalvontaan, jolloin vikatilanne havaitaan välittömästi.

Sähkökeskusten päivittämisessä varaudutaan mahdollisiin tuleviin tarpeisiin

Sähkökeskuksia päivitettäessä huomioidaan yhtiöön mahdollisesti asennettavat sähköautojen latauspaikat. Osakaskyselyssä 2021 40% piti sähköautojen lataamisen mahdollistamista jossain määrin tärkeänä tai tärkeänä.

Sähkökeskuksia päivitettäessä tehdään myös varaus aurinkosähkön käyttöönotolle. Mikäli sähkön hinta nousee voidaan järjestelmän kuluja pienentää aurinkosähköä hyödyntämällä.

Urakan toteutusaikataulu

Mikäli hankkeeseen päätetään lähteä, urakka aloitetaan kesällä 2021 ja syksyllä 2021 oltaisiin pääosin valmiita. Urakka alkaa kaivojen poraamisella. Urakoitsija tekee viimeistelytöitä vuoden loppuun.

Urakan aikainen asumisen haitta

Merkittävin asumishaitta hankkeesta aiheutuu maalämpökaivojen porauksesta sekä kaivokentän vaakaputkituksesta kaivuineen. Maalämpökaivo porataan Kastelholmantie 3:n tontilla yhteensä 14 kpl ja Kastelholmantie 4:n tontilla 18 kpl. Yhden kaivon poraaminen vie aikaa noin yhden päivän, joten kokonaisuudessaan kaivojen poraaminen vie aikaa noin 1-1,5 kk. Yhden talon läheisyydessä tehtävät kovaa ääntä aiheuttavat työt kestävät reilun viikon. Kaivuutöitä voidaan tehdä osittain samanaikaisesti kaivojen porausten kanssa, joten kokonaisuudessaan aikaa kaivokentän rakentamiseen kuluu noin 2kk. Kaikki maalämpökaivot ja vaakaputkitukset jäävät piiloon maan alle. Kaivokentän rakentamisen lisäksi asumishaittaa aiheuttaa lyhyet vesi- ja lämmityskatkot. Ne ovat kuitenkin tyypillisesti yhden työpäivän mittaisia.

Siirtymisen taloudellinen kannattavuus

Maalämmön ja poistoilman lämmöntalteenoton yhdistelmällä saadaan taloyhtiön lämmityskustannukset laskettua hieman yli 50 % nykyisestä tasosta.

Alla olevassa laskelmassa on otettu varovainen energian hinnan muutos 2% koko ajalle. Hallituksen arvion mukaan lähivuosina sähköhinta on laskussa, joka parantaa investoinnin kannattavuutta. Kaukolämmönhinta saattaa nousta 2% nopeammin, joka myös parantaa investoinnin kannattavuutta. Investoinnin kannattavuutta heikentäisi kaukolämmön halpeneminen tai sähkön hinnan raju nousu.

Maalämmön säästö/investointilaskelma

Maalämpöurakka1 290 000 €
Ylimääräiset maasuojaputket kaivoihin5 000 €
Kaukolämpöliittymien purku (Helen Oy)10 000 €
Sähköliittymien korotukset40 000 €
Louhintavaraus30 000 €
Suunnittelu ja valvonta25 000 €
Patteriventtiilien uusiminen140 000 €
Lupamaksut, lisätyövaraus50 000 €
Maalämpösaneeraus yhteensä (sis. Alv 24%)1 590 000 €

Laskennallinen säästö on noin 95 000 €/vuosi, kun ei huomioida energioiden hintojen nousua, lainanhoitokustannuksia ja huoltokustannuksia. Alla kuvaaja, jossa nämä on pyritty huomioimaan.

Laskelman taustamuuttujat

  • Kaukolämmön kokonaishinta (perusmaksu + energiamaksu) 74 €/MWh
  • Sähkön hinta (tehomaksu + energiamaksu) 115 €/MWh
  • Lämmitysenergiantarve kaukolämpö (MWh/vuosi)                2450
  • Lämmitysenergiantarve maalämpö (MWh/vuosi)                   2380
  • (poistuvat lämmityskanaalit laskee kulutusta arviolta 70 MWh)                            
  • Lämpöpumpuilla tuotettava energiamäärä (MWh/vuosi)       2347
  • Lämpöpumppujen SCOP arvo                  noin 3,3
  • Lämpöpumppujen tuottama ilmaisenergia (MWh)/vuosi       1656
  • Lämpöpumppujen kuluttama energia (MWh/vuosi)               691
  • Sähkövastuksilla tuotettava energia (MWh/vuosi)                  33
  • Sähkön kulutus yhteensä (MWh/vuosi)  724

Maalämmön säästö/investointilaskelma ARA-energia-avustuksella

ARA:n energia-avustuksen määrään liittyy avoimia kysymyksiä. Kaukolämmöstä siirryttäessä tuen määrä on noin 25%, kuitenkin voi olla, että yhtiö on oikeutettu korkeampaan 50% tukeen. Myös patteriventtiilien uusimisen tuettavuus on auki. Näin ollen laskelmissa on tehty varovainen olettama, että saadaan 25%, eikä patteriventtiilien uusimista tueta. Näin tuki olisi noin 360 000 €. Investointikustannukseksi jäisi silloin noin 1 230 000 €.

Alla 30 vuoden elinkaarilaskelma maalämmölle, kun investointisumma on 1 230 000 €.

Investoinnin rahoitus

Maalämpöhanke rahoitettaisiin lainalla, joka on pidempi kuin takaisinmaksuaika, jolloin asumissäästöjä syntyy jo ennen kuin investointi on maksettu takaisin. Investoinnin jälkeen yhtiövastiketta lasketaan ja laskua pienempää rahoitusvastiketta aletaan kerätä. Laina-aika selviää vasta kun ARA:n päätös selviää. ARA:n tukea voidaan hakea yhtiökokouksen jälkeen.

Posted on by

Osakaskysely 2021 tulokset

Tässä on esitetty 2021 toteutetun osakaskyselyn tulokset. Tuloksia täydennetään myöhemmin hallituksen saaman palautteen perusteella, jota ei vielä ole käsitelty. Täydennysrakentamista koskeva palaute on käsitelty omassa artikkelissaan, jonka löydät täältä. Artikkelia on päivitetty 4.5 palautteiden osalta.

Kyselyyn tuli 114 vastausta, eli noin puolet osakkaista vastasi kyselyyn. Iso kiitos annetuista kommenteista!

Pahoittelemme, että kuvissa oleva teksti on pientä. Klikkaamalla kuvaa saat suurennettua kuvan.

Tyytyväisyys

Osakkaiden tyytyväisyys on pysynyt hyvänä verrattuna vuoden 2017 palautteeseen. Sanalliseen palautteeseen on vastatattu artikkelin lopussa kohdassa kehitysideat.

Kannatatko maalämpö+poistoilmapumpun hankintaa?

Vastaajat selkeällä enemmistöllä kannattavat lämpöjärjestelmän vaihtamista maalämpö+poistoilmapumppu -järjestelmään. Palautteessa mainittiin myös huolia mm. lämmön riittävyydestä. Suunnitelman mukaan järjestelmän muutoksesta järjestetään infotilaisuus ennen yhtiökokousta, jossa suunnittelija ja urakoitsija vastaavat osakkaiden kysymyksiin.

Sähköautojen lataamisen mahdollistaminen

Vastaajilta kysyttiin miten tärkeänä vastaaja kokee sähköautojen latauksen mahdollistamisen seuraavan kolmen vuoden sisällä. Aihe jakaa osakkaiden mielipiteitä. Palautteessa kommentoitiin, että sähköautojen latauksen mahdollistaminen ei ole tärkeää yhtiössämme, koska iso osa asukkaista on senioreita tai asukkailla ei ole varaa sähköautoon. Yksi näkökulma on, että sähköautojen latauspaikat voivat toimia myös vetotekijänä, jonka perusteella yhtiö kiinnostaa omistusasujia ja siten nostaa asuntojen kysyntää ja parantaa yhtiön mainetta. Nykyisessä tilanteessa sähköautoa voidaan ladata ”luvatta” lämmitystolpista, joka lisää riskiä yhtiön sähköverkon toiminnassa ja aiheuttaa lisäkustannuksia osakkaille.

Hallitus tarkastelee mahdollisuutta sähköistää osan autopaikoista maalämpöhankkeen yhteydessä mikäli täydennysrakentamiseen ei lähdetä. Mikäli täydennysrakentamiseen lähdetään tässä yhteydessä rakennettaisiin valmius.

Vesimittareiden hankinta

Myös vesimittareiden hankinta jakaa osakkaita. Enemmistö kuitenkin vastustaa hankintaa. Palautteessa annettiin kritiikkiä siitä, että tietoja veden kulutuksesta ei annettu, jonka takia oli vaikea arvioida missä määrin mittarit voisivat laskea kulutusta. Enemmistön mukaisesti hallitus päätti, ettei edistä mittareiden hankintaa.

Ympäristöystävällisyys

Osakkaiden suhtautuminen ympäristöystävällisyyteen on selvästi muuttunut vuoden 2017 tuloksista. Tuolloin vain noin 25% oli sitä mieltä, että investoinneissa ympäristöystävälilset ratkaisut saavat myös maksaa hieman enemmän. Nyt noin puolet on tätä mieltä. Tämän pohjalta tulevien hallituksien tulisi tarkastella ja viestiä ehdotusten ympäristövaikutuksista enenevässä määrin.

Kehitysideat

Sanallista palautetta tuli runsaasti, josta suurin osa oli positiivista ja kiitoksia. Osa oli huoneistokohtaisia ongelmia, jotka on viety eteenpäin. Alla on vastattu osaan saaduista kehitysideoista.

Uusia asukkaita pitäisi informoida tarkemmin taloyhtiön järjestyssäännöistä (talon tavoista) sekä valvoa niiden noudattamista.

Jokaiseen asuntoon toimitetaan järjstetyssäännöt, kun huolto saa ilmoituksen sisäänmuutosta. Valitettavasti kaikissa tapauksissa ilmoitusta ei tehdä, eikä sitä voida velvoittaa. Näin kaikki eivät saa tietoa. Vuokranantajia helpottamaan on tehty sisäänmuuttajan muistilista https://saastokenno.com/sisaanmuuttajanmuistilista/

kyselyssä vesimittareista ei mainita veden kulutuksen määrää tai hintaa eli vastaaminen on melko summittaista.

Pahoittelemme tätä puutetta. Seuraavalla kerralla kun kysely toteutetaan esitetään luvut, jotta vastaaja voi helposti tehdä omat päätelmänsä tilanteesta.

Asukasosakkaana toivoisin, että meidä asukkaiden asioita ja etuja ajettaisiin paremmin. Nyt tuntuu, että mennään pitkälti sijoitusasuntojen omistajien ehdoilla.

Ikävää, että koet näen. Voidaksemme korjata toimintaamme tarvitsemme esimerkkejä millä tavoin toivoisit, että asukkaiden etuja edistettäisiin.

Tiedotteet tulisi saada myös ruotsinkielellä

Ehdotus on hyvä. Tämä on ensimmäinen kerta, kun ruotsin kieltä on kaivattu. Kääntäminen jo nyt vie melkoisesti resursseja. Mikäli pyyntöjä tulee useampia mietimme asiaa uudelleen.

Hissit (ainakin 4 A-rapun) ovat aikansa eläneitä ja hyvin epäsiistissä kunnossa.

Hissien epäsiisti ilme on tiedossa ja se on valitettavaa. Tällä hetkellä, kun yhtiössä on muita remonttitarpeita toimivien hissien uusimista viivästetään. Siisteyden osalta käymme keskustelua huoltoyhtiön kanssa.

Nykyiset ”kanakopit” voisi vaihtaa lukollisiin teräksisiin varastokoppeihin

Nykyiset varastokopit eivät tarjoa juurikaan omaisuuden suojaa. Hallitus selvittää millaisia kustannuksia teräksisten koppien asentaminen aiheuttaisi tai voitaisiinko kulkua varastohuoneisiin rajoittaa omaisuuden tehokkaammaksi suojelemiseksi.

Yhdessä toisessa yhtiössä oli mahdollista muuttaa vanhat lämmitystolpat ”hidaslatureiksi”.

Maalämpö -järjestemän uusimisen yhetydessä kapasitettia on, jotta lämmitystolpat voisivat toimia hidaslatureina. Tässä tulee haasteena sähkönkulutuksen seuranta, jotta kaikki osakkaat eivät maksa sähköautojen omistajien synnyttämää kustannusta. Tämän takia nykyisten tolppien käyttö ei ole mielekästä ellei niihin saada energia mittaavia toimintoja. Mikäli tällaisesta mahdollisuudesta on tietoa laitathan meille viestiä.

moitteet käsillä olevien monisteiden kielestä.

Kiitos palautteesta. Hallitus kävi keskustelua ja tuli siihen tulokseen, että ei ole mielekästä käyttää kielentarkastajaa tiedotteiden tekemisessä. Mikäli osakkaista tai asukkaissa on halukkaita tähän ilmoitathan siitä hallitus@saastokenno.com

roskahuone on pieni ja nyt jo täynnä eri lajittelulaatikoita, mutta ne tulevat jatkuvasti hyvin täyteen, etenkin kartonkikeräys, pitäisikö se tyhjentää useammin?

Roskahuoneiden ongelmat ovat tiedossa ja se on yksi asia johon tartutaan, mikäli täydennysrakentamista ei jatketa. Kartongin osalta, yhtiö ei voi vaikuttaa astian tyhjennyskertoihin sillä emme maksa tyhjentämisestä.

Onko hallitus harkinnut yhteistarjouksen pyytämistä parvekelaseista?

Yhteishankinnan järjestämistä ei ole harkittu. Olemme tukeneet, että ulkopuoliset toimijat voivat järjestää hankintoja.

Vinttiin valoa lisää!

Vintit ovat hieman hämäriä. Käsityksen mukaan, kuitenkin riittäviä tavaroiden viemiseksi ja hakemiseksi. Mikäli asiaa koetaan laajemmin ongelmaksi hallitus palaa asiaan.

Kaadettujen puiden tilalle uusia puita ja muita istutuksia.

Pihojen viihtyisyys on jäänyt viime vuosina vähäiselle huomiolle muiden kiireiden takia. Yritimme saada pihatoimikuntaa pystyyn, mutta se ei ottanut tuulta alleen. Nyt hallitus tutkii mahdollisuutta tehdä suunnitelma ja palkata puutarhayritys ylläpitämään pihojen tilaa.

Näissä nykyisissä taloissa on edelleen katot maalaamatta loppuun

Talojen katot on maalattu, miksi uusi maali ei ole saman väristä kuin vanha on mysteeri.

Rappukäytävät / Kellarit kaipaisi remonttia puhumattakaan autotallit , julkisivut yms.

Rappukäytävien ja kellareiden kunto on päässyt rapistumaan. Osittain kyse on myös siisteydestä. Hallitus on aloittanut keskustelut siivouksen parantamiseksi ja remontoinnin aloittamiseksi.

Ikkunaremontin tilaaminen ja maksaminen olisi pitänyt hoitaa niin, että osakas olisi saanut kotitalousvähennyksen

Meillä ei ole tietoa, että nykyisessä toimintamallissa olisi mahdollista, että osakas saisi kotitalousvähennyksen. Tällä hetkellä Suomen hallitus selvittää asiaa, joten asia saattaa muuttua lähivuosina. Mikäli sinulla on parempaa tietoa miten tämä onnistuisi, oletahan yhteydessä.

Tällä hetkellä muutamat etuoikeutetut ovat saaneet autotallin käyttöön Helsingin hintatasoon verratuna ”ilmaiseksi”

Autotallien nykyinen kunto on erittäin huono. Tallipaikkojen hintoja tarkastetaan autotallien korjauksen jälkeen.

pesutupa….vaatteita joutuu vahtimaan ettei niitä varasteta…siihen tulisi jotain keksiä

Meidän tietojemme mukaan varkaudet ovat verrattain harvinaisia. Voi kuitenkin olla että tieto ei ole tullut hallitukselle asti. Meillä ei myöskään ole tiedossa hyviä keinoja parantaa pyykkitupien ja kuivaushuoneiden turvallisuutta.

Kaikkia toimintoja tulisi tehostaa ja avoimuutta sekä valvontamahdollisuuksia lisätä. Esim. huoltoyhtiön ja siivouspalvelun toimenkuvaa/sopimusta tulisi avata osakkaille, jotta puutteisiin olisi helpompi puuttua. Samoin isännöintisopimuksen sisältö olisi hyvä avata osakkaille.

Tehostamisen osalta ehdotus ei aukene. Keskustelimme sopimusten julkaisemisesta ja siihen ei sellaisenaan ole mahdollisuutta. Sopimukset sisltävät kuitenkin listoja tehtävistä, jota sisältyvät sopimukseen ja nämä julkaistaan yhtiön sivuilla mahdollisimman pian.

Siivouksesta tuli useampia kommentteja

Siivouksesta keskustellaan ja siihen etsitään parempia keinoja. Mikäli havaitse puutteita voit laittaa huoltoyhtiölle suoraan viestiä ja halutessasi laittaa viestisi cc:nä hallitukselle.

Posted on by

Osakaskyselyn tulokset: täydennysrakentaminen

Hallitus on toteuttanut täydennysrakentamisen selvitystä 2020 yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti. Tätä varten osakkailta kysyttiin näkemyksiä suunnitelmaluonnokseen. Kyselyyn tuli 114 vastausta, eli noin puolet osakkaista vastasi kyselyyn. Vastaajista 82 vastasi jompaankumpaan tai molempiin täydennysrakentamista koskevaan kysymykseen. Useissa vastauksissa perusteltiin näkemyksiä pitkästi, joka auttoi ymmärtämään koettuja uhkia ja mahdollisuuksia paremmin. Iso kiitos annetusta kommenteista!

Täydennysrakentaminen selvästi jakaa osakkaita. On olemassa joukko, joka vaikuttaa tukevan täydennysrakentamista ja toinen, joka ehdottomasti vastustaa sitä. Näiden välillä on iso joukko osakkaita, jotka näkevät erilaisia ongelmakohtia, mutta myös hyötyjä. Alla kuvataan toistuvasti mainittuja asioista, korjataan väärinkäsityksiä, esitellään hallituksen toimet kommenttien pohjalta ja lopuksi nostetaan esille tutkimusta täydennysrakentamisen mahdollisesta vaikutuksesta asuntojen arvoon.

Edut

Nykyisen suunnitelman yleisimpänä hyötynä koettiin sen tuovan lisätuloja (25 mainintaan), jotka yhtiö voi käyttää yhtiön korjaustoimiin. Osa koki, että täydennysrakentaminen mahdollistaa, saatavien tulojen kautta, nykyisen kulutason pitämisen tulevaisuudessa nousevien kulujen, kuten tonttivuokran, aikana.  

Osa näki, että täydennysrakentamisen tuloilla voitaisiin maksaa maalämmön kustannukset. Maalämpö investoinnin kustannukset syntyisivät pääosin 2021 ja täydennysrakentamisen tulo aikaisintaan 2023. On epävarmaa voiko yhtiö käyttää täydennysrakentamisen tuloa maalämmön kustannuksiin jälkikäteen ilman veroseuraamuksia. Yhtiöllä on seuraavan 10 vuoden sisällä toteutettavia korjauksia n. 1m€ (julkisivujen maalaus 500t€, hissien peruskorjaus 400t€, autotallien peruskorjaus 100t€), jonka lisäksi on pienempiä remontteja. Näin ollen on kohteita mihin rahaa voidaan käyttää ja siten pienentää mahdollista veroseuraamusta. Veroseuraamuksista yhtiö saa tilintarkastajalta lausunnon ennen yhtiökokousta. 

Useat tulkitsivat myös, että täydennysrakentaminen laskisi yhtiön tulevaa tonttivuokraa. Tämä ei nykytiedon mukaan pidä paikkaansa. Uusi vuokra perustuu tontilla käytettyyn kerrosalaan eikä maa-alaan. Näin ollen pienentyvä tontti ei vaikuttaisi tontin vuokraan. Tontti pienenisi kun siitä erotetaan uusi tontti uusille taloille, mutta vuokra pysyisi samana riippumatta täydennynrakentamisesta.

Ehdotettua suunnitelmaa osa piti hyvänä siksi, että se minimoi haitat näkymille ja ahtauden tunteen tontilla (9 mainintaa). Myös katettujen autopaikojen lisäys koettiin suunnitelmassa hyvänä asiana (5 mainintaa). 

Haitat

Vaikka kyselyssä ei kysytty suoraan haitoista, useat perustelivat koetuilla haitoilla suunnitelman muutostarpeita. 28 osakasta mainitsi yhden tai useamman rakennuksen haittaavan näkymiä ja siksi toivoi niihin muutoksia. 

Asuntojen arvon alenemisen mainitsi kaksi vastaajaa. Tämän uskottiin tapahtuvan, kun näkymät muuttuvat, kun piha-alue muuttuu luonnon vähetessä tai alue slummiutuu tiiviin rakentamisen seurauksena. Toisaalta muutamat vastaajat uskoivat, että täydennysrakentaminen voisi nostaa nykyisten asuntojen hintoja. Tästä lisää viimeisessä osassa.

Rakentamisen aikaisen haitan mainitsi 3 vastaajaa. Kolmen vuoden työnmaa-alueella asumista kuvattiin kestämättömänä. Rakentamisen aikainen haitta asumiselle on huomattava tekijä. Nykyisen käsityksen mukaan rakennukset rakennettaisiin vaiheissa ja siten riippuen mitä rakennusta kulloihin rakennetaan eri talojen asukkaan kokevat haittaa. Kun parkkihallia rakennetaan molempien 4 talojen asukkaiden kulkureitit muuttuvat. Rakennusmeteli haittaa keskeisesti sitä taloa, jonka lähellä rakennetaan. Tontilla joudutaan tekemään muutoksia myös talojen välisiin vesi ja viemäriputkiin. Osa pelkäsi myös, että täydennysrakentaminen aiheuttaisi vaurioita huoneistoissa esimerkkisi halkeamina, kuten tapahtui väestönsuojaa rakennettaessa. Nykyisen käsityksen mukaan täydennysrakentaminen ei vaadi merkittäviä räjäytystöitä.

Toivotut muutokset ja hallituksen toimet

Kyselyssä pyydettiin sanallistamaan mitä muutoksia vastaaja haluaisi nähdä suunnitelmassa. Eniten kannatusta (18 vastaajaa) sai, että B taloa madallettaisiin ja vastaavasti A taloa korotettaisiin. Tämän lisäksi toivottiin, että A taloa madallettaisiin (3 mainintaa), C talo madallettaisiin (4 mainintaa), B talo poistettaisiin (3 mainintaa) tai C talo poistettaisiin (4 mainintaa). Yleisesti vähemmän taloja toivoa 3 vastaajaa. Tämän perusteella hallitus päätti seuraavista muutoksista suunnitelmaluonnokseen: 1) A taloa korotetaan 1-2 kerrosta, 2) B taloa madalletaan 2 kerrosta ja 3) C taloa madalletaan yhden kerroksen verran. Tämän toimen taloudellinen vaikutus on noin -200t€, mutta hallitus katsoi sen pienemmäksi kuin saatavan hyödyn.  

Kyselyn esille nostama huoli piha-alueiden ahtaudesta ja vaikutuksesta näkymiin puhututti paljon. Tämän keskustelun perusteella hallitus päätti esittää arkkitehtitoimistolle, että uudet rakennukset käännetään kadun suuntaisiksi ja siirretään mahdollisimman lähelle katua. Näin piha-alueet kasvavat ja ikkunat eivät ole vastakkain. Se onko tämä mahdollista linjaa kaupunki myöhemmin käytävissä keskusteluissa. 

Palautteen perusteella syntyi myös vaikutelma, että uusien rakennusten vaikutus näkymiin oli niin keskeinen tulevalle päätöksen teolle, että sen tueksi todennäköisesti tarvittaisiin muutakin kuin ”laatikkomalleja,” jotka kuvaavat rakennusten kokoa ja sijaintia. Laatikkomallit eivät kerro ovatko uudet rakennukset visuaalisesti miellyttäviä vai eivät: parantavatko ne viihtyvyyttä vai eivät tai miten rakennukset istuvat nykyiseen miljööseen. Tämän pohjalta halllitus selvittää mahdollisuutta teettää rakennusten ulkoisen ilmeen suunnittelu ennen yhtiökokousta, jotta osakkailla olisi parempi käsitys millaisia rakennuksia tontille olisi tulossa, jos täydennysrakentamiseen lähdetään.  

4 vastaajaa myös esitti, että uusien talojen asunnot tulee olla vapaarahoitteisia tai osaomistus asuntoja, jotta pihapiiri ei muutu levottomaksi tai synny mainehaittaa. Tämä on ollut oletuksena.

16 vastaaja ehdotti, että täydennysrakentamiseen ei lähdetä. Hallitus ei ottanut tähän kantaa, sillä asiasta päättää yhtiökokous. 

Huoneistojen arvonkehitys 

Huoneistojen arvonkehitys on tärkeä näkökulma huomioida täydennysrakentamista harkitessa, jonka osa vastaajista nosti esille. Palautteessa kommentointiin, että saatava lisätulon hyöty katoaa nopeasti, jos sen seurauksena oman huoneiston arvo laskee samassa suhteessa tai enemmän. 

Kattavaa tutkimusta siitä miten täydennysrakentaminen vaikuttaa asuntojen hintakehitykseen ei ole saatavilla tai sitä ei löydetty. Helsingin yliopiston Pro-gradu tutkielma tarkastelee Myllypuron kehitystä (Miettinen, 2017) ja Turun Ammattikorkeakoulussa 2010 tehdyssä opinnäytteessä tutkittiin asuntojen hinnan määritystä teorian ja kiinteistönvälittäjien näkemysten perusteella (Tuomi, 2010). Tuomen tutkimuksessa haastateltuja välittäjiä on 29, joten aineisto on verrattain pieni, mutta sitä voidaan pitää suuntaa-antavana ja saattaa helpottaa osakkaita, jotka miettivät miten täydennysrakentaminen vaikuttaa asuntojen arvoon.  

Tuomen tutkimuksessa korostui useita tekijöitä, joita kilpailutilanne oli yksi tekijä: ” Kilpailevien kohteiden hinnoilla taas on aina merkitystä, sillä luultavasti se on seikka, jonka ostajat ensimmäisenä tarkistavat.” (s.34). Uudet kohteet saattavat nostaa myös vanhojen hintoja, kun niitä tarkastellaan rinnan, mutta myös laskea niitä, jos tarjontaa on runsaasti myyntihetkellä. 

Keskeiseksi tekijäksi nousi sijainti maineen kautta: ”alueen yleinen maine miellettiin sekä tuloksissa että kirjallisuudessa tärkeäksi hintaan vaikuttavaksi tekijäksi.” Tätä avattiin seuraavasti: ”Maine voi liittyä rikollisuuteen, vilkkauteen tai rauhallisuuteen, johonkin vahvasti läsnä olevaan luontoon liittyvään asiaan tai vaikkapa alueen muihin asukkaisiin, esim. ”rikkaiden alue”. Tuloksista ilmeni, että vuokratalojen läheisyys vaikutti alueen muita asukkaita enemmän hintaan.” (Tuomi, 2010:35)  Tämän havainnon vahvistaa Miettisen pro-gradu tutkielma: kerrotaan: ”Itä-Helsingissä sijaitseva Myllypuro on muiden metsälähiöiden tapaan kärsinyt jo pitkään huonosta maineesta ja kaupungin keskiarvoa suuremmasta työttömyysasteesta.” Myllypuron maineeseen vaikutettiin useilla kaupungin toimilla, jonka seurauksena ”Myllypuron 1960- luvun kerrostaloasuntojen keskineliöhinnat ovat nousseet 62 % vuodesta 2005 vuoteen 2016” (2017:73), mikä on suurempaa kuin alueen pientalojen hintojen nousu. Miettisen tutkimuksessa selvisi, että uuden ostoskeskuksen valmistuminen 2013 osaltaan selitti hintojen nopeampaa nousua Myllypurossa. Hän havaitsi, että myös alueen työttömyysprosentti laski tutkimusjaksolla. Myllypurossa ”täydennysrakentaminen on tapahtunut alueen reunoilla ja toisaalta sen keskustassa (ostoskeskuksen ympäristö)” (Miettinen, 2017:48).

Tuomen mukaan toinen hintaan vaikuttava tekijä on taloyhtiön vaikutus: ” Yhtiön kunto näytti merkitsevän hyvin paljon asunnon hintaan ” (s. 37). Kunnolla viitataan tehtyihin ja tuleviin remontteihin, jonka välittäjät vastasivat olevan erittäin tärkeä tekijä (4-5, 0-5 skaalalla). ”Vastike/asumiskustannukset näyttivät merkitsevän asunnon hintaan melko paljon ” (s.39). Nämä molemmat tekijät indikoivat, että täydennysrakentaminen voisi nostaa hintaa. 

Kolmantena tekijänä Tuomen tutkimuksessa nostetaan esille itse asunnon vaikutus hintaan. Tässä yhteydessä tarkasteltiin myös näkymien vaikutusta, mutta Tuomen tutkimuksen löydökset ei korostanut niiden vaikutusta keskeisenä tekijänä hinnan muodostuksessa. Asunnon vaikutus kauppa hintaan näyttäytyi muodostuvan useiden tekijöiden seurauksena: ”asunnon kunto, asunnon sijaintikerros talossa, näkymät ikkunoista ja tilojen toimivuus ja pohjaratkaisu olivat merkittävimpiä seikkoja.” (s. 43). Tuomi kirjoittaa muiden havainnoista: ” Arvostetuin näkymä on pääsääntöisesti esteetön merinäköala hyvin korkealta. Vähiten arvostettu näkymä lienee nuhruinen teollisuusalue katsottuna maan tasalla sijaitsevasta asunnosta. Näkymissä arvostetaan ennen kaikkea niiden avaruutta ja kauneutta. … Näkymät asunnosta kertovat myös asunnon suhteesta sen ympäristöön. Jos näkymät ovat avarat, ei ikkunanaapureita ole. Pahimmassa tapauksessa näkymät ovat vastapäisen talon ikkunoihin, jolloin asumisviihtyvyys ja sen myötä asunnon toteutuva hinta laskee siksi, että viereisestä talosta näkee suoraan asunnon sisälle” (2010:16). Välittäjät antoivat vastaukseksi 3-4, 0-5 skaalalla, missä 0 on ei-lainkaan vaikutusta ja 5 on suuri vaikutus. Suora näkymä naapuriasuntoon sain samankaltaisen vastauksen. Tämän perusteella voidaan olettaa, että täydennysrakentamisella voi olla jonkin asteinen negatiivinen vaikutus nykyisten asuntojen myyntihintaan.

Tutkimusten löydösten pohjalta osakkaat voivat arvioida täydennysrakentamisen mahdollista vaikutusta huoneistojen arvoon. Varsinkin mietittäessä alueen maineen kehitystä kannattaa huomioida Itäkeskuksen alueen lähivuosien kehitys, jossa aluetta täydennysrakennetaan vahvasti (katso: https://www.itahelsinginkeskusta.com/), Säästökenno voi olla mukana tässä tai jättäytyä siitä sivuun.  

LÄHTEET

Miettinen Anniina, 2017, ALUEKEHITTÄMISTOIMENPITEIDEN VAIKUTUKSET MYLLYPURON ASUNTOJEN HINTAKEHITYKSEEN 2000- JA 2010-LUVUILLA, pro grady tutkielma. Helsingin yliopisto


 Tuomi, Meri-Tuuli, 2010, Asunnon hinnan muodostuminen -toteutuvaan kauppahintaan vaikuttavat asiat, kiinteistönvälittäjän näkökulma, Opinnäytetyö AMK, Turun ammattikorkeakoulu

Posted on by

Täydennysrakennussuunnitelma Kastelholmantie 3-4

(esitelty on luonnos, joka muokataan osakkaiden mielipiteiden pohjalta)

Tässä on kuvattu täydennysrakennussuunnitelma siinä muodossa, kun se on hallitukselle annettu. Suunnitelma on keskeneräinen, mutta hallitus haluaa esitellä sen nykyisessä muodossaan, jotta osakkaat pystyvät kommentoimaan, sekä tekemään muutos ehdotuksia ja siten vaikuttamaan suunnitelman lopulliseen muotoon ennen täydennysrakentamisesta päättämistä.

Nykyisen suunnitelman mukaan yhtiön tontille rakennettaisiin neljä rakennusta ja parkkitalo. Alla olevassa kuvassa 1 suunnitellut rakennukset näkyvät oranssilla. Rakennukset ovat oikeassa koko ja korkeus suhteessa olemassa oleviin rakennuksiin. Kuvassa 2 rakennukset ovat karttapohjalla ja tästä kuvasta havaitaan muutokset parkkipaikkoihin. Seuraavaksi käydään läpi suunniteltujen rakennusten koot, vaikutus näkymiin ja varjostus. Omanaan käsitellään muutoksia parkkipaikkoihin, leikkipaikkoihin ja jätehuoltoon.

Kuva1: Suunnitelman mukaiset rakennukset

Kuva 2: karttakuva rakennuksista.

Rakennukset

Kuvassa 2 näkyvät asuinrakennukset kirjaimilla A-C. Rakennus A sijaitsee 3AC talon päädyssä isolta puolittain nykyisen parkkipaikan päällä. Rakennus on suunniteltu 6 kerroksiseksi siten, että alin kerron on parkkikerros. Talo B sijaitsee 4CD talon edessä. Rakennus on suunniteltu 7 kerroksiseksi siten, että alin kerron on parkkikerros. Talo C sijaitsee 3AC talon edessä, osittain nykyisen parkkipaikan tilalla ja se on suunniteltu 5 kerroksiseksi.

Näiden lisäksi nykyinen 4AB talon edessä oleva parkkipaikka katetaan siten, että syntyy parkkitalo, jossa autoja on kahdessa tasossa.

Rakennusten vaikutus näkymiin

Uudet talot on sijoiteltu siten, että ne istuvat nykyisten talon kanssa alueen miljööseen. Tämän takia uudet talot eivät ole kadussa kiinni vaan sijoittuvat samaan koordinaatistoon nykyisten talojen kanssa. Tällä on haluttu pitää avoimet näkymät kadulle ja pihoille. Suunnitelmassa ei ole otettu kantaa verhoiluun. Kuvissa 3-8 näkymän muutoksia on kuvattu suuntaa antaen ja kuvissa ei ole huomioitu nykyistä puustoa, joka vaikuttaa näkymiin. Uusissa taloissa suunnitelman mukaan kaikilla sivuilla on ikkunoita ja mahdollisesti parvekkeita.

Talon A vaikutus näkymiin on arvioitu vähäiseksi. Se on verrattain kaukana 4AB talosta ja se vaikuttaa vain laitimmaisiin 3A-rapun asuntojen näkymiin. Kuvasta 3 näet miten rakennus näyttää 4 B talosta katsoessa. Kuvassa 4 A taloa katsotaan 3A parvekkeella katsoen suoraan taloa kohti.

Kuva 3: Talo A keltaisella katsottaessa 4 A:n ylimmästä kerroksesta.

Kuva 4: Talo A vasemmalla katsottaessa 3A ylimmän kerroksen parvekkeelta vinosti kohti uutta taloa.

Talo B näkyy sekä taloon 3AC ja 4CD. Näistä merkittävämpi muutos on talossa 4CD, sillä talo B on huomattavasti tätä lähempänä. Rakennus on kuitenkin kapeampi, jolla on pyritty vähentämään vaikutusta. Talo on matalampi kuin 4CD ja sijaitsee rinteen alla, jonka takia useista 4CD ikkunoista näkyy rakennuksen yli. Kuvasta 5 näet miten rakennus näyttää 4C ylimmästä kerroksesta katsoessa. Kuvassa 7 näkymä on 3 A rapun ylimmästä kerroksesta.

Kuva 5: Talo B vasemmalla katsottaessa 4C talon ylimmästä kerroksesta. Taustalla näkyy talo A.

Kuva 6: talo B vasemmalla ja talo A oikealla katsottuna 4C alimmasta kerroksesta.

Kuva 7: talo B keskellä, talo A vasemmalla ja talo C oikealla katsottuna 3A ylimmästä kerroksesta.

Talo C vaikutus vaikuttaa 3AC ja 4CD näkymään, kuitenkin enemmän 3AC asuntojen näkymiin sillä rakennus on lähempänä sitä. Rakennus on kuitenkin kapeampi, millä on pyritty vähentämään vaikutusta. Talo on matalampi kuin 3AC ja sijaitsee rinteen alla, jonka takia useista 3AC ikkunoista näkyy rakennuksen yli. Kuvasta 8 näet miten rakennus näyttää 3C ylimmästä kerroksesta katsoessa. Talo C näkyy myös 3D rapun parvekkeille, jota ilmenee kuvassa 10.

Kuva 8: talo C vasemmalla katsottaessa 3C ylimmästä kerroksesta.

Kuva 9: talo C vasemmalla katsottaessa 3C alimmasta kerroksesta.

Kuva 10: talo C:n kulma vasemmalla katsottaessa 3D ylimmän kerroksen parvekkeelta.

Parkkitalolla ei ole merkittävää vaikutusta näkymiin, sillä se sijaitsee nykyisen parkkipaikan kohdalla ja on nykyisen taloja matalammalla.

Rakennusten varjostusvaikutus

Talo A varjostaa 3AB parvekkeita talvella auringon ollessa alhaalla etelässä. Muuten varjostus kohdistuu 3AC pihaan aamupäivisin.

Talo B:llä ei ole varjostusvaikutusta nykyisiin taloihin.

Talo C varjostaa 3DE päädyn parvekkeita aamupäivisin talvella auringon ollessa alhaalla etelässä. Muuten varjostus kohdistuu 3DE pihaan aamupäivisin ja 3AC pihaan iltapäivisin.

Parkkitalolla ei ole varjostusvaikutuksia.

Parkkipaikkojen muutokset

Suunnitelmassa 3-puolen talojen parkkipaikat siirtyvät. Nyiskyiset 3-puolen parkkipaikat eivät enää ole käytössä vaan niiden tilalle tulisi 3DE talon eteen 13 parkkipaikan rivi. Tämä näkyy kuvassa 2 ylhäällä. Parkkipaikka rakennetaan leventämällä nykyistä ajotietä ja toteuttamalla kääntöpaikka.

4-puolen parkkipaikkojen määrä yli kaksinkertaistuu tekemättä nykyisestä parkkipaikasta kaksi kerroksinen parkkitalo. Taloon ajetaan joko nykyistä ramppia pitkin tai 4A talon edestä.

Myös kahteen uuteen taloon tulee parkkipaikkoja ja sisäänajoluiskat. Näin myös kadunvarsipaikoitus pienenee. Talo C taakse tulee myös kaksi inva-parkkipaikkaa.

Autotallit säilyvät nykyisellään. Roskahuoneet siirtyvät autotalleista, joten autotallipaikkoja tulee käyttöön kaksi nykyistä enemmän.

Autopaikkojen jakautuminen (esim. katettujen paikkojen määrä) uuden taloyhtiön ja säästökennon väliltä sovitaan myöhemmin.

Leikkipaikat ja pyykkien kuivatus

Suunnitelman mukaan uusi taloyhtiö jakaa piha-alueen Säästökennon kanssa ja siten leikkipaikat ja pyykkien kuivaustelineen ovat molempien talojen asukkaiden käytössä

Jätehuolto

Nykyisen suunnitelman mukaan molemmilla yhtiöllä on oma jäteasemansa tien vieressä. Aseman sijainti näkyy kuvassa 2 keskellä.

Taustatietoja

Yllä oleva suunnitelma on keskeneräinen ja sitä kehitettään osakkaiden kommenttien perusteella.

Talojen määrä ja saatava tulo

Kolmen talon lisärakentamisen kokonaisuus on valittu siten, että rakennukset istuvat ympäristöönsä eli nykyisiin taloihin, mutta rakennuksiin saadaan riittävästi neliöitä, joiden pohjalta investoija maksaa yhtiölle korvauksen. Nykyisen suunnitelman mukainen kerrosneliömäärä on 5000kem2, josta saatava tulo on arvioitu olevan 1 750t€. Investoijien näkökulmasta alle 4000kem2 kohteet eivät ole kiinnostavia kohteista. Muuttamalla talojen kokoa (esim korkeutta) tai määrää vaikutetaan siihen miten paljon yhtiö voisi saada tuloa täydennysrakentamisesta.

Yhtiön saamaan tulo riippuu investoijan maksamasta korvauksesta, joka kilpailutetaan kun suunnitelma on valmis. Tähän korvaukseen vaikuttaa myös kaupungin asettamat rahoitusmuotovaatimukset, eli tuleeko uusiin rakennuksiin esim. vapaarahoitteisia asuntoja vai tuettua vuokra-asumista. Yhtiö olettaa, että täydennysrakentaminen on vapaarahoitteista.

Kolmas tekijä, joka vaikuttaa saatavaan tuloon on mahdollinen veroseuraamus. Lisärakentamiskorvaus on verollista tuloa. Yhtiö voi kuitenkin pienentää ja mahdollisesti estää verot verosuunnittelulla. Tästä on pyydetty kirjanpitäjältä selvitys, joka on osakkaiden käytössä yhtiökokoukseen mennessä.

Talojen sijainti

Täydennysrakentamisessa talon sijainnissa on huomioitu 1) kohtaan voidaan rakentaa helposti, jolloin rakentaminen on helpompaa ja siten halvempaa. Tämä nostaa yhtiön saamaa korvausta ja 2) rakentamisen aikaisen haitan minimointi, minkä takia rakennuksen on sijoitettu lähelle tietä ja 3) valmiiden rakennusten näköhaitan minimointi. Rakennusten sijaintia on mietitty siten, että ne olisivat mahdollisimman kaukana nykyisten rakennuksien ikkunoista.

Rakentamisen aikainen häiriö

Jos täydennysrakentamiseen lähdetään rakentaminen todennäköisesti tapahtuu n. 3 vuoden aikana vaiheittain talo kerrallaan. Kastelholmantien päädyn kääntöpaikka tulee rakennustyömaan käyttöön.

Täydennysrakennusprosessi

Osakaskyselyn vastausten perusteella hallitus ohjeistaa arkkitehtitoimistoa päivittämään suunnitelman.

Tämän ehdotuksen perusteella keskustellaan kaupungin eritoimijoiden kanssa mm. kuinka paljon täydennysrakentamista voidaan tehdä. Kun kerrosneliömäärä ylittää 4000m2 kaupunki arvioi rahoitusvaihtoehtoja eli tulisiko vuokra-asuntoja, omistusasuntoja tai näiden välimuotoja. Nämä linjaukset huomioidaan suunnitelmassa, jota tarjotaan investoijalle. Investoijalta saadaan hinta, mitä taloyhtiö voisi saada. Näiden tietojen perusteella yhtiökokous tekee päätöksen 2021 lähteekö yhtiö viemään täydennysrakentamista eteenpäin. Jos lähtee tämä johtaa asemakaavamuutos prosessiin.

Asemakaavassamuutos prosessissa ensimmäinen vaihe on luonnosvaihe. Tästä suunnitelma kerätään palautetta naapureilta ja erilaisilta kaupungin toimijoilta mm. teknisiä edellytyksiä. Tässä tulee mielipiteitä esim. uusien talojen korkeuteen. Kun tästä tulee yksimielisyys, viranomainen tekee kaavaehdotuksen. Lautakunta tekee päätöksen ehdotuksen hyväksymisestä. Ehdotus tulee voimaan heti jos siitä ei valiteta. Valitusprosessit voivat viedä 6 -10kk. Kaavamuutos prosessi vie n. 2-3 vuotta.

Tämän jälkeen tapahtuu tonttijako. Siinä kohdassa vuokrasopimus uusitaan. Uudisrakentajat saa vuokrasopimuksen, jonka perusteella tehdään rakennuslupa. Kaava ohjaa ja rakennuslupa sinetöi millainen rakennus siihen lopullisesti tulee. Taloyhtiö voi sopimuksilla varmistaa, että on mukana myös rakennussuunnittelussa, jolloin se maksimoi mahdollisuudet vaikuttaa lopullisiin rakennuksiin. Rakentaminen alkaisi näin ollen aikaisintaan 3 vuoden kuluttua.

Posted on by

Hallituksen tiedote marraskuu 2020

Vuodoista ja vesivanhingoista ilmoittaminen

Muistattehan aina ilmoittaa välittömästi huoltoyhtiölle, jos havaitsette vesivuotoja tai muuta akuuttia vikaa asunnossa.

Pyytäisimme myös ilmoittamaan huollolle mahdolliset vuotavat vesikalusteet (hanat, pöntöt).

Säästäviä suihkupäivä ja hanoja saatavissa

Huollolta voit tilata vettä säästävän suihkupään ja hanan suuttimen huoneistoihin, joihin niitä ei ole jo asennettu. Näiden suihkupäiden hankinnan ja asennuksen kustantaa taloyhtiö. Ilmoitathan asiasta 15.12 mennessä sähköpostilla: info@helsinginkiinteistopalvelu.fi tai puhelimitse.

Tupakointikielto yhtiössä

Parveketupakointikielto on nyt käsittelyssä viranomaisilla, käsittelyaika on noin 9 kk. Järjestyssääntöjen mukainen tupakointikielto 10m etäisyydellä taloista on jo voimassa.

Tule mukaan kehittämään kierrätystoimintamme

Kierrätystoimikunta on talon asukkaiden muodostama ryhmä, jonka jäsenet voivat yhdessä kehittää kierrätystä Säästökennossa parhaaksi katsomallaan tavalla. Toimintaan voi kuulua esimerkiksi pihakirpputorin järjestäminen tai kierrätys- ja lainauskulttuurin edistäminen taloyhtiössä.

Jos kiinnostuit, laita sähköpostia kierratystoimikunta@saastokenno.com

Sisäänmuuttajan muistilista

Taloyhtiön verkkosivuille on lisätty muuttajien muistilista. Pyydämme myös sijoittajaosakkaita muistuttamaan vuokralaisiaan mm. muuttoilmoituksen tekemisestä huoltoyhtiölle. Linkki saastokenno.com/sisaanmuuttajanmuistilista

Posted on by

Swecon selvitys maalämmöstä Helsingin kaupungille

Swecon selvitys maalämmön sopivuudesta Helsingissä on ladattavissa täältä.

Selvityksessä kuvataan tekniikka, soveltuvuutta kaupunkiolosuhteisiin ja sen vaikutuksia ympäristöön. Raportti ei nosta esille asioita, joilla olisi vaikutusta Säästökennon projektiin, mutta se taustoittaa asiaa ja on suositeltavaa luettavaa niille, jotka haluavat ymmärtää maalämpövaohtoehdosta tarkemmin.

Posted on by

Maalämpökaivon poraaminen viikko 47

Rototec Oy tulee poraamaan viikolla 47 taloyhtiöönne maalämpökaivon. Poraus kestää n. 2 työpäivää (7.00-22.00).
Työalue rajataan aidoin/lippusiimoin.
Poraustyön aikana parkkialuetta rajataan työmaan käyttöön, silloin rajattua aluetta ei voi käyttää ajoneuvojen pysäköintiin.
Työmaa-alueelle asiattomilta on pääsy kielletty.
Töiden aikana kiinteistön alueella liikkuu isoja ja raskaita ajoneuvoja, joten pihalla liikuttaessa tulee noudattaa erityistä varovaisuutta.
Pyrimme tekemään työn yhtäjaksoisesti, jotta työstä aiheutuva haitta olisi mahdollisimman lyhytaikainen. Pahoittelemme työmaasta aiheutuvaa tilapäistä häiriötä.
Työnjohtaja: Matti Raatikainen 041 4476733 Rototec Oy

Posted on by

Täydennysrakentaminen: kysymyksiä ja vastauksia

Voit jättää kysymyksesi aiheesta kommenttina sivun alalaidasta tai lähettää sen sähköpostilla hallitus@saastokenno.com.

Rakennusprosessin eteneminen

Mitkä ovat prosessin keskeiset vaiheet? Taloyhtiö ja arkkitehtitoimisto tekevät ehdotuksen täydennysrakentamisesta, jonka perusteella keskustellaan kaupungin eritoimijoiden kanssa mm. kuinka paljon täydennysrakentamista voidaan tehdä. Kun kerrosneliömäärä ylittää 4000m2 kaupunki arvioi rahoitusvaihtoehtoja eli tulisiko vuokra-asuntoja, omistusasuntoja tai näiden välimuotoja. Nämä linjaukset huomioidaan suunnitelmassa, jota tarjotaan investoijalle. Investoijalta saadaan hinta, mitä taloyhtiö voisi saada. Näiden tietojen perusteella yhtiökokous tekee päätöksen lähteekö yhtiö viemään eteenpäin. Jos lähtee tämä johtaa asemakaavamuutos prosessiin.

Asemakaavassamuutos prosessissa ensimmäinen vaihe on luonnosvaihe. Tästä suunnitelma kerätään palautetta naapureilta ja erilaisilta kaupungin toimijoilta mm. teknisiä edellytyksiä. Tässä tulee mielipiteitä uusien talojen korkeyteen esimerkiksi. Kun tästä tulee yksimielisyys, viranomainen tekee kaavaehdotuksen. Lautakunta tekee päätöksen ehdotuksen hyväksymisestä. Voimaantulo hetki jos ei valitetta. Valitusprosessit voivat viedä 6 -10kk.

Tämän jälkeen tapahtuu tonttijako. Siinä kohdassa vuokrasopimus uusitaan. Uudisrakentajat saa vuokrasopimuksen jonka perusteella tehdään rakennuslupa. Kaava ohjaa ja rakennuslupa sinetöi millainen rakennus siihen lopullisesti tulee.

Taloyhtiö voi sopimuksilla varmistaa, että on mukana myös rakennussuunnittelussa, jolloin se maksimoi mahdollisuudet vaikuttaa lopullisiin rakennuksiin.

Miten itäkeskusksen kehittäminen vaikuttaa?
Kaupunki julistanut ideakilpailun, jonka tulokset on julkistettu. Kaupungin motiivina on nostetaa profiilia. Tällä hetkellä kaupunki työstää asuntotonteille suunnitteluperiaatteita kilpailun tulosten perusteella. Kaupungilla tavoite uudisrakentamiseen 40%.

Onko vuokrasopimuksen pikainen päättyminen ongelma, esim jos kaavasta valitetaan?
Kaupunki antaa lyhyitä jatkoja (vuokrasopimukseen?) joten ei ole ongelma, jos osoitetaan että täydennysrakentamisprojekti on meneillään.

Kauanko prosessii menee aikaa?
2-3 vuotta parhammillaan. Yhtiön oma päätöksentekoprosessi vaikuttaa.

Miteen saadaan kaupungin virkamiehet toimimaan?
Pakotetaan kanslian kautta, jotta saadaan eri toimijat yhteen.

Kannattaako täydennysrakentaa?

Miksi kaupunki pitää tonttia hankalana?
Tontilla ei isoa siivua mistä voisi lohkaista palaa uudelle taloyhtiölle. Kaupungin kiinnostus urhailukentän puistoalueen puoleiseen rinteeseen. Tämä kuitenkin lohkaiseen vain hyvin pienen alueen yhtiön tontista.

Mitä tapahtuu jos hanke jätetään tekemättä? Mitä kaupunki tekee?
Kaupunki voi uusia vuokrasopimuksen ja tehdä uudet rajat kysymättä, eikä tarvitse maksaa korvausta. Jos neuvotellaan etukäteen voi saada korvauksen tai myydä toiselle rakennuttajalle.

Millainen riski on että kaupunki rakentaisi tontille?
Hyvin pieni ja silloinkin haitta yhtiölle vähäinen. Kaupunki veisi siivun tontin laidalta. Jyrkänteet ja väylät haittavat tontin pilkkomista.

Voisiko rakentaa vaiheittain? Ensin 3 ja tulevaisuudessa 1 lisää? Voi kaavoittaa vaiheittain. Uusi kaavoitusprosessi. Tällaista käytetään isommissa projekteissa.

Jos katsotaan uudelleen 5 vuoden päästä kun vuokrasopimus loppuu?
Täydennysrakentamisella ei välttämättä ole kiire. Nykyisen käsityksen mukaan kaupunki ei ole ottamassa tulevassa vuokrasopimuksen uusimisessa tontista osia. Täydennysrakentaminen voi kuitenkin tuoda mahdollisuuden aikaistaa vuokrasopimuksen päivittämistä, joka saattaa tuoda merkittäviä säästöjä tulevalla vuokrakaudella, koska vuokra perustuu tontin arvoon, joka nousee vuosittain.

Mikä on arvio alueen kerrosneliömetrihinnasta? Mitä vuokratontista voisi saada?
Keskihinta alueella tällä hetkellä on 350e/kem2, se on noussugt kokoajan. Kajaaninlinnantiellä 450e. Liian matalat ja korkeat hinnat epäilyttäviä. 5000kem2 kohdalla taloyhtiön hyöty olisi vajaa 2miljoonaa euroa.

Jos yhtiölle tulee tuloja? Miten ne käsitellään verotuksessa?
Todennäköisesti on kirjanpidollisia keinoja käsitellä rahaa, siten että veroseuraamuksia ei tule. Hallitus on tilannut kirjanpitäjältä selvityksen asiasta.

Miten vaikuttaa nykyisten talojen arvoon?
Arvion mukaan täydennysrakentaminen nostaa arvoa. Täsä on kuitenkin vähän tutkimusta. Myllypurossa tutkittiin: 35% nousi asuntojen hinnat täydennysrakentamisen jälkeen, mutta Myllypurossa tapahtui laajempi täydennysrakentaminen. Samalla tavalla kuin mitä on tapahtumassa Itäkeskuksen alueelle yleensä. Odotuksena on positiivinen kierre, jossa täydeenysrakentaminen tuo uusia ihmisiä ja lisää taloyhtiöiden varallisetta, jolla parannetaan yhtiötä. Tämä uudistaminen lisää viihtyvyytta ja nostaa siten arvoa.

Voisiko yhtiö ostaa rahoilla tontin? Kaupunki ei myy tontteja paitsi poikkeustilanteissa. Uudet tontinluovutusehdot tulivat voimaan 2019 keväällä. Muutama taloyhtiö yrittänyt lunastaa tontin (täydennysrakentaminen vipuvartena), mutta ei ole onnistunut. Kiinteistövero nousee jos on oma tontti, jonka takia hyöty omistamisesta ei ole selkeä erityisesti jos siihen käytetään lainarahaa.

Tuleeko 10v siirtymäaika uudelle vuokralle jos muutetaan sopimus? Kyllä.

Oliko niin, että näin suuri lisärakentaminen on ”pakollista”, että maalämpörakentamisen kustannukset saadaan katettua? Lisärakentaminen ei ole pakollista yhtiölle. Yhtiö saa lainaa ja jos laina otetaan riittävän pitkäksi aikaa lämmityskulujen pieneminen kattaa lainan takaisin maksun. Lisärakentaminen osaltaa toki vähentää kulupainetta, joka syntyy kun 2025 tonttivuokra nousee 

Mitä täydennysrakennusprosessi maksaa taloyhtiölle? Arvio kaikista kustannuksista on 50-100t€ välillä jos taloyhtiö palkkaa arkkitehtitoimiston tekemään suunnitelmat tulevista rakennuksista. Mikäli päätetään antaa investoijalle vapauksia enemmän hinta laskee tästä. Iso osa kustannuksista tulee myös kaupungin vaatimista selvityksistä, joiden osalta on epäselvää mitä kaikkea tällä alueella halutaan.

Mitä pitää huomioida kun suunnitellaan täydennysrakentamista

Paljonko autopaikkoja tarvitaan että voidaan suunnitella rakennus?
Autopaikkoja pitää olla 1 ap / 140 kem2 (kerrosneliömetriä kohti)

Mitä pitää huominoida uusien rakennusten sijoittamisessa? Kaupunki suosii koordinaatissa pysymistä eli että uudet rakenukset ovat saman suuntaisia kuin nykyiset. Kadunsuuntaiset talot muuttavat myös alueen ilmettä muuttamalla tien kaduksi, joka arkkitehtien mielestä ei ole kannattavaa.

Miksi viisi kerrosta?
Jotta uudet rakennuskset alistuvat vanhoille. Toisaalta tarvitaan tarpeeksi volyymiä että houkuttaa rakennusfirmoja. Voi olla eri korkeuksilla. 4-puolella korkeus häiritsee vähemmän.

Nykyisestä vaihtoehdosta? Riittääkö asuinneliöt kaupungille/rakennusliikkeelle?
Neuvoteltavissa. Rakentajat ovat kiinnostuneet kun on yli 3000 kerrosneliötä.

Miksei yritettäisi rakentaa vain yksi, mutta reilusti korkeampi talo tontillemme? Yhden korkean rakennuksen vaihtoehtoa on tarkasteltu. Arkkitehtien näkökulmasta ongelma on, että sitten uusi rakennus ei tule nykyisen kanssa yhteen, jopa saattaa alkaa hallita sitä.

Tonttimme on epätasainen, miten se vaikuttaa?
Tasoero ei ole hirvittävän iso. Alimmat kerrokset pääosin ovat autotallikerroksia.

Onko nelostalon edessä olevalle parkkipaikalle suunniteltu taloa?
Tässä suunnitelmassa ei ole suunniteltu. Jos siihen rakennetaan, menetään helpoin ja edullisin pysäköintipaikka

MIten huomioidaan maalämpökenttä?
Maalämpökenttä tulisi kaikkialle tontille. Maalämmön suunnitelmissa otettu huomioon mahdollisten uusien rakennusten tarvitsema tila. Kaivot voidaan myös porata vikoon ja siten uusien rakennusten alle tarvittaessa. Kaivoista näkyy muovinen kansi. Itse putkisto menee maan alla.

Rakennustavoista? Mikä kiinnostaa rakennuttajia?
Sekä puurakentaminen, että betonirakentaminen. Alalla on monennäköisiä toimijoita, jotka yleensä erikoistuvat yhteen menetelmään.

Miten vähennetään haittaa nykyisille asukkaille?

Onko tarkoitus että uusien talojen päädyt ovat myös umpinaiset?
Ei. Pistetaloihin saa kulma-asuntoja. Lähtökohtaisesti ikkunat joka suuntaan.Tämä ei estä sitä etteikö ikkunoiden suuntaa voitaisi rajata tai seiniä peittää esim kasvillisuudella, jotta esteettinen haitta ja häiriöä omalle rauhalle olisi mahdollisimman pieni.

Näkyykö taloihin sisälle?
Vastapäinen talo voidaan tehdä niin ettei ole ikkunoita olemassa olevien rakennusten puolella.

Paljonko tässä vaiheessa mietytty työmaan vaatimaa tilaa? Nosturit yms.
Kääntöpaikka tulee rakennustyömaan käyttöön (varasto, parakki). Koska taloja on useita tapahtuu vaiheittain rakentaminen. Nyt suunnitelmissa olevat rakennukset ovat mahdollisimman lähellä katua, jolloin häiriöä asukkaille on pienempi.

Posted on by

Täydennysrakentamisen jatko

Päivitetty 21.10.2020

Hallitus päätti 14.10 kokoukseen pyytää arkkitehtitoimistoa alloittamaan neuvottelut kaupungin kanssa mallin VE 8 perusteella. Mallin löydät täältä. Hallitus nosti viestissään toimistolle mahdollisuuden muuttaa rakennukset samaan koordinaatistoon parkkitalon kanssa, jotta katselukulmat rakennusten välillä eivät olisi suoraan toisia kohti. Asia jää keskusteltavaksi kaupungin kanssa.

Alustavasti hallitus linjasi, että osakkaille tehdään kysely, jolla kartoitetaan näkemyksiä mallista. Tämä tehdään, kun kaupungin kanta on selvillä. Olettettavasti vuodenvaihteen tienoilla.

Olemme saaneet joukon kysymyksiä täydennysrakentamiseen liittyen tilaisuuden jälkeen. Pyydämme, että osakkaat odottaisivat kysymyksineen, jotta saamme tähän kerättyä tietopakettia, jotta samoihin kysymyksiin ei tarvitse vastata useampaan kertaan.

Täydennysrakentamisen työpaja

Kiitos kaikille etänä ja paikan päällä olleille osallistumisesta!

Työpajassa esitellyt mallit löytyvät täältä. Hallitus ottaa kantaa lokakuussa minkä mallien pohjalta keskustelua jatketaan kaupungin kanssa.