Yhtiökokous 15.6.2020

Kokousaika on 15.6.2020 klo 18. Kokous järjestetään monimuotoisena, tarkoittaen että kokoukseen voi osallistua etänä, lomakkeella ja paikan päällä. Kokoukselle on kuitenkin myös varattu paikka Paiste-talosta, osoitteessa Suolakivenkatu 1, 00820 HELSINKI. Kokouskäytäntönä toimii osakkaiden lähettämät ennakkoilmoitukset ja -vastaukset kokouksen esityslistan kohtiin, sekä myös etäyhteydellä ja paikan päällä osallistuvien osakkaiden kannanotot. Kokoukseen osallistuvalle hallituksen jäsenelle tai osakkaalle voi myös lähettää valtakirjan.

LINKKI ETÄKOKOUKSEEN – kokoustilaan voi liittyä 15.6.2020 klo 17.45 alkaen. Tietokoneella osa selaimista ei tarvitse Teams sovellusta, mutta osa tarvitsee. Testaa tämä klikkaamalla linkkiä kokoukseen. Mikäli selaimesi ei tue Teamsiä saat klikkaamalla linkkiä kokoukseen linkin, josta voit ladata sovelluksen koneellesi. Voit asentaa sovelluksen myös puhelimeesi.

HUOM! Jos osakkaalle on etäosallistuminen täysin mahdotonta, eikä hyväksy yhtiökokouksen pitämistä etänä, toivon että otatte välittömästi yhteyttä isännöitsijään.

Fyysiseen osallistumiseen paikkoja on rajoitetusti turvavälien vuoksi. Ilmoita osallistumisesta mahdollisimman pian isännöitsijälle (satu.ingstrom@astala.fi tai p. 09 47781 1831). Huom. voimme myös avustaa miten etäyhteyttä käytetään ja/tai vastataan lomakkeella. Mikäli tarvitset apua, ole yhteydessä isännöitsijään.

Voit osallistua vastaamalla sähköpostilla. Vastauslomake, jolla voit osallistua kokoukseen etukäteen löytyy täältä.

Mikäli osakas haluaa ilmoittaa olevansa käytettävissä hallitukseen, tulee hänen ilmoittaa siitä isännöitsijälle kirjallisesti 14.6.2020 mennessä.

Koska osa osallistuu kokoukseen lomakkeella, hallitus toivoo, että osakkaat esittävät kommentteja ja kysymyksiä hyvissä ajoin ennen kokousta kommentoimalla tätä postausta tai sähköpostilla (hallitus@saastokenno.com). Näin hallitus ja isännöitsijä ehtivät etsiä tietoa ennen kokousta ja jakaa sitä sivuston kautta, jolloin se tukee kaikkien päätöksentekoa. 

Yhtiökokouksen järjestämisaika ja -tapa

Korona-kevät aiheutti tilanteen, jossa hallitus katsoi, että yhtiökokouksen järjestäminen aiemman suunnitelman mukaisesti toukokuussa ei ollut mielekästä. Huhtikuussa ei ollut kokemusta etäkokousten toimivuudesta ja oletuksena oli, että perinteinen kokous ei olisi mahdollinen hallitusten rajoitusten takia. Tämän takia kokous siirrettiin kesäkuulle.

Monimuotinen kokous tarkoittaa, että osa osallistujista on mukana paikan päällä, osa osallistuu etäyhteyden kautta ja osa ilmoittaa etukäteen kantansa vastaamalla kutsun mukana toimitettuun lomakkeeseen. HUOM! Toivomme, että käytätte ensisijaisesti etäyhteyttä tai kirjallista tapaa osallistua kokoukseen. Jos em. vaihtoehdot ovat mahdottomia ja tahdotte osallistua paikan päällä kokoukseen, ottakaa viipymättä yhteys isännöitsijään satu.ingstrom@astala.fi tai p. 09 47781 1831, paikkoja turvavälien vuoksi on rajallisesti.

Laki antaa hallitukselle mahdollisuuden hyväksyä etäosallistuminen, mutta edellyttää, että tuolloin mahdollistetaan osallistuminen lomakkeella. Kun lomakkeella osallistuminen on mahdollista, tämä rajoittaa, että kokouksen aikana ei voi esittää uusia ehdotuksia. Täten etäosallistuminen rajoittaa osakkaiden mahdollisuuksia vaikuttaa päätöksentekoon rajaamalla päätösvaihtoehdot hallituksen etukäteen määrittelemiin. Jotta riskiryhmiin kuuluvat henkilöt voisivat osallistua yhtiön päätöksentekoon, hallitus päätti, että kokous toteutetaan monimuotoisena.  Monimuotisena toteutetussa kokouksessa tiedon saanti etukäteen on erityisen tärkeää, jotta osakkaat pystyvät muodostamaan kantansa etukäteen, jos eivät pysty osallistumaan kokoukseen reaaliaikaisesti. Hallitus pyytääkin, että osakkaat ovat aktiivisia; esittävät kommentteja ja kysymyksiä ennen kokousta verkkosivujen (saastokenno.com/yhtiokokous2020) tai sähköpostin (hallitus@saastokenno.com) kautta.

ESITYSLISTA

1. Kokouksen avaus

2. Valitaan kokoukselle puheenjohtaja ja sihteeri

3. Valitaan kaksi pöytäkirjan tarkastajaa ja ääntenlaskijat

4. Todetaan läsnäolijat

5. Todetaan kokouksen laillisuus ja päätösvaltaisuus

6. Vahvistetaan kokouksen työjärjestys

7. Esitetään tilinpäätös ja toimintakertomus 31.12.2019 päättyneeltä tilikaudelta sekä tilintarkastuskertomus

8. Päätetään tuloslaskelman ja taseen vahvistamisesta sekä toimenpiteistä, joihin vahvistetun taseen mukainen voitto/tappio antaa aihetta

9. Päätetään vastuuvapauden myöntämisestä hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle

10. Esitellään kunnossapitotarveselvitys

2018-2019Ikkuna- ja parvekeoviurakka
2019Julkisivun kuntotutkimuksen päivitys
2019Kiinteistön eri lämmitysmuotojen vertailu
2019Lisärakentamisen selvitys
KUNNOSSAPITOTARVESELVITYS VUOSILLE 2020-2024
VuosiToimenpide
2020Kiinteistön eri lämmitysmuotojen vertailu jatkuu
2020Lisärakentamisen selvitys jatkuu
2020Hissin korjaus E-rappu
2020Julkisivukorjauksien aikataulun selvitys
2021Lämmitysjärjestelmän uusinta
2021-Hissien peruskorjauksia
2021-Autotallit ja jäteasemat (aikataulut tarkentuu lisärakentamisselvityksen jälkeen)

Yhtiössä on yhä useita korjaustarpeita. Hallitus pyrkii siirtämään ei-kiireellisiä remontteja tulevaisuuteen 2025 jälkeiseen aikaan. Näitä ovat julkisivun maalaukset, hissien korjaukset ja patteriventtiilien vaihto, joihin ryhdytään tarpeen mukaan. Näiden kustannusarvio on noin 10 €/osake.

Kiireellisiä korjauksia on yhden hissin uusiminen varaosien saamiseksi yllättävän rikkoutumisen varalta (toukokuu 2020). 3E:n hissi korjataan toukosuussa 2020. Hissin korjaus rahoitetaan hoitoylijäämällä. Lisätietoja täältä.

Kaukolämmön siirtimet ovat tulleet teknisen elinikänsä päähän vuonna 2017, mutta ne eivät oireile vielä. Lämmönsiirtimet (100 t€, 0,93 €/osake) tulisi uusia lähivuosina tai korvata muulla järjestelmällä ennen kuin ne alkavat vaatia suurempia korjauksia. Tämä on suunniteltu toteutettavaksi 2021. Aiheesta on erillinen kohta alla.

Julkisivun korjaustarpeesta on tehty kartoitus ja pyydetty toteutussuunnitelma, jonka perusteella 2020 aikana hallitus esittelee korjaussuunnitelman. Tällä hetkellä oletetaan, että korjaus tapahtuisi 2021 tai 2022. Vuonna 2014 tehdyllä hinta-arviolla kustannus olisi 2,54 €/osake. Lisätietoja löytyy täältä.

Autotallien, osin asfaltoinnin ja pihan sadevesijärjestelmän kunto on heikko. Myös jäteasemien kapasiteetti on ongelma (lisätietoja). Näiden kustannusarvio on 1 €/osake. Näiden korjausaikataulu tarkentuu sen jälkeen, kun on päätetty, miten täydennysrakentamisen suhteen edetään.

3DE -talo tarvitsee muita enemmän lämpöä, sillä osa huoneistoista on huomattavan kylmiä. Arvioin mukaan tämä johtuu ongelmallisesta rakenteesta ulkokuoressa. Asiaa selvitetään lämpökuvauksin tulevana talvena.

Lisää tulevista remonteista: http://saastokenno.com/kategoriat/remontit/tulevat-remontit/

11. Päätetään talousarvion vahvistamisesta tilikaudelle 1.1.-31.12.2020 ja määrätään osakkeenomistajien yhtiölle suoritettavien vastikkeiden suuruudet

Hallitus esittää talousarvion hyväksymistä

Yhtiön talous on hyvin tasapainossa. Merkittävimmät kuluerät ovat lämmitys ja korjauskustannukset. Tilikohtaisen tuloslaskelman löydät tästä. Toimintakertomus löytyy täältä.

12. Päätetään valtuuksista hallitukselle periä tai jättää perimättä enintään kaksi ylimääräistä hoitovastiketta yhtiön taloudellisen tilanteen niin vaatiessa

Hallitus esittää valtuuksien hyväksymistä

13. Päätetään hallituksen jäsenten ja tilintarkastajan palkkioista

14. Valitaan hallituksen jäsenet ( 7 kpl)

15. Valitaan tilintarkastaja ja varatilintarkastaja. Mikäli varsinaiseksi tilintarkastajaksi valitaan tilintarkastusyhteisö, ei varatilintarkastajaa tarvitse valita.

 Hallitus esittää APK Auditing, päävastuullisena Aarto Hirvi, HT

16. Päätetään lainanlyhennysrahaston kartuttamisesta.

Hallitus esittää, että lainalyhennysrahastoa kartutetaan enintään lainanlyhennysten määrällä, mikäli muut tuloksen laatimisen keinot on käytetty

Tämän hetkisen arvioin mukaan yhtiö pystyy tulouttamaan pääomavastikkeet 2020 ja 2021.

17. Päätetään koeporauksen teettämisestä maalämpöhankkeeseen liittyen, kustannus n. 20 000 € , rahoitus tapahtuu hoitobudjetin rajoissa.

Hallitus esittää koeporauksen hyväksymistä

2019 aikana hallitus tilasi selvityksen mahdollisuuksista ottaa käyttöön maalämpö- ja poistoilman lämmön talteenotto (myöhemmin poistoilmapumppu) -teknologioita. Selvityksen mukaan edellä mainitut ovat mahdollisia kiinteistössämme ja saatujen laskelmien perusteella maksaisivat itsensä takaisin noin 10 vuodessa. Kuitenkin osassa tapauksissa tarkempia selvityksiä vielä tarvitaan. 

Hallitus punnitsi vaihtoehtoja kaukolämmön ja edellä mainittujen teknologioiden väliltä. Hallitus päätyi suosittelemaan yhtiökokoukselle, että yhtiö lähtisi edistämään maalämpö + poistoilmapumppu -yhdistelmäjärjestelmän hankintaa. Vaikka kaikki mainitut teknologiat tuovat säästöjä, maalämpö + poistoilmapumppu -yhdistelmän arvioitu säästö on suurempi, joskin myös investointi on suurempi. Keskeistä on, että maalämpö vapauttaa yhtiön sidoksesta käyttää Helenin kaukolämpöä, missä pelkkä poistoilmapumppu tarvitsee kaukolämmön rinnalleen. Näin Helenin tulevien vuosien investointipaine ei siirry osakkaiden vastikkeisiin. Hanke voidaan rahoittaa siten, että osakkaille ei synny ylimääräisiä kuluja nykytilanteessa ja tulevina vuosina vastike ei nouse kaukolämmön mukana.

Hallitus nostaa esille, että maalämpöön liittyy vielä avoimia kysymyksiä. Maaperän lämmönantokyky tulee mitata ja sitä varten tulee tehdä koeporaus, joka on kallis (20 t€), minkä takia hallitus katsoo, että yhtiökokouksen tulee tehdä päätös etenemisestä ennen kuin porausta voidaan lähteä hankkimaan. Porauksen tulos vaikuttaa tarvittavien porausmetrien määrään ja siten jossain määrin hankkeen lopulliseen hintaan. Kun tulos on saatu voidaan urakoitsijat kilpailuttaa, minkä jälkeen hankintapäätös tuodaan yhtiökokouksen päätettäväksi, oletettavasti ylimääräisessä yhtiökokouksessa 2020 tai varsinaisessa yhtiökokouksessa 2021. 

 

18. Päätetään uusista järjestyssäännöistä

Hallitus esittää järjestyssääntöjen hyväksymistä

Taloyhtiöllä ei ole ollut käytössä järjestyssääntöjä, ainoastaan suosituksia. Hallitus esittää järjestyssääntöjen käyttöönottoa kahdesta syystä. 1) Ikkunoiden lähellä tapahtuvan tupakoinnin kieltämistä ei voida toteuttaa kaupungin kautta, vaan se tulee tehdä järjestysääntöjen kautta. Tästä lisää edellisessä kohdassa. Ehdotetut järjestyssäännöt löytyvät täältä.

2) Selkeyttää teknistä valvontaa ja sanktioiden antamista. Yhtiö on 2016 toteuttanut kameroiden ja tallentavan lukkojärjestelmän asennuksen. Näiden tiedot ovat olleet käytössä rikosten selvittämiseksi tähänkin asti poliisin pyynnöstä. Kuluneen vuoden aikana nähtiin tarpeelliseksi käyttää näitä tietoja pesutupien oikeellisen käytön selvittämiseksi ja todettiin, että hallituksen oikeudellinen asema on epäselvä tältä osin. Uusi järjestyssääntö määrittelee sallitun käytön ja mahdollistaa, että hallitus voi väärinkäytöksen vuoksi asettaa sanktion eli estää palvelun käyttö määräajaksi.

Sääntöjä varten tarkastettiin nykyiset suositukset ja päivitettiin ne. Nämä olivat esillä ilmoitustauluilla ja verkkosivuilla joulukuusta 2019 helmikuuhun 2020. Tänä aikana ei tullut muutosehdotuksia. Hallitus täydensi ehdotusta keväällä 2020.

 

19. Päätetään tupakointikiellosta taloyhtiössä

Hallitus ehdottaa tupakointikiellon hakemista yhtiön omistaman rakennuksen kaikille huoneistoparvekkeille ja talon seinustoille.

Tupakansavu voi kulkeutua tupakkalaissa säädetyin tavoin rakenteiden tai muiden olosuhteiden vuoksi huoneistoparvekkeelta toiselle huoneistoparvekkeelle/terassille tai huoneistoon muutoin kuin poikkeuksellisesti.

2019 toteutetussa asukaskyselyssä 13 % vastaajista mainitsi, että heidän huoneistossaan oli usein tupakan savua. Talon ilmanvaihto on suunniteltu siten, että se ottaa korvausilman ikkunoiden kautta, mikä aiheuttaa tilanteen, että parvekkeilta tuleva savu voi siirtyä naapurihuoneistoon eikä huoneiston asukkaalla ole keinoa estää tätä. Asukas voi tukkia korvausilmakanavat, mutta tämä heikentää ilman laatua huoneistossa, voi aiheuttaa kosteusvaurioita ja sekoittaa ilman kiertoa koko kiinteistössä.

Nykyisessä tilanteessa huoneistoissa ja niihin kuuluvilla parvekkeilla asukkailla on lupa tupakoida. 2016 voimaan tullut tupakkalaki antaa mahdollisuuden hakea kaupungin terveysviranomaisilta parveketupakoinnin kieltoa. Viranomaiset valvovat ja voivat sakottaa kieltoa rikkovaa henkilöä. Tämä antaa tupakansavusta kärsivälle asukkaalle mahdollisuuden puuttua asiaan, mikä aiemmin ei ollut mahdollista. Syksyllä 2019 hallitus päätti ehdottaa kieltoa yhtiökokoukselle, jota varten järjestettiin kysely. Kyselyn alustavien tulosten mukaan noin 1/4 vastustaa ja 3/4 kannattaa tupakointikieltoa.

Hallitus ehdottaa myös järjestyssääntöjen hyväksymistä. Näissä säännöissä tupakointi yhteisissä tiloissa ja 10 metrin säteellä rakennuksista on kielletty. Tupakan savu on koettu ongelmana myös alimpien kerroksien huoneistoissa, joihin savua kulkeutuu pihalta. Tähän ei voida puuttua viranomaisten toimesta, mutta järjestyssääntöjen kautta yhtiö voi antaa varoituksen tupakoitsijalle. Virheellisesti toteutetussa kyselyssä puhutaan talonseinustoista ja maaterasseista. Näistä ei tarvitse välittää. 

Kokonaisuudessaan nämä kaksi muutosta pyrkivät vähentämään tupakoinnin haittoja. Tämä saattaa ohjata tupakoitsijan muuttamaan pois, mutta samalla tavalla nykyinen tilanne ohjaa tupakasta kärsivän asukkaan muuttamaan pois.  

Tälle hetkellä ei ole suunnitelmissa varata erityisiä tupakkapaikkoja.

 

20. Päätetään lisärakennusselvityksen jatkosta

Hallitus esittää, että sille myönnetään valtuudet jatkaa selvitystä noin 20 000 € hintaan, rahoitus tapahtuu hoitobudjetin rajoissa.

Vuoden 2017 osakaskyselyssä tiedusteltiin osakkailta heidän näkemyksiään lisärakentamiseen. Noin 75 % kannatti lisärakentamisen selvittämistä. Hallitus on selvittänyt mahdollisuuksia. Täydennysrakentaminen, jossa tontille rakennettaisiin lisärakennus, on mahdollinen ratkaisu. Alueelta saatujen korvausten perusteella taloyhtiö voisi saada 1-2 miljoonaa (9-18 €/osake) luopuessaan osasta tontin käyttöoikeutta. Uusi rakennus tulisi omaan yhtiöönsä ja siten tontista lohkottaisiin osa. Tämä ei vaikuta yhtiön maksamaan nykyiseen tai tulevaan vuokraan.

Hankkeeseen palkattiin konsultti ja käytiin alustava keskustelu kaupungin kanssa. Tarkemmat kaupungin linjaukset selviävät 2020 syksyllä, kun Itäkeskuksen alueen suunnittelukilpailu on päättynyt (lisätietoa itahelsinginkeskusta.com).

Kaupungin kanssa käydyn keskustelun perusteella on ilmennyt, että kaupunki ei näe yhtiön tonttia kiinnostavana kaupungin toteuttaman täydennysrakentamisen kohteena. Mikäli kaupunki päättää kaavoittaa alueelle lisärakentamista, se saattaisi johtaa siihen, että tontistamme otettaisiin ohut siivu joltain laidalta. Aiempi huoli, että tontti jaettaisiin vastoin yhtiön tahtoa, ei vaikuta todennäköiseltä tai tontin pienentyminen merkittävältä.

Vaikka kaupunki ei näe tonttia potentiaalisena omalle täydennysrakentamiselleen, yhtiö voi itse löytää paikan täydennysrakentamiselle mm. tontin keskeltä. Esimerkiksi Kastelholmantie 4:n puolella talojen välinen tila tai parkkipaikan pääty voisi olla sijainti, jossa täydennysrakentaminen ei luo uutta rakennusta nykyisten ikkunoiden eteen. Todennäköisesti täydennysrakentaminen edellyttää, että uusi ja nykyinen yhtiö joutuisivat jakamaan ja yhteishallitsemaan joitain alueita, kuten pihaa ja parkkipaikkoja.

Hallituksen tekemä selvitys on pysähtynyt, sillä hallitus haluaa yhtiökokouksen kannan, tuleeko selvitystyötä jatkaa. Seuraava vaihe edellyttää tarkempia suunnitelmia, joiden perusteella voidaan suunnitella täydennysrakennuksen tai rakennuksien sijainti ja koko siten, että nykyisten asukkaiden ja osakkaiden näkemykset tulee huomioiduksi. Tämän suunnitelman perusteella voimme saada kaupungilta arvion millaisia hallinta- ja rahoitusmuotovaatimuksia kaupungilla on tontin lohkomiseksi. Nämä muotovaatimukset vaikuttavat keskeisesti saatavaan hintaan. Tämän vaiheen seurauksena syntyy suunnitelma, jonka jälkeen yhtiökokous voi päättää, lähdetäänkö kaupungilta hakemaan kaavamuutosta ja tehdä sopimus rakennuttajan kanssa. Hallitus esittää, että yhtiökokous myöntää hallitukselle luvan käyttää 20 000 € selvitystyöhön. Mikäli lupaa tähän selvitykseen ei myönnetä, hallitus päättää täydennysrakentamisselvityksen.

 

21.Keskusteluasiat

22. Kokouksen päättäminen

Jätä kommentti