Voit jättää kysymyksesi aiheesta kommenttina sivun alalaidasta tai lähettää sen sähköpostilla hallitus@saastokenno.com.

Rakennusprosessin eteneminen

Mitkä ovat prosessin keskeiset vaiheet? Taloyhtiö ja arkkitehtitoimisto tekevät ehdotuksen täydennysrakentamisesta, jonka perusteella keskustellaan kaupungin eritoimijoiden kanssa mm. kuinka paljon täydennysrakentamista voidaan tehdä. Kun kerrosneliömäärä ylittää 4000m2 kaupunki arvioi rahoitusvaihtoehtoja eli tulisiko vuokra-asuntoja, omistusasuntoja tai näiden välimuotoja. Nämä linjaukset huomioidaan suunnitelmassa, jota tarjotaan investoijalle. Investoijalta saadaan hinta, mitä taloyhtiö voisi saada. Näiden tietojen perusteella yhtiökokous tekee päätöksen lähteekö yhtiö viemään eteenpäin. Jos lähtee tämä johtaa asemakaavamuutos prosessiin.

Asemakaavassamuutos prosessissa ensimmäinen vaihe on luonnosvaihe. Tästä suunnitelma kerätään palautetta naapureilta ja erilaisilta kaupungin toimijoilta mm. teknisiä edellytyksiä. Tässä tulee mielipiteitä uusien talojen korkeyteen esimerkiksi. Kun tästä tulee yksimielisyys, viranomainen tekee kaavaehdotuksen. Lautakunta tekee päätöksen ehdotuksen hyväksymisestä. Voimaantulo hetki jos ei valitetta. Valitusprosessit voivat viedä 6 -10kk.

Tämän jälkeen tapahtuu tonttijako. Siinä kohdassa vuokrasopimus uusitaan. Uudisrakentajat saa vuokrasopimuksen jonka perusteella tehdään rakennuslupa. Kaava ohjaa ja rakennuslupa sinetöi millainen rakennus siihen lopullisesti tulee.

Taloyhtiö voi sopimuksilla varmistaa, että on mukana myös rakennussuunnittelussa, jolloin se maksimoi mahdollisuudet vaikuttaa lopullisiin rakennuksiin.

Miten itäkeskusksen kehittäminen vaikuttaa?
Kaupunki julistanut ideakilpailun, jonka tulokset on julkistettu. Kaupungin motiivina on nostetaa profiilia. Tällä hetkellä kaupunki työstää asuntotonteille suunnitteluperiaatteita kilpailun tulosten perusteella. Kaupungilla tavoite uudisrakentamiseen 40%.

Onko vuokrasopimuksen pikainen päättyminen ongelma, esim jos kaavasta valitetaan?
Kaupunki antaa lyhyitä jatkoja (vuokrasopimukseen?) joten ei ole ongelma, jos osoitetaan että täydennysrakentamisprojekti on meneillään.

Kauanko prosessii menee aikaa?
2-3 vuotta parhammillaan. Yhtiön oma päätöksentekoprosessi vaikuttaa.

Miteen saadaan kaupungin virkamiehet toimimaan?
Pakotetaan kanslian kautta, jotta saadaan eri toimijat yhteen.

Kannattaako täydennysrakentaa?

Miksi kaupunki pitää tonttia hankalana?
Tontilla ei isoa siivua mistä voisi lohkaista palaa uudelle taloyhtiölle. Kaupungin kiinnostus urhailukentän puistoalueen puoleiseen rinteeseen. Tämä kuitenkin lohkaiseen vain hyvin pienen alueen yhtiön tontista.

Mitä tapahtuu jos hanke jätetään tekemättä? Mitä kaupunki tekee?
Kaupunki voi uusia vuokrasopimuksen ja tehdä uudet rajat kysymättä, eikä tarvitse maksaa korvausta. Jos neuvotellaan etukäteen voi saada korvauksen tai myydä toiselle rakennuttajalle.

Millainen riski on että kaupunki rakentaisi tontille?
Hyvin pieni ja silloinkin haitta yhtiölle vähäinen. Kaupunki veisi siivun tontin laidalta. Jyrkänteet ja väylät haittavat tontin pilkkomista.

Voisiko rakentaa vaiheittain? Ensin 3 ja tulevaisuudessa 1 lisää? Voi kaavoittaa vaiheittain. Uusi kaavoitusprosessi. Tällaista käytetään isommissa projekteissa.

Jos katsotaan uudelleen 5 vuoden päästä kun vuokrasopimus loppuu?
Täydennysrakentamisella ei välttämättä ole kiire. Nykyisen käsityksen mukaan kaupunki ei ole ottamassa tulevassa vuokrasopimuksen uusimisessa tontista osia. Täydennysrakentaminen voi kuitenkin tuoda mahdollisuuden aikaistaa vuokrasopimuksen päivittämistä, joka saattaa tuoda merkittäviä säästöjä tulevalla vuokrakaudella, koska vuokra perustuu tontin arvoon, joka nousee vuosittain.

Mikä on arvio alueen kerrosneliömetrihinnasta? Mitä vuokratontista voisi saada?
Keskihinta alueella tällä hetkellä on 350e/kem2, se on noussugt kokoajan. Kajaaninlinnantiellä 450e. Liian matalat ja korkeat hinnat epäilyttäviä. 5000kem2 kohdalla taloyhtiön hyöty olisi vajaa 2miljoonaa euroa.

Jos yhtiölle tulee tuloja? Miten ne käsitellään verotuksessa?
Todennäköisesti on kirjanpidollisia keinoja käsitellä rahaa, siten että veroseuraamuksia ei tule. Hallitus on tilannut kirjanpitäjältä selvityksen asiasta.

Miten vaikuttaa nykyisten talojen arvoon?
Arvion mukaan täydennysrakentaminen nostaa arvoa. Täsä on kuitenkin vähän tutkimusta. Myllypurossa tutkittiin: 35% nousi asuntojen hinnat täydennysrakentamisen jälkeen, mutta Myllypurossa tapahtui laajempi täydennysrakentaminen. Samalla tavalla kuin mitä on tapahtumassa Itäkeskuksen alueelle yleensä. Odotuksena on positiivinen kierre, jossa täydeenysrakentaminen tuo uusia ihmisiä ja lisää taloyhtiöiden varallisetta, jolla parannetaan yhtiötä. Tämä uudistaminen lisää viihtyvyytta ja nostaa siten arvoa.

Voisiko yhtiö ostaa rahoilla tontin? Kaupunki ei myy tontteja paitsi poikkeustilanteissa. Uudet tontinluovutusehdot tulivat voimaan 2019 keväällä. Muutama taloyhtiö yrittänyt lunastaa tontin (täydennysrakentaminen vipuvartena), mutta ei ole onnistunut. Kiinteistövero nousee jos on oma tontti, jonka takia hyöty omistamisesta ei ole selkeä erityisesti jos siihen käytetään lainarahaa.

Tuleeko 10v siirtymäaika uudelle vuokralle jos muutetaan sopimus? Kyllä.

Oliko niin, että näin suuri lisärakentaminen on ”pakollista”, että maalämpörakentamisen kustannukset saadaan katettua? Lisärakentaminen ei ole pakollista yhtiölle. Yhtiö saa lainaa ja jos laina otetaan riittävän pitkäksi aikaa lämmityskulujen pieneminen kattaa lainan takaisin maksun. Lisärakentaminen osaltaa toki vähentää kulupainetta, joka syntyy kun 2025 tonttivuokra nousee 

Mitä täydennysrakennusprosessi maksaa taloyhtiölle? Arvio kaikista kustannuksista on 50-100t€ välillä jos taloyhtiö palkkaa arkkitehtitoimiston tekemään suunnitelmat tulevista rakennuksista. Mikäli päätetään antaa investoijalle vapauksia enemmän hinta laskee tästä. Iso osa kustannuksista tulee myös kaupungin vaatimista selvityksistä, joiden osalta on epäselvää mitä kaikkea tällä alueella halutaan.

Mitä pitää huomioida kun suunnitellaan täydennysrakentamista

Paljonko autopaikkoja tarvitaan että voidaan suunnitella rakennus?
Autopaikkoja pitää olla 1 ap / 140 kem2 (kerrosneliömetriä kohti)

Mitä pitää huominoida uusien rakennusten sijoittamisessa? Kaupunki suosii koordinaatissa pysymistä eli että uudet rakenukset ovat saman suuntaisia kuin nykyiset. Kadunsuuntaiset talot muuttavat myös alueen ilmettä muuttamalla tien kaduksi, joka arkkitehtien mielestä ei ole kannattavaa.

Miksi viisi kerrosta?
Jotta uudet rakennuskset alistuvat vanhoille. Toisaalta tarvitaan tarpeeksi volyymiä että houkuttaa rakennusfirmoja. Voi olla eri korkeuksilla. 4-puolella korkeus häiritsee vähemmän.

Nykyisestä vaihtoehdosta? Riittääkö asuinneliöt kaupungille/rakennusliikkeelle?
Neuvoteltavissa. Rakentajat ovat kiinnostuneet kun on yli 3000 kerrosneliötä.

Miksei yritettäisi rakentaa vain yksi, mutta reilusti korkeampi talo tontillemme? Yhden korkean rakennuksen vaihtoehtoa on tarkasteltu. Arkkitehtien näkökulmasta ongelma on, että sitten uusi rakennus ei tule nykyisen kanssa yhteen, jopa saattaa alkaa hallita sitä.

Tonttimme on epätasainen, miten se vaikuttaa?
Tasoero ei ole hirvittävän iso. Alimmat kerrokset pääosin ovat autotallikerroksia.

Onko nelostalon edessä olevalle parkkipaikalle suunniteltu taloa?
Tässä suunnitelmassa ei ole suunniteltu. Jos siihen rakennetaan, menetään helpoin ja edullisin pysäköintipaikka

MIten huomioidaan maalämpökenttä?
Maalämpökenttä tulisi kaikkialle tontille. Maalämmön suunnitelmissa otettu huomioon mahdollisten uusien rakennusten tarvitsema tila. Kaivot voidaan myös porata vikoon ja siten uusien rakennusten alle tarvittaessa. Kaivoista näkyy muovinen kansi. Itse putkisto menee maan alla.

Rakennustavoista? Mikä kiinnostaa rakennuttajia?
Sekä puurakentaminen, että betonirakentaminen. Alalla on monennäköisiä toimijoita, jotka yleensä erikoistuvat yhteen menetelmään.

Miten vähennetään haittaa nykyisille asukkaille?

Onko tarkoitus että uusien talojen päädyt ovat myös umpinaiset?
Ei. Pistetaloihin saa kulma-asuntoja. Lähtökohtaisesti ikkunat joka suuntaan.Tämä ei estä sitä etteikö ikkunoiden suuntaa voitaisi rajata tai seiniä peittää esim kasvillisuudella, jotta esteettinen haitta ja häiriöä omalle rauhalle olisi mahdollisimman pieni.

Näkyykö taloihin sisälle?
Vastapäinen talo voidaan tehdä niin ettei ole ikkunoita olemassa olevien rakennusten puolella.

Paljonko tässä vaiheessa mietytty työmaan vaatimaa tilaa? Nosturit yms.
Kääntöpaikka tulee rakennustyömaan käyttöön (varasto, parakki). Koska taloja on useita tapahtuu vaiheittain rakentaminen. Nyt suunnitelmissa olevat rakennukset ovat mahdollisimman lähellä katua, jolloin häiriöä asukkaille on pienempi.